Pourquoi et comment déduire des intérêts d'emprunt des revenus fonciers ?

Les propriétaires soumis au régime réel peuvent déduire certains frais de leurs loyers imposables. Cet avantage concerne les bailleurs de logements vides ou meublés. Il s’agit, outre les dépenses de gestion et d'administration réellement engagées, des frais relatifs à un emprunt immobilier lorsque celui-ci est directement rattaché au logement loué. 

Intérêts d’emprunt et déduction

Les contribuables ayant contracté un prêt peuvent déduire les intérêts de leurs revenus fonciers si cet emprunt vise à : 

• l’acquisition, la construction ou l’agrandissement du logement ;
• la conservation du bien (dépenses nécessaires pour conserver tout ou partie de la propriété) ;
• la réparation ou l’amélioration de l'immeuble (travaux de rénovation du bien loué) ;
• la souscription à une assurance emprunteur visant à garantir un prêt destiné à la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien.

Attention, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, à l’exclusion du capital remboursé. 

Frais accessoires d'un prêt immobilier 

En plus des intérêts, d'autres frais liés au prêt constituent également des charges déductibles. Il s’agit notamment :

• des frais de constitution de dossier facturés lors de la mise en place du prêt ;
• des frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, cautionnement bancaire, société de caution) ;
• des assurances emprunteur, notamment l'assurance décès-invalidité ;
• des agios et commissions de banque (frais de prélèvement automatique, de virement ou de remboursement anticipé, frais de suivi du crédit).

Tous les justificatifs des frais déduits doivent être conservés (factures, attestations bancaires), et présentés en cas de contrôle de l’administration fiscale.

La déduction des intérêts d’emprunt est l’un des atouts fiscaux majeurs du régime réel. Ce mécanisme permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur imposition tout en optimisant la rentabilité nette de leur investissement locatif.

Diminuer le revenu foncier imposable

Les intérêts d’emprunt représentent une charge déductible. Ils viennent s’imputer sur les loyers encaissés, ce qui permet au propriétaire de :

• Réduire son revenu foncier imposable, voir l’annuler entièrement si les charges sont élevées.
• Diminuer l’impôt sur le revenu, en fonction de sa tranche marginale d’imposition (jusqu’à 45 %).
• Réduire les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur le revenu foncier net.

Concrètement, plus le montant des charges est élevé, plus la base imposable baisse et plus l’économie fiscale est importante.

Optimiser la rentabilité nette de l’investissement

Lorsqu’un bien est acheté au moyen d’un crédit, les intérêts d’emprunt sont généralement plus importants au début du prêt. En les déduisant des loyers qu’il a perçus, le bailleur peut, de facto : 

• Alléger le coût réel du financement grâce à l’économie d’impôt réalisée.
• Améliorer la rentabilité nette de son investissement, notamment les premières années de remboursement de l'emprunt.

À l’inverse, un bailleur qui ne peut déduire les intérêts est imposé sur des loyers qui lui servent à rembourser son prêt, ce qui réduit sa marge réelle.

Créer un déficit foncier imputable du revenu global

Lorsque les intérêts d’emprunt, cumulés aux autres charges (travaux, taxe foncière, frais de gestion), dépassent le montant des loyers perçus, le bailleur constate un déficit foncier. Celui-ci peut donner droit à deux avantages :

• Jusqu’à 10 700 € par an, la part du déficit hors intérêts est imputable sur le revenu global (salaires, pensions, etc.).
• Le surplus, y compris les intérêts d’emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction des intérêts d’emprunt n’est pas automatique. Elle repose sur trois conditions essentielles :

1. Un bailleur soumis au régime réel d’imposition

Seuls les bailleurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire les charges de leurs revenus locatifs. La location peut concerner indifféremment une location vide (régime réel des revenus fonciers) ou une location meublée (régime réel des bénéfices industriels et commerciaux).

En pratique, pour optimiser au mieux son investissement, le propriétaire bailleur doit anticiper ses dépenses, et choisir le régime fiscal le mieux adapté à sa situation (réel ou micro).

2. Un prêt lié à un bien locatif

Les intérêts ne sont déductibles que si le prêt est directement lié à un bien voué à être loué. En d'autres termes, le bien doit financer :

• l'achat ou la construction d’un bien immobilier destiné à la location ;
• des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration (à l'exclusion de la reconstruction ou de l'agrandissement) ;
• la conservation du bien locatif (rachat de soulte par exemple).

Dès lors, si le prêt est utilisé à des fins personnelles ou pour financer un bien qui n’est pas destiné à la location, les intérêts ne sont pas déductibles.

3. Des intérêts d’emprunt déclarés aux impôts

Pour bénéficier de la déduction, le bailleur doit remplir le formulaire 2044 (ou 2044-SPE selon les cas) qu’il devra joindre à sa déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042).
Les intérêts doivent être reportés à la ligne 250 du formulaire 2044.

Ce formulaire concerne exclusivement les locations vides déclarées au régime réel des revenus fonciers. Il ne s’applique pas aux locations meublées qui relèvent du régime BIC.

Le bailleur doit conserver tous les justificatifs liés à l'emprunt (tableaux d’amortissement, attestations, échéanciers), et les présenter à l'administration fiscale en cas de contrôle ou de demande de régularisation.