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La location meublée en SCI (société civile immobilière) : procédure de mise en place

SCI location meublée

SOMMAIRE

  • SCI et location meublée
  • Avantages & inconvénients
  • Quelle fiscalité ?
  • Pourquoi créer une SCI ?
  • FAQ

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Vous envisagez peut-être d’acheter un bien immobilier pour le louer en meublé ? Vaut-il mieux investir directement en son nom propre ou créer une SCI de location

La SCI présente un certain nombre d’atouts patrimoniaux et fiscaux. Le statut de loueur en meublé (professionnel ou non) offre quant à lui certains avantages fiscaux indéniables. 

Ces deux statuts sont compatibles, à certaines conditions. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée en SCI ? Découvrez-les en 5 minutes !  

Peut-on faire de la location meublée en SCI ? 

Le régime fiscal applicable aux locations immobilières en SCI diffère en fonction du type de location. 

La SCI location non meublée est une activité civile. Les loyers issus de ce type de location constituent des revenus fonciers

La location meublée est, quant à elle, considérée comme une activité commerciale. 

La SCI est une société civile par nature, elle ne peut avoir d’activité commerciale. En principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de transparence fiscale : les résultats de la SCI sont imposés directement entre les mains des associés. 

Si les associés décident de créer une SCI pour effectuer de la location meublée, ils doivent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Les bénéfices obtenus par la SCI sont alors imposables au niveau de la société dite fiscalement opaque. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée en SCI ? 

Avantages de la location meublée en SCI 

Avantage n°1 : le taux de l'impôt sur les sociétés    

L’impôt sur les sociétés (IS) devient avantageux pour les associés qui se situent dans les tranches d’imposition les plus élevées du barème de l’impôt sur le revenu. 

En effet, le taux de l'impôt sur les sociétés est de 15 %. Il augmente à partir de 38 120 € de bénéfices sans dépasser 26,5%. Le taux marginal de l’IR quant à lui s’élève à 45% ! 

Si la société réalise des déficits, elle peut reporter ces derniers sur les bénéfices des exercices ultérieurs.

Avantage n°2 : le contrôle de l'imposition des associés

Alors que le régime de l’impôt sur le revenu entraîne une imposition des associés même si les bénéfices ne sont pas distribués (transparence fiscale), ce n´est plus le cas sous le régime de l’IS. Si aucun dividende n’est distribué, seule la société est imposée. 

Exemple : si une SCI à l’IS affiche 10 000€ de bénéfice net, ce résultat est taxé à hauteur de 15% au titre de l’impôt sur les sociétés, soit 1 500€. Si la société décide de réinvestir ses profits, les associés ne paieront rien. 

Avantage n°3 : les amortissements 

Le résultat de la SCI est calculé comme bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui veut dire que la SCI a le droit d'amortir des immobilisations, ce qui est impossible en SCI IR.  

L’amortissement est le fait d’étaler le coût d’un investissement sur une certaine durée. En pratique, il s’agit de déduire chaque année une fraction du coût d’acquisition (ou de construction) des biens immobiliers et du matériel détenus par la SCI.    

Exemple : si une SCI acquiert un immeuble de bureaux d'une valeur de 450 000 €, elle va l’amortir et donc déduire chaque année 4% du coût d’acquisition (amortissement sur 25 ans), soit 18 000 €.

Les inconvénients de la location meublée en SCI 

La responsabilité illimitée des associés 

Dans le cadre d’une SCI, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS, la responsabilité des associés est dite illimitée. Chaque associé devient responsable des dettes contractées par la SCI indéfiniment. 

Il s’agit cependant d’une responsabilité dite subsidiaire et non solidaire. Subsidiaire, car la loi oblige les créanciers à agir en premier à l’encontre de la SCI. Une fois que tous les recours ont été épuisés, les créanciers peuvent se retourner contre les associés. 

Par ailleurs, les associés ne sont pas solidairement responsables, c’est-à-dire que les créanciers ne peuvent pas réclamer la totalité de la dette de la SCI à un seul associé. L’associé est tenu de payer les dettes de la SCI à proportion de sa participation au sein de la société.

Le fait de créer une location meublée via une SCI engendre plus de coûts dans la mesure où la société doit meubler et équiper le bien. Ceci est d’autant plus vrai si vous vous faites de la location meublée de tourisme entraînant un turn-over des locataires et un risque de dégradations accru.  

Notre conseil : Choisissez bien le gérant de votre SCI ainsi que l’étendue de ses pouvoirs décisionnaires afin de contrôler les dépenses de la SCI ! 

Des règles de fonctionnement rigoureuses 

Pratiquer de la location meublée via une SCI génère de nombreuses obligations fiscales, administratives et comptables.

  • Tenue d’une assemblée générale annuelle

La SCI doit convoquer, chaque année, les associés en assemblée générale. Lors de cette réunion, ceux-ci devront statuer sur les comptes de l’année. Le tout consigné par écrit dans le procès-verbal d’assemblée générale.

Cette règle est plus stricte pour les SCI soumises à l’IS qu’à l’IR dans la mesure où les comptes à approuver doivent répondre à certaines normes comptables. 

  • Obligation de tenir une comptabilité complète 

Une SCI soumise à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale complète en partie double est requise.

La déclaration des résultats doit également être effectuée chaque année auprès de l’administration fiscale avec le remplissage et le dépôt du formulaire cerfa n°2065 que l’on appelle “liasse fiscale”.

Quelle fiscalité pour une location meublée en SCI ?

Quand vous louez un bien meublé, selon votre situation, vous relevez soit du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

Dans le cas de la location meublée par l’intermédiaire d’une SCI, l’IS s’applique car les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Selon le niveau de revenus locatifs, le loueur meublé non professionnel en SCI relève soit du régime micro-BIC, soit du régime réel d’imposition. Le régime micro-BIC (recettes inférieures à 72 600€) permet, dans les cas d’une location meublée classique, de bénéficier d’un abattement de 50% calculé directement par l’administration fiscale. 

Le régime réel d’imposition s’applique si vos recettes locatives en meublé excèdent le plafond du micro-BIC. Vous pouvez également opter pour le régime réel si vos charges réelles dépassent le montant des loyers. 

Pour prétendre au statut de LMNP, le logement mis en location doit être meublé et les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne doivent également pas dépasser 23 000 € sur l’année civile ou le montant total des autres revenus du foyer fiscal. Si ce montant est dépassé, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) et le régime diffère. 

Le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP)

Les recettes perçues par le LMP sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  

Le régime réel d’imposition s’applique si les recettes excèdent 72 600 € pour une location meublée classique (176 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes). Le régime micro-BIC s’applique en deçà de ces limites. 

Pourquoi créer une SCI pour de la location meublée ? 

Pour développer un patrimoine

La SCI présente l'avantage de pouvoir réaliser un investissement immobilier à plusieurs. Les associés dans une SCI peuvent être de simples partenaires d´affaires. Vous pouvez aussi créer une SCI avec des personnes de votre famille. 

Pour sécuriser un patrimoine

La SCI  vous permet, entre autres de protéger votre patrimoine vis-à-vis de potentiels créanciers (en présence d’une pluralité d’associés, saisir vos titres sera moins intéressant et plus complexe qu’organiser la saisie-vente de votre bien).

Pour transmettre son patrimoine 

Les abattements applicables aux donations de parts sociales de parents à enfants ou petits-enfants permettent de réduire les droits de donation. Ainsi, les parents peuvent donner 100 000€ à leurs enfants tous les 15 ans sans avoir à payer de droits de mutation. 

FAQ

Pourquoi une SCI ne peut-elle pas louer en meublé ?

Il faut préciser qu'une SCI à l'IR (impôt sur le revenu) ne peut pas louer en meublé en principe. La SCI dite à l'IR est en effet une société civile qui ne peut, en principe, pas avoir d’activité commerciale. Or, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et les loyers sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cependant, les associés peuvent créer une SCI pour effectuer de la location meublée, si les loyers issus de la location meublée n'excède pas 10% de la totalité des recettes de la SCI ou si la location meublée est de courte durée et ne revêt pas un caractère habituel et répétitif. A défaut, les associés doivent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS)

Est-ce qu'une SCI familiale peut louer en meublé ?

La vocation d'une SCI familiale est de gérer un patrimoine entre membres d'une même famille. Ce type de SCI relève dans la majorité des cas de l'IR et ne peut pas pratiquer la location meublée qui est considérée comme une activité commerciale. Cependant, une SCI familiale peut louer un bien meublé si elle opte pour l'impôt sur les sociétés (IS).   

Comment éviter l'IS en faisant de la location meublée en SCI ?

Il faut que les loyers issus de la location meublée n'excède pas 10% de la totalité des recettes de la SCI ou si la location meublée est de courte durée et ne revêt pas un caractère habituel et répétitif. Sinon, les associés doivent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). 

Comment déclarer une location meublée non professionnelle ?

Les revenus issus de la location meublée sont à déclarer sur la n° 2042-C-PRO complémentaire à la déclaration de revenus n°2042. Quand les loyers sont imposés selon le régime réel (et non selon le régime micro-BIC), il faut en plus déposer une déclaration de résultats n°2031 (BIC). 

À quel moment faut-il opter pour l’impôt sur les sociétés quand on crée une SCI ?

L’option pour l’IS se fait dès lors que vous créez la SCI. Vous pouvez également formuler l’option ultérieurement quand vous passez d’une location nue à une location meublée, sans possibilité de repasser à l’IR.  

Quel est le taux d’imposition d’une SCI à l’IS ?

À partir du 1er janvier 2023 (exercices à compter du 1er janvier 2022), le taux normal de l'IS s’élève à 25% . Un taux réduit de 15% s’applique aux entreprises dont le bénéfice net imposable est inférieur à 42 500 € (contre 38 120€ antérieurement).  

Location saisonnière : en SCI ou en nom propre ?

La location saisonnière étant de la location meublée considérée comme une activité commerciale, elle n'est pas compatible en principe avec la SCI à l'IR. Cependant, il set possible de pratiquer à titre occasionnel de la location saisonnière via une SCI si la location meublée est de courte durée et ne revêt pas un caractère habituel et répétitif.

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