Pour calculer l'impôt foncier, il faut respecter plusieurs étapes :
Calculer le revenu foncier imposable
Si vous avez opté pour le régime réel
Revenu foncier net imposable = revenus locatifs bruts - charges déductibles
Vous devez commencer par déduire de vos revenus fonciers les frais d'emprunt (intérêts, frais bancaires, frais de mainlevée…) avant toutes autres dépenses.
Si vous avez opté pour le régime forfaitaire
Vous déduisez l'abattement de 30 % aux revenus fonciers que vous avez perçus.
Intégration du bénéfice foncier
Après avoir calculé votre revenu foncier imposable, si le résultat est positif, on parle de bénéfice foncier.
Celui-ci est intégré à l'ensemble de vos autres revenus (salaires, pension de retraite, rentes viagères, bénéfices industriels ou commerciaux…).
Le montant global obtenu est assujetti à l'impôt sur le revenu.
Imputation du déficit foncier
Lorsqu'à la suite du calcul du revenu net imposable, vous obtenez un résultat négatif : on parle de déficit foncier. En d'autres termes, le montant des frais et charges déductibles est supérieur au montant des revenus encaissés.
Vous déduisez le montant de ce déficit (sauf les intérêts d'emprunt) à hauteur de 10 700 € par an sur votre revenu global. Vous réduisez ainsi votre impôt sur le revenu.
Si le revenu global est inférieur au déficit, le surplus est imputable pendant 6 ans sur l'ensemble de vos revenus.
Si vous justifiez d'un déficit foncier imputable sur votre revenu global, la règlementation en vigueur vous oblige à louer votre logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation.
Prenons un exemple :
En 2021, vous payez des charges qui génèrent un déficit foncier. Vous imputez ce déficit sur votre déclaration de revenus de 2021. Vous devez alors louer votre logement jusqu'au 31 décembre 2023.
Concernant les intérêts d'emprunt
Une déduction des intérêts d'emprunts est mise en place sur le montant des loyers.
- 1er cas : ces intérêts sont inférieurs aux loyers, vous obtenez un résultat positif.
Dès lors, vous déduisez le résultat des autres charges déductibles (provisions sur charges de copropriété, primes d'assurance…). Alors, si vous obtenez un solde négatif, vous le déduisez de votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Le surplus est reporté sur les autres revenus fonciers des 10 années qui suivent.
Prenons un exemple :
Vous percevez des revenus bruts d'un montant de 20 000 €. Vous payez 2 000 € de frais d'emprunt, 18 000 € de travaux et 900 € de taxe foncière.
Vos revenus, déduction faite des intérêts, sont de : 20 000 - 2 000 = 18 000 €
Vos revenus nets sont de : 20 000 € - 2 000 € - 18 000 - 900 € = - 900 €
Vos intérêts d'emprunts sont inférieurs à vos loyers. Le déficit d'un montant de 900 € provient seulement des autres charges (travaux et impôts).
Le résultat est donc imputable en totalité sur votre revenu global (il est inférieur au seuil de 10 700 €).
- 2me cas : les intérêts sont supérieurs aux loyers, vous obtenez un résultat négatif.
Vous imputez le résultat sur les autres revenus locatifs durant les 10 années suivantes. Par ailleurs, vous déduisez les autres charges de votre revenu global à hauteur de 10 700 €.
Prenons un exemple :
Vous percevez des revenus locatifs d'un montant de 20 000 €. Vos intérêts d'emprunt liés au prêt contracté pour l'achat de votre bien loué s'élèvent à 22 000 €. Vous devez aussi payer 3 000 € de travaux et 900 € pour la taxe foncière.
Vos revenus, déduction faite des intérêts, sont de : 20 000 - 22 000 € = - 2 000 €
Votre revenu net est de : 20 000 € - 22 000 € - 3 000 € - 900 € = - 5 900 €
Vos intérêts d'emprunt sont supérieurs à vos loyers. Le déficit de 5 900 € provient des intérêts d'emprunt à hauteur de 2 000 € et des autres dépenses pour 3 900 €.
Vous déduisez ce montant (inférieur au seuil de 10 700 €) de votre revenu global.
Les prélèvements sociaux
Les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers représentent 17,2 % des loyers imposables. Ils sont répartis de la manière suivante :
- Contribution sociale généralisée (CSG) à hauteur de 9,2 % des revenus fonciers ;
- Contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) à hauteur de 0,5 % des revenus locatifs ;
- Prélèvement de solidarité pour 7,5 %.
Les prélèvements sociaux s'appliquent sur vos revenus nets. Par conséquent :
- Si vous êtes soumis au régime réel : les prélèvements sociaux sont appliqués après déduction des charges imputables.
- Si vous êtes soumis au régime forfaitaire : les prélèvements sociaux sont appliqués après l'abattement fixe de 30 % sur les loyers perçus.