Peut-on déduire les frais liés à une assurance emprunteur des revenus fonciers ?

L’assurance emprunteur peut, sous certaines conditions, être déduite des revenus fonciers lorsqu’elle concerne un prêt immobilier en lien avec un bien locatif. Mais cette déduction n’est pas systématique. Elle dépend du régime d’imposition choisi et de l’objet du financement. 

Conditions liées au prêt et au bien financé (location nue)

Pour que l’assurance emprunteur soit déductible des revenus fonciers, elle doit concerner un prêt immobilier lié à un bien loué en location nue. Le prêt doit financer l’une des dépenses suivantes :

• l’achat d’un logement destiné à la location ;
• les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors construction ou agrandissement) ;
• la conservation du revenu locatif (ex. : rachat de soulte, indemnité d’éviction, frais notariés inclus dans le prêt).

La mise en location doit commencer dans un délai raisonnable après l’achat ou les travaux. En cas de contrôle, il faut pouvoir prouver l’intention de louer (annonce, mandat de gestion, diagnostics, etc.). À défaut ou en cas de vacance prolongée, l’administration fiscale peut remettre en cause la déductibilité des charges.

Enfin, l’assurance emprunteur doit avoir été payée pendant l’année d’imposition et clairement liée au prêt. Si le prêt concerne plusieurs biens, seule la part correspondant au bien loué est déductible.

Conditions liées au régime d’imposition

La déduction de l’assurance emprunteur n’est possible que si le bailleur est imposé au régime réel. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges effectivement supportées pour l’achat, l’entretien ou la conservation du bien mis en location.

Autrement dit, un bailleur souhaitant déduire son assurance (et ses intérêts d’emprunt) doit impérativement opter pour le régime réel, soit de plein droit (si ses revenus fonciers dépassent 15 000 €), soit sur option.

Attention, une fois l’option exercée, elle est irrévocable pendant trois ans. Il faut donc s’assurer que ce régime est avantageux avant de s’y engager.

Déclarer la prime d’assurance sur le formulaire 2044

Pour les bailleurs au régime réel, la prime d’assurance emprunteur doit être déclarée sur le formulaire n° 2044, à joindre à la déclaration de revenus (formulaire 2042). Elle est inscrite à la ligne 250 (250 bis pour la version 2044-SPE), au même titre que les intérêts d’emprunt. 

L’administration fiscale n’exige pas de ventilation distincte entre intérêts et assurance. Néanmoins, en cas de contrôle, il est vivement recommandé de conserver :

• le tableau d’amortissement du prêt ;
• les preuves de paiement (prélèvements, relevés) ;
• une attestation bancaire précisant la part de l’assurance.

Ventiler les mensualités d'un prêt immobilier

En général, l’assurance emprunteur est incluse dans les mensualités de remboursement du prêt. Pour la déduire, chaque échéance doit être répartie de la manière suivante :

• le capital remboursé (non déductible) ;
• les intérêts d’emprunt (déductibles des revenus fonciers) ;
• la prime d’assurance emprunteur (déductible sous conditions).

Cette ventilation comptable permet de justifier les montants déclarés en cas de contrôle fiscal.

Confondre assurance emprunteur et assurance PNO

L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) couvre les risques liés à un logement vacant ou à des sinistres non couverts par le locataire (incendies, dégâts des eaux, vandalisme…). Elle est aussi déductible des revenus fonciers si le bailleur est au régime réel.

Toutefois, la PNO relève d’un poste de charge distinct dans la déclaration. Elle ne doit pas être inscrite sur la même ligne que l’assurance emprunteur dans le formulaire 2044, mais doit figurer à la ligne 223 intitulée « Primes d’assurances ».

Cette confusion, fréquente, peut donner lieu à une erreur déclarative susceptible d'entraîner une remise en cause de la déduction par l’administration fiscale.

Déduire l’assurance emprunteur en micro-foncier

Le régime micro-foncier, exclut la déduction de toute charge réelle, y compris celle de l’assurance emprunteur.

Ce régime simplifié, appliqué de plein droit lorsque les revenus locatifs bruts n’excèdent pas 15 000 € par an, prévoit un abattement forfaitaire automatique de 30 %. Il exclut donc toute déduction de charges réelles, y compris les primes d’assurance emprunteur.

Pour bénéficier de la déduction, le bailleur doit opter pour le régime réel en joignant le formulaire n° 2044 à sa déclaration de revenus. Cette option est valable trois ans et renouvelée automatiquement si aucune modification n’est demandée.