SOMMAIRE
- Pourquoi louer le bien pendant trois ans après un déficit foncier ?
- Comment imputer le déficit foncier sur le revenu global ?
- Comment utiliser le déficit foncier non imputé sur le revenu global ?
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le déficit foncier permet à un propriétaire de réduire ses impôts si ses charges sont plus élevées que ses loyers.
Pour garder cet avantage, il doit louer son bien pendant au moins 3 ans sans interruption.
Jusqu’à 10 700 € de déficit peuvent être déduits des revenus chaque année, le reste est reporté sur 10 ans.
Télécharger la fiche en PDF
Lisez ce contenu en toute confiance !
BailFacile aide déjà plus de 100 000 propriétaires-bailleurs à gérer leurs locations en totale autonomie. En savoir plus.
Le déficit foncier permet à un bailleur qui déclare ses loyers au régime réel de réduire ses impôts immédiatement. Les charges éligibles s’imputent d’abord sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Le propriétaire peut conserver cet avantage uniquement s’il respecte la règle des 3 ans. Quelle est cette règle ? Quels sont les risques lorsque le délai n’est pas respecté ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la règle des 3 ans en déficit foncier.
Pourquoi faut-il louer le bien pendant trois ans après un déficit foncier ?
La règle des 3 ans : une condition obligatoire
Lorsqu’un propriétaire bailleur opte pour le régime réel, il peut déduire jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global.
En contrepartie, il est tenu de maintenir le bien en location pendant au moins 3 ans sans interruption, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Par exemple : si un déficit est déduit du revenu global en 2024, le bien devra rester loué en continu jusqu’au 31 décembre 2027.
L'Administration fiscale s’assure ainsi que les travaux ayant généré un déficit correspondent à une volonté locative durable, et non à une stratégie de défiscalisation temporaire.
Sanctions en cas de rupture de location anticipée
Si le propriétaire retire le bien de la location avant la fin du délai (revente, reprise pour usage personnel, vacance volontaire ou changement d’usage), l’Administration peut remettre en cause l’avantage fiscal.
Dès lors, les conséquences sont les suivantes :
- Le déficit est réintégré dans le revenu imposable de l’année d’origine ;
- Un rappel d’impôt peut être appliqué, ainsi que des intérêts de retard et des majorations le cas échéant.
L’Administration fiscale tolère certaines exceptions à la règle de trois ans qu’elle apprécie au cas par cas, comme :
- le décès du propriétaire ;
- une invalidité grave rendant la gestion de la location impossible ;
- une expropriation ;
- un sinistre important (incendie, inondation, catastrophe naturelle) rendant le logement inhabitable.
La raison doit être indépendante de la volonté du contribuable. En outre, ce dernier doit prouver la gravité de la situation et délivrer des justificatifs probants.
Comment imputer le déficit foncier sur le revenu global ?
Conditions de l’imputation
Pour imputer un déficit foncier sur le revenu global, le propriétaire doit respecter plusieurs conditions obligatoires :
- louer le bien nu (non meublé), à usage d’habitation ;
- être soumis au régime réel d’imposition dans la catégorie des revenus fonciers ;
- supporter un déficit foncier provenant de charges déductibles hors intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, de réparation, d'amélioration, taxes, frais de gestion…).
Seule cette part du déficit peut être déduite du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Toutefois, ce plafond peut être plus élevé dans certains cas particuliers :
- Jusqu'à 21 400 euros pour certains travaux de rénovation énergétique (en 2025, le logement doit être classé G au DPE et atteindre au moins la classe E après travaux).
- Dans certains cas exceptionnels (biens classés monuments historiques ou immeubles concernés par la loi Malraux), le déficit peut aussi être imputé sur le revenu global pendant plusieurs années, généralement jusqu’à six ans, sous conditions strictes.
Cette imputation sur le revenu global n’est possible que l’année où le déficit est constaté. Le bailleur n’a pas le droit de reporter cette déduction sur le revenu global des années suivantes.
Limite d’imputation et impact fiscal
L’imputation du déficit sur le revenu global permet une réduction immédiate de l’impôt sur le revenu. Celle-ci est proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal.
L’imputation est plafonnée à 10 700 euros par an (ou 21 400 €). Lorsque le déficit est supérieur au plafond ou que le revenu global est insuffisant pour l’absorber entièrement, la part non utilisée sur le revenu global est automatiquement reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le revenu global comprend l’ensemble des revenus perçus par un foyer fiscal :
- revenus patrimoniaux (revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers) ;
- revenus d’activité (salaires, traitements) ;
- indemnisations (chômage, retraite, maladie).
Comment utiliser le déficit foncier non imputé sur le revenu global ?
Déficit non imputé sur le revenu global : un report sur les revenus fonciers
La part du déficit foncier qui n’a pas été imputée sur le revenu global parce qu’elle dépassait le plafond ou que le revenu global était insuffisant peut être reportée sur les revenus fonciers pendant dix ans.
Ce report est automatique et prioritaire. Le bailleur doit utiliser le déficit dès qu’il recommence à percevoir de nouveaux loyers. Il ne peut pas décider de le conserver pour une année ultérieure.
Déficit lié aux intérêts d’emprunt : un traitement différent
Les intérêts d’emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global. La part du déficit foncier qu’ils génèrent est reportable pendant dix ans, exclusivement sur les revenus fonciers, sans plafond.
Elle peut aussi être reportée sur dix ans, sans plafond. Toutefois, elle n’est pas concernée par la règle des 3 ans.
Exemple concret d’imputation et de report du déficit foncier
Un propriétaire achète un appartement ancien pour 150 000 €. Il engage 40 000 € de travaux de rénovation (remise aux normes, ravalement de façade, remplacement de la chaudière). Cette même année, il perçoit 9 000 € de loyers, et déclare 47 000 € de charges déductibles, dont 6 000 € d’intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier constaté est de : 9 000 € (loyer) - 47 000 € (charges) = - 38 000 €
- 6 000 € (intérêts d'emprunt) ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.
Ils sont donc reportés sur les revenus fonciers pendant 10 ans, sans plafond. - Les 32 000 € restants sont issus de charges hors intérêts :
- 10 700 € (plafond annuel) peuvent être imputés sur le revenu global ;
- 21 300 € seront reportés sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
FAQ
Comment répartir le déficit foncier ?
Le déficit foncier se répartit en deux parties :
- La partie issue des charges autres que les intérêts d’emprunt peut être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ensuite, en cas d’excédent, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- La partie provenant des intérêts d’emprunt ne peut être imputée que sur les revenus fonciers, sans plafond. Elle est également reportable sur dix ans.
La répartition se fait automatiquement, selon ces règles, à condition que le propriétaire bailleur soit soumis au régime réel d'imposition dans la catégorie des revenus fonciers.
Comment utiliser le déficit foncier antérieur ?
Le déficit foncier non utilisé l’année où il est constaté peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report concerne la part excédant le plafond de 10 700 €, ainsi que la part issue des intérêts d’emprunt.
La déduction est effectuée automatiquement chaque année, en priorité sur les revenus fonciers disponibles.
Quel est le montant maximum de déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale ?
Le montant maximum de déficit foncier déductible du revenu global est fixé à 10 700 € par an. Ce plafond peut être plus important dans certains régimes spécifiques (par exemple, dans le cadre de la loi Malraux ou lorsqu'il s'agit de monuments historiques). Au-delà de ce plafond, le surplus de déficit (ainsi que les intérêts d’emprunt) est uniquement déductible des revenus fonciers pendant les dix années suivantes, sans limite annuelle.
Téléchargez la fiche PDF de ce guide
Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 156, I, 3° du Code général des impôts (imputation du déficit foncier sur le revenu global)
- Legifrance.gouv.fr - Article 31 du Code général des impôts (report du déficit foncier)
- Bofip.impôts.gouv.fr - BOI-RFPI-BASE-30-20 n° 360 (report des déficits sur le revenu global et les revenus fonciers)
SOMMAIRE
- Pourquoi louer le bien pendant trois ans après un déficit foncier ?
- Comment imputer le déficit foncier sur le revenu global ?
- Comment utiliser le déficit foncier non imputé sur le revenu global ?
- FAQ
Téléchargez la fiche PDF de ce guide
