Qu'est-ce que le déficit foncier et comment fonctionne-t-il ?

Définition et fonctionnement du déficit foncier

On parle de déficit foncier lorsque les charges liées à un bien immobilier loué non meublé dépassent les loyers perçus au cours de l’année. Ce déséquilibre comptable génère un avantage qui permet aux bailleurs de réduire leur base imposable.

Le déficit foncier constitue ainsi une opportunité d’optimisation fiscale dès lors que des travaux lourds ou des charges importantes sont engagés.

Conditions d’application

Le déficit foncier concerne uniquement les locations non meublées servant de résidence principale au locataire.

Le bailleur peut profiter de ce dispositif s'il est affilié au régime réel d'imposition. Ce régime est obligatoire si les loyers perçus dépassent 15 000€ par an. Le propriétaire peut également choisir de dépendre de ce régime même si ses revenus locatifs ne dépassent pas ce seuil.

Rappelons que le régime micro-foncier permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 30 %. En conséquence, les propriétaires choisissent le régime réel si les charges liées à la location représentent plus de 30 % des revenus perçus.

Le régime réel d'imposition permet au propriétaire de générer du déficit foncier en déduisant certaines charges. Celles-ci sont à déclarer sur le formulaire n°2044 et concernent notamment :

Les dépenses courantes

Sont déductibles des revenus fonciers : 

• Les primes d'assurance du bailleur (assurance PNO, garantie loyers impayés, etc.) ;
• Les frais de gestion (honoraires, correspondance, frais de procédure) ;
• La taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui est récupérable auprès du locataire) ;
• Les charges de copropriété non récupérables. 

Intérêts d’emprunt

Les intérêts d’emprunt et frais accessoires (intérêts, frais de dossier, frais de garantie) liés à l’achat, la rénovation ou l’entretien du bien destiné à la location sont déductibles des revenus fonciers. 

En revanche, ils ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global. En cas de déficit, leur montant est reportable uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

Il est donc nécessaire de distinguer les charges selon leur nature dès la déclaration.

Notons que les frais d’assurance emprunteur rattachés au prêt sont également déductibles, à condition qu’ils figurent distinctement sur les documents bancaires.

Certains travaux

L’article 31 du Code général des impôts distingue les travaux éligibles à la déduction foncière, et ceux que le bailleur ne peut pas déduire.

Le propriétaire peut déduire les travaux visant à maintenir ou à améliorer les conditions d'habitation sans modifier la structure ou la configuration du bien. 

Les travaux déductibles concernent : 

• L'entretien courant du logement (traitement de charpente, ravalement, remplacement de la chaudière) ;
• Les réparations (remplacement de fenêtres, réfection de toiture, mises aux normes électriques) ;
• Les améliorations (rénovation d’une cuisine ou d'une salle de bain, pose d'un double vitrage).

Le propriétaire ne peut pas déduire les travaux visant à valoriser le bien. Ils ne relèvent pas de l'entretien courant, mais s'inscrivent dans un objectif d'enrichissement patrimonial.

En conséquence, les travaux non déductibles concernent : 

• Les constructions ou les reconstructions ; 
• Les agrandissements (extension, surélévation, création d'une véranda ou d'une annexe).

Les justificatifs (factures, devis signés, descriptifs techniques, preuves de paiement) doivent être conservés en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Imputation sur le revenu global au régime réel

Le déficit foncier correspond à la différence entre les charges déductibles (travaux, frais, taxes…) et les loyers perçus au cours de l'année dans le cadre d'une location nue au régime réel.

Il peut être imputé de deux façons, selon sa nature :

• La part hors intérêts d’emprunt peut être déduite du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € dans certains dispositifs spécifiques comme la loi Malraux ou les monuments historiques). Si elle n'est pas totalement absorbée, le solde peut être reporté sur le revenu global des six années suivantes.
• Le reste du déficit (intérêts d'emprunt et fraction supérieure au plafond) ne peut jamais être imputé sur le revenu global. Il est reportable sur les revenus fonciers pendant dix ans.

Prenons un exemple :

Un propriétaire bailleur perçoit 8 000 € de loyers en 2024. Il engage :

• 12 000 € de travaux déductibles (entretien, amélioration) ;
• 3 000 € d’intérêts d’emprunt.

Le total des charges s’élève à 15 000 €, soit un déficit global de 7 000 € :

• 4 000 € (part hors intérêts) peuvent être imputés sur le revenu global de 2024 ;
• 3 000 € (intérêts d’emprunt) sont reportables sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Durée et déclaration des reports 

Les intérêts d’emprunt et la part excédant 10 700 € sont reportables sur les revenus fonciers pendant dix ans.

La part non utilisée du plafond annuel sur le revenu global (hors intérêts) peut quant à elle être reportée sur le revenu global pendant six ans.

Tous les montants reportés doivent être suivis et déclarés via le formulaire n° 2044. Le bailleur doit indiquer chaque année les montants imputés, et ceux restant à reporter.

Maintien de la location nue pendant 3 ans 

Pour conserver le bénéfice de l’imputation sur le revenu global, le bien concerné doit impérativement rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation.

Cette condition, appelée règle des 3 ans, est strictement contrôlée par l’administration fiscale. 

En cas de non-respect (revente du bien, passage en meublé, vacance injustifiée), l’avantage fiscal peut être remis en cause et faire l’objet d’un redressement.

L’Administration tolère néanmoins certaines exceptions, notamment en cas de force majeure dûment justifiée (incendie, décès, expropriation…).

Cas particulier : déficit foncier sans revenus locatifs

Dans certains cas, le bien peut ne générer aucun revenu locatif pendant une année (vacance prolongée, travaux lourds, etc.). 

Un déficit foncier peut néanmoins être constaté si le propriétaire démontre son intention réelle de mettre le bien en location nue. Il doit être en mesure de produire des justificatifs concrets (mise en ligne d’annonces, mandat de location, calendrier prévisionnel des travaux). 

Ce cas particulier, éligible à l’imputation du déficit sous conditions, fait l’objet d’un contrôle renforcé par l’administration fiscale.