Comment fonctionne le déficit foncier reportable pendant 10 ans ?

Les propriétaires bailleurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de nombreuses charges (travaux, taxes, intérêts d’emprunt) et certains travaux des loyers perçus. Lorsque ces frais sont supérieurs aux revenus, ils génèrent un déficit foncier. 

Imputation sur le revenu global : un plafond de 10 700 €

Le déficit foncier provenant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt est imputable en priorité sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite annuelle de 10 700 euros. Cette déduction n'est toutefois possible que l’année où le déficit est constaté.

Si le revenu global est trop faible pour déduire la totalité des 10 700 €, la partie non imputée peut être reportée sur le revenu global des six années suivantes. 

Report de l’excédent de déficit foncier sur 10 ans

La part du déficit excédant le plafond de 10 700 euros est reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
C'est aussi le cas des intérêts d'emprunt qui ne sont jamais reportables sur le revenu global.

En résumé :

Le déficit foncier non imputable sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Imputation annuelle sur les revenus fonciers positifs

Chaque année, le contribuable peut imputer la part de déficit reportable sur les revenus fonciers nets positifs du foyer fiscal. Pour en bénéficier, il doit : 

• rester soumis au régime réel ;
• maintenir le bien en location nue ;
• déclarer chaque année ses revenus fonciers sur le formulaire 2044.

Gestion chronologique des déficits reportables

Les déficits fonciers s’imputent dans l’ordre chronologique, du plus ancien au plus récent. 

Par exemple : un propriétaire a un reliquat de déficit de 2023 et un nouveau déficit en 2024. En 2025, il devra d’abord imputer celui de 2023. Le déficit de 2024 sera utilisé dès que celui de 2023 sera entièrement utilisé.

Lorsque le déficit foncier est mal géré, il peut perdre son intérêt. Voici deux exemples concrets pour illustrer les bonnes et les mauvaises pratiques.

Ce qu’il faut faire : conserver la location nue sous le régime réel

Monsieur X réalise 30 000 € de travaux en 2024 sur un appartement loué vide. Il génère un déficit foncier de 25 000 €.
Son revenu global étant de 40 000 €, il impute 10 700 € immédiatement. Le solde de 14 300 € est reporté sur ses revenus fonciers jusqu’en 2034. 

Le bien continue d'être loué nu, et Monsieur X reste soumis au régime réel pendant toute la durée du report. Les conditions sont respectées, l’Administration fiscale admet l’imputation.

Ce qu’il faut éviter : louer le bien meublé

Madame Y crée un déficit foncier de 18 000 € en 2024. Elle impute 10 700 € sur son revenu global. Le solde de 7 300 € est reportable sur ses revenus fonciers des dix années à venir.

En 2025, elle transforme le bien en location meublée (LMNP).
Ce changement d'affectation met fin à son droit au report. Le reliquat de déficit est définitivement perdu.

L'erreur fiscale courante : de gros travaux en une seule fois

Monsieur Z réalise 40 000 € de travaux déductibles en 2024. Il génère un déficit foncier de 35 000 € (hors intérêts d'emprunt).

• Il impute 10 700 € sur son revenu global de 2024.
• Il reporte 24 300 € sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.

Comme il ne perçoit que 2 000 € de loyers par an, il ne pourra imputer que 20 000 € de revenus fonciers en dix ans. Le reliquat de 4 300 € sera perdu.

S'il avait étalé ses travaux sur plusieurs années, Monsieur Z aurait pu imputer 10 700 € sur son revenu global chaque année, et limiter le déficit reportable.

Pour que le report du déficit foncier soit pleinement efficace, le propriétaire doit anticiper le montant des travaux à réaliser, et les adapter à ses revenus futurs.

Adapter le montant des travaux aux loyers futurs

L’excédent de déficit foncier ne peut s’imputer que sur les revenus fonciers positifs des dix ans à venir. Si les loyers sont trop faibles, une partie du déficit risque d'être perdue.

C'est pourquoi les travaux doivent être adaptés en fonction des loyers prévisionnels. Un déficit moins important, mais entièrement utilisable, est souvent plus efficace qu’un déficit élevé dont une partie serait perdue.

Échelonner les travaux pour lisser le déficit

Lorsque c’est juridiquement possible, le propriétaire peut répartir les travaux sur plusieurs exercices fiscaux. 

Avec cette stratégie, il lisse les imputations dans le temps, et réduit le risque de reports inutilisables.

Maintenir le régime réel pendant la durée du report 

Le contribuable doit rester soumis au régime réel sans interruption. Il doit aussi garder son bien en location nue durant toute la durée du report.

Un changement de régime, d’affectation du bien ou une cessation de location entraîne la perte des déficits non imputés.