Quels sont les investissements locatifs qu'une SCI permet de réaliser ?

Un investissement locatif à plusieurs 

Créer une SCI est synonyme d'investissement locatif à plusieurs. 

En effet, la constitution d'une SCI nécessite à minima 2 associés, sauf exception (découvrez comment créer une SCI seul). 

Ainsi, vous pouvez réduire l'effort financier de chaque associé. La banque accordera plus facilement un crédit immobilier car les associés offrent des garanties plus importantes pour le remboursement.  

Les statuts de la SCI devront définir les rapports entre les associés et les pouvoirs du gérant devront être encadrés car ce dernier agit au nom et pour le compte de la société.

Un investissement locatif avec apport de départ moindre ou différent

Pour créer une SCI, il est nécessaire de réaliser un apport au capital afin de recevoir des parts sociales dans la société.   

Le montant des parts sociales sera fonction de votre apport. Par exemple, si vous constituer une SCI à deux et que chaque associé apporte 50% du capital social, chaque membre détiendra 50% des parts sociales.

Sachez cependant que vous pouvez tout-à-fait créer une SCI sans apport en pratique si vous ne disposez pas d'argent. En effet, la loi n'imposant pas de capital minimum, vous pouvez prévoir un capital social de 1€. Vous pouvez également prévoir un capital plus important que vous libèrerez ultérieurement car la libération immédiate du capital social (paiement de l'apport) n'est pas exigé pour une SCI. 

Enfin, il existe d'autres types d'apport que l'apport en numéraire (argent) :

• Apport en nature (bien immobilier ou mobilier comme une voiture) ;
• Apport en industrie (travail fourni). 

Une gestion immobilière plus souple qui protège l'intégrité des biens 

La création d’une SCI n’est seulement guidé par le désir de faciliter la mobilisation des capitaux de différentes personnes pour constituer un fonds commun en vue de la réalisation d’un but commun. Ce choix est également guidé par la souplesse que cette structure offre dans l’organisation et la gestion.

Vaut-il mieux préférer la SCI ou l'Indivision ? Créer une SCI pour votre investissement locatif vous évite les nombreuses lourdeurs de gestion du régime de l’indivision. En effet, la décision de vendre un bien immobilier détenu en indivision nécessite l'accord de chaque indivisaire. Si un indivisaire veut quitter l'indivision, il faut vendre le bien. Cela peut constituer un frein à la conservation et au développement du patrimoine immobilier.

Dans une SCI en revanche, si l'un des associés veut partir, il vend ses parts aux autres membres de la société. La vente du bien n'est pas nécessaire puisque la SCI est propriétaire, ce qui permet d'assurer la pérennité des biens immobiliers détenus par la SCI.

La gestion courante des biens immobiliers détenus par la société revient à un ou plusieurs gérant. Ce dernier est chargé d’assurer la gestion courante de la société (l’ouverture d’un compte pro pour la SCI ou la signature d’un nouveau bail) en prenant tous les actes de gestion entrant dans son domaine de compétence. 

L’étendue des pouvoirs du gérant est déterminée dans les statuts ou dans le procès-verbal de l'assemblée général ayant nommé ce dernier. Ainsi, les associés peuvent restreindre ou étendre ses pouvoirs au sein des statuts de l’entreprise.

La SCI peut être fondée pour réaliser une transmission des parts sociales d'un capital immobilier. En effet, elle permet aux associés de définir librement dans les statuts, les modalités de transfert de leur participation à la société ainsi que le contrôle de la société et donc des biens. 

Différents dispositifs sont prévus en vue de permettre l’optimisation de la transmission du patrimoine immobilier en cas de décès (notamment à travers la donation déguisée en SCI), ce, dans le respect du droit applicable en cas de succession.

Il est en effet de possible de prévoir une clause de préemption (priorité des associés sur le rachat des parts en cas de vente de ses parts par l'un d'entre eux) et/ou une clause d'agrément (autorisation de tout nouvel entrant par les associés en place, y compris les héritiers en cas de transmission par décès). 

Ainsi, les parents peuvent, transférer des parts sociales de la SCI à leurs enfants. Cette transmission doit toutefois intervenir dans le cadre d’une donation et ne pas dépasser la limite de 100 000 € tous les 15 ans. En cas de dépassement de cette limite, la valeur des parts sociales est soumise à l’impôt à un taux progressif compris entre 5 et 45%.

Par ailleurs, des parts sociales étant transmises, et non des biens immobiliers, la valeur servant de base aux droits de mutation (impôts lors d'une transaction immobilière) est diminuée du passif de la société (emprunts immobiliers, etc.). 

Selon le cas, l’investisseur immobilier peut aussi recourir à la technique du démembrement de propriété des parts sociales pour procéder à la transmission de ses parts sociales de la SCI. Le recours à cette technique est généralement guidé par le souci de diminuer les charges au moment de la succession. En effet, les droits assis sur la nue-propriété ou l'usufruit sont inférieurs aux droits assis sur la pleine-propriété. En cas de décès, la réunion de la nue-propriété et de l'usufruit ne donne pas lieu à de nouveaux droits de succession. 

Dans ce cas, les héritiers ne reçoivent seulement, soit :

• La pleine propriété : la nue-propriété et l’usufruit ;
• L’usufruit : droit de jouissance (occuper le bien) et droit aux fruits de la location ;
• Ou la nue-propriété : ils détiennent la propriété du bien immobilier sans droit de jouissance, ni aucun droit aux bénéfices sur les fruits (revenus locatifs).

Le succès que rencontre la société civile immobilière est en grande partie dû aux avantages fiscaux en SCI.

En effet, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : on parle de SCI fiscalement transparente (ou translucide). L’imposition des bénéfices tirés de la location de l’investissement immobilier se fait directement au niveau des associés. 

En outre, le déficit foncier peut être déduit des revenus fonciers (pendant 10 ans) ou du revenu global de l'associé (pendant 6 ans), dans la limite d’un montant de 10 700 euros chaque année (15 300€ dans certains cas).

Enfin, la SCI permet de bénéficier du régime des plus-value des particuliers lors de la cession de l’investissement locatif. En effet, cette plus-value réalisée est exonérée d’impôt après 22 ans de détention de la résidence.

En tout état de cause, l’investisseur dispose de la latitude de modifier le régime fiscal de la SCI et ainsi opter pour l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela permet d’amortir une partie de la valeur du bien immobilier et de réduire mécaniquement le montant des bénéfices.

La SCI en location meublée devra obligatoirement exercer l'option pour l'IS car les revenus locatifs générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par ailleurs, il est aussi possible de cumuler les statuts de Loueur meublée non professionnel et d'associé de SCI !

Aussi, la constitution d’une SCI permet de bénéficier des avantages de régimes fiscaux spécifiques, notamment le dispositif Pinel ainsi que d’alléger la fiscalité de vos revenus fonciers.

Monter une SCI pour un investissement locatif

Le choix de la SCI pour un investissement immobilier offre de nombreux atouts dont le principal est la gestion de votre patrimoine immobilier. 

Vous pouvez tout à fait créer une SCI pour acheter votre résidence principale (notamment dans une optique de protection et de transmission de votre patrimoine).

Vous pouvez également créer une SCI pour réaliser un investissement locatif, c'est-à-dire pour acheter un bien immobilier via la SCI que cette dernière va mettre en location. 

Achat en SCI pour une location 

Vous pouvez réaliser un achat en SCI pour réaliser des opérations de location immobilière. Par exemple, mettre en place de la location non meublée en SCI. Dans ce cas, la durée minimale du bail est de 3 ans si le locataire est une personne physique, et de 6 ans si le locataire est une personne morale (entreprise).

La SCI étant propriétaire du bien, le bail sera à son nom. Les loyers issus de la location seront déclarés au nom de la SCI et en votre nom en votre qualité d'associés, 

Vous pouvez réaliser de la location nue ou meublée via une SCI. Sachez cependant que, en cas de location meublée, la SCI devra obligatoirement opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) car il s'agit d'une activité commerciale. 

Constituer une SCI pour investissement locatif : mode d'emploi 

La création d’une SCI requiert la rédaction des statuts de celle-ci.

Rédaction des statuts

En effet, comme toute société, les statuts constituent l’acte fondateur de la SCI d’autant plus qu’ils définissent les règles de gestion de la société ainsi que les relations entre les associés. Le contenu des statuts de la SCI est relativement souple, à l'exception de certaines règles imposées par la loi. Le recours à un juriste peut alors se révéler nécessaire notamment pour choisir le bon Code NAF SCI.

Constitution du capital social 

Ensuite, il faut constituer le capital social de la SCI en réalisant des apports. En cas d’apports en numéraire, le capital de la SCI doit être déposé auprès d’un dépositaire habilité. Sachez cependant que la libération immédiate (paiement) du capital social d'une SCI n'est pas obligatoire, vous pouvez procéder à cette libération ultérieurement. 

Publication au JAL

La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) est nécessaire afin d'informer les tiers de la création de la société civile immobilière.

Immatriculation

L’étape finale de la création est l’immatriculation de la société au greffe du tribunal de commerce compétent.