Le poids de la fiscalité peut vraiment impacter la rentabilité de votre propriété foncière. Cependant, Il existes différentes solutions pour vous permettre de réduire vos prélèvements sociaux.
1) Bénéficier d’une réduction de prélèvements sociaux avec le dispositif Censi-Bouvard
L’investissement Censi-Bouvard est un dispositif fiscal immobilier. Il consiste à acheter une résidence et d’en confier la gestion à un professionnel. Les investissements Censi Bouvard concernent uniquement les résidences meublées. La résidence en question doit d’autre part procurer 3 à 4 des services suivants :
- Accueil ;
- Petit déjeuner ;
- Blanchisserie ;
- Ménage et entretien.
La loi Censi Bouvard est accessible pour les programmes immobiliers neufs suivants :
- Résidence pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) ;
- Résidence pour seniors ;
- Logement pour étudiants ;
- Résidence d’affaires.
Si vous remplissez les conditions citées, vous pouvez bénéficier d’une remise de prélèvements sociaux de 11 % sur 9 ans.
Optimiser ses biens locatifs : quelle part de la CSG est déductible ?
Afin de réduire vos prélèvements sociaux, vous pouvez agir sur la contribution sociale généralisée (CSG). En effet, la CSG est le seul pourcentage de vos prélèvements qui demeure déductible. Cette remise peut atteindre 6,2 %. De ce fait, il vous restera tout de même 2,4 % de CSG à payer.
Pour réduire votre taux de CSG, vous pouvez miser sur l’amélioration ou simplement l’entretien de votre bien locatif. En effet, en tant que bailleur, votre location doit être en bon état.
Afin de bénéficier d'une CSG déductible, vous devez avoir choisi l'imposition au barème progressif pour vos revenus fonciers. Cette remise est donc impossible si vous avez choisi l'option du Prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Elle est également appelée flat tax.
2) Réduire sa CSG grâce à l’amélioration de votre bien locatif
Afin de préserver un logement en bon état, il est nécessaire d’effectuer divers travaux qui engagent de nombreux frais. Ceux-ci sont fondamentaux pour maintenir la décence de son bien mais la plupart est toutefois déductible de vos prélèvements sociaux, à savoir :
- Les frais de gestion, de garde et de procédure ;
- Les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
- Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restants définitivement à la charge des propriétaires ;
- Les provisions pour charges de copropriété ;
- Les primes d’assurance ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les indemnités d’éviction et frais de relogement ;
- etc.
Les types de travaux non déductibles
Certains travaux ne vous permettent pas de bénéficier d’une remise sur CSG. En général, il s’agit de travaux modifiant la structure du bâtiment. Ceux-ci peuvent avoir pour but d’agrandir le logement ou d’effectuer des travaux de reconstruction par exemple.
3) Réaliser une donation-cession
Dans certains cas, vous pourriez être susceptible de donner-céder vos titres. Bien que la donation de titres soit soumise aux droits de donation, il est toutefois possible d’y échapper. Cette méthode implique généralement un proche parent, comme un enfant. Il est nécessaire de prendre en compte le jeu des abattements applicables aux donations.
Dans un premier temps, il est nécessaire d’effectuer la donation puis à brève échéance, la cession. Cela permet de conserver leur valeur au jour de donation. De cette façon, le donateur déduit la plus-value non mise en avant. Celle-ci a en effet augmenté depuis l’acquisition du bien.
Ainsi, le propriétaire peut par la même occasion éluder le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux sur cette plus value. En effet, le donataire n’est pas imposable, car la vente immédiate ne génère pas de plus value.
Certaines précautions restent de vigueur afin de mener à bien une telle opération. En effet, le fisc peut vous sanctionner pour abus de droit, ce qui peut impliquer un redressement fiscal conséquent. Cette sanction s’applique s’il a été déterminé que la donation est fictive. C’est le cas s’il est prouvé que la cession des titres a été engagée avant la donation ou si c’est vous qui avez récupéré le prix de cession.
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