SOMMAIRE
- Condition pour déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers ?
- Comment déduire l’assurance emprunteur de ses revenus fonciers ?
- Deux erreurs à éviter lors de la déduction de l’assurance emprunteur
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
L’assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers si le prêt finance un logement loué vide et que le bailleur est au régime réel.
Elle doit être déclarée dans le formulaire 2044, avec justificatifs à l’appui en cas de contrôle fiscal.
Attention à ne pas confondre assurance emprunteur et assurance PNO, qui se déclarent sur des lignes différentes.
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L’assurance emprunteur est souvent exigée lors de la souscription d’un prêt immobilier. Elle couvre le remboursement du crédit en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité. Peu de bailleurs le savent, mais cette charge peut être déduite des revenus fonciers, sous conditions.
Encore faut-il que le prêt finance un bien locatif et que le bailleur soit au régime réel, qui permet la déduction des intérêts d’emprunt et des charges associées. Quelles sont les règles précises ? Et comment déclarer cette dépense ?
Dans quels cas l’assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?
L’assurance emprunteur peut, sous certaines conditions, être déduite des revenus fonciers lorsqu’elle concerne un prêt immobilier en lien avec un bien locatif. Mais cette déduction n’est pas systématique. Elle dépend du régime d’imposition choisi et de l’objet du financement.
Conditions liées au prêt et au bien financé (location nue)
Pour que l’assurance emprunteur soit déductible des revenus fonciers, elle doit concerner un prêt immobilier lié à un bien loué en location nue. Le prêt doit financer l’une des dépenses suivantes :
- l’achat d’un logement destiné à la location,
- des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors construction ou agrandissement),
- la conservation du revenu locatif (ex. : rachat de soulte, indemnité d’éviction, frais notariés inclus dans le prêt).
Le bien doit être effectivement destiné à la location nue à court terme. En cas de vacance prolongée ou d’absence de mise en location, l’administration fiscale peut refuser la déduction.
Cette règle concerne exclusivement la location nue.
En location meublée (LMNP ou LMP), les primes d’assurance emprunteur sont éventuellement déductibles dans le cadre du régime réel BIC, mais ne relèvent pas des revenus fonciers.
La mise en location doit commencer dans un délai raisonnable après l’achat ou les travaux. En cas de contrôle, il faut pouvoir prouver l’intention de louer (annonce, mandat de gestion, diagnostics, etc.).
Enfin, l’assurance emprunteur doit avoir été payée pendant l’année d’imposition et clairement liée au prêt. Si le prêt concerne plusieurs biens, seule la part correspondant au bien loué est déductible.
Conditions liées au régime d’imposition
La déduction de l’assurance emprunteur n’est possible que si le bailleur est imposé au régime réel. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées pour l’achat, l’entretien ou la conservation du bien mis en location.
Autrement dit, un bailleur souhaitant déduire son assurance (et ses intérêts d’emprunt) doit impérativement opter pour le régime réel, soit de plein droit (si ses revenus fonciers dépassent 15 000 €), soit sur option.
Attention, une fois l’option exercée, elle est irrévocable pendant trois ans. Il faut donc s’assurer que ce régime est avantageux avant de s’y engager.
Comment déduire l’assurance emprunteur de ses revenus fonciers ?
Déclarer la prime d’assurance sur le formulaire 2044
Pour les bailleurs au régime réel, la prime d’assurance emprunteur doit être déclarée sur le formulaire n° 2044, à joindre à la déclaration de revenus (formulaire 2042). Elle est inscrite à la ligne 250 (250 bis pour la version 2044-SPE), au même titre que les intérêts d’emprunt.
L’administration fiscale n’exige pas de ventilation distincte entre intérêts et assurance. Néanmoins, en cas de contrôle, il est vivement recommandé de conserver :
- le tableau d’amortissement du prêt ;
- les preuves de paiement (prélèvements, relevés) ;
- une attestation bancaire précisant la part de l’assurance.
Si la prime d’assurance emprunteur a été versée en une seule fois lors de la souscription du prêt, elle reste déductible des revenus fonciers. Il convient de l’amortir sur la durée totale du crédit, en la répartissant chaque année au prorata dans le formulaire 2044.
Ventiler les mensualités d'un prêt immobilier
En général, l’assurance emprunteur est incluse dans les mensualités de remboursement du prêt. Pour la déduire, chaque échéance doit être répartie de la manière suivante :
- le capital remboursé (non déductible) ;
- les intérêts d’emprunt (déductibles des revenus fonciers) ;
- la prime d’assurance emprunteur (déductible sous conditions).
Cette ventilation comptable permet de justifier les montants déclarés en cas de contrôle fiscal.
Un bailleur loue un appartement vide, imposé au régime réel. Il rembourse chaque mois un prêt avec :
- 450 € d’intérêts d’emprunt ;
- 50 € de prime d’assurance emprunteur.
Soit 500 € de charges déductibles par mois, ou 6 000 € par an.
S’il perçoit 9 000 € de loyers, son revenu foncier net tombe à 3 000 € après déduction.
Avec une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, il économise :
6 000 € × 47,2 % = 2 832 € d’impôt en moins.
Quelles sont les erreurs à éviter lors de la déduction de l’assurance emprunteur ?
Confondre assurance emprunteur et assurance PNO
L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) couvre les risques liés à un logement vacant ou à des sinistres non couverts par le locataire (incendies, dégâts des eaux, vandalisme…). Elle est aussi déductible des revenus fonciers si le bailleur est au régime réel.
Toutefois, la PNO relève d’un poste de charge distinct dans la déclaration. Elle ne doit pas être inscrite sur la même ligne que l’assurance emprunteur dans le formulaire 2044, mais doit figurer à la ligne 223 intitulée « Primes d’assurances ».
Cette confusion, fréquente, peut donner lieu à une erreur déclarative susceptible d'entraîner une remise en cause de la déduction par l’administration fiscale.
Déduire l’assurance emprunteur en micro-foncier
Le régime micro-foncier, exclut la déduction de toute charge réelle, y compris celle de l’assurance emprunteur.
Ce régime simplifié, appliqué de plein droit lorsque les revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15 000 € par an, prévoit un abattement forfaitaire automatique de 30 %. Il exclut donc toute déduction de charges réelles, y compris les primes d’assurance emprunteur.
Pour bénéficier de la déduction, le bailleur doit opter pour le régime réel en joignant le formulaire n° 2044 à sa déclaration de revenus. Cette option est valable trois ans et renouvelée automatiquement si aucune modification n’est demandée.
FAQ
L'assurance emprunteur est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, l’assurance emprunteur peut être déduite des revenus fonciers au même titre que les intérêts d’emprunt, à condition que :
- le prêt finance un bien loué vide ou destiné à l’être ;
- le bailleur soit imposé au régime réel d’imposition.
Quelles sont les charges déductibles du revenu foncier ?
Les principales charges déductibles au régime réel sont :
- les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance emprunteur ;
- les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
- la taxe foncière, les frais de gestion, les primes d’assurance PNO ;
- certains frais de procédure ou de contentieux, s’ils sont justifiés.
Les frais d'assurance sont-ils déductibles dans le système micro-foncier ?
Sous le régime micro-foncier, aucune charge réelle ne peut être déduite. Le fisc applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, censé couvrir l’ensemble des charges, y compris l’assurance. Pour déduire ces frais, il convient d’opter pour le régime réel via la déclaration 2044.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 31 du Code général des impôts (charges déductibles des impôts)
- Legifrance.gouv.fr - Article 13 du Code général des impôts (revenu net imposable)
- Legifrance.gouv.fr - BOI-RFPI-BASE-20-30 §10 et suivants (primes d’assurance emprunteur)
SOMMAIRE
- Condition pour déduire l’assurance emprunteur des revenus fonciers ?
- Comment déduire l’assurance emprunteur de ses revenus fonciers ?
- Deux erreurs à éviter lors de la déduction de l’assurance emprunteur
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