Comment créer du déficit foncier sans revenus locatifs ?

Le déficit foncier sans loyers concerne principalement deux situations :

• un logement temporairement vacant ;
• un bien en travaux avant sa première mise en location. 

Dans les deux cas, le propriétaire doit prouver une intention réelle de louer et exclure tout usage personnel ou projet de revente.

Déficit foncier pendant une vacance locative

Lorsqu’un bien immobilier ne produit pas de loyers, notamment entre deux locataires, il peut néanmoins générer un déficit foncier si le propriétaire a entrepris des démarches réelles pour le louer durant cette période.

La simple absence de perception de loyers ne suffit pas. Le propriétaire doit prouver que le bien était disponible à la location dans des conditions raisonnables conformes au marché locatif.

La vacance, si elle est indépendante de la volonté du propriétaire, est tolérée (par exemple si aucun locataire n'a postulé à l'annonce). À l’inverse, une vacance de convenance (projet de vente, retrait du marché, etc.) ne peut bénéficier du déficit foncier.

Déficit foncier avant la première mise en location

Les propriétaires peuvent aussi déclarer un déficit foncier avant d’avoir perçu leurs premiers loyers. C’est souvent le cas des investisseurs immobiliers qui réalisent des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration avant de louer le bien.

L’objectif de location doit être clairement identifié dès le début. Le contribuable ne peut déduire les dépenses s’il réalise des travaux de rénovation pour son usage personnel ou dans le but de valoriser le bien en vue d’une revente.

Conditions exigées par l'Administration fiscale

L’administration fiscale impose des justificatifs concrets pour reconnaître le déficit foncier en l’absence de loyers. Le propriétaire doit prouver que la vacance n’est pas volontaire et que le bien est réellement proposé à la location.

Voici les documents à fournir en cas de contrôle :

• copies d’annonces publiées sur des plateformes immobilières reconnues,
• mandat de location signé avec une agence,
• loyer affiché cohérent avec le marché local,
• factures ou devis de travaux réalisés,
• planning de mise en location ou correspondances avec des candidats locataires.

Ces pièces permettent de démontrer l’existence d’un projet locatif réel, sérieux et effectif.

En l'absence de revenus locatifs, seules certaines charges liées à la future location peuvent être déduites fiscalement :

Charges admises dans le cadre d'un déficit foncier sans loyers

Pour être déductibles, les charges doivent être engagées pour conserver ou acquérir des revenus fonciers. Il s'agit notamment des charges suivantes : 

• Taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables) ;
• Intérêts d’emprunt (imputables uniquement sur des revenus fonciers, pas sur le revenu global) ;
• Assurances (PNO, multirisque habitation) ;
• Charges de copropriété non récupérables ;
• Travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
• Frais de gestion, de relance ou de procédure.

Charges exclues du calcul du déficit foncier

Certaines dépenses ne peuvent jamais être déduites au titre du déficit foncier :

• Frais d’acquisition (notaire, agence, droits d’enregistrement) ;
• Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
• Frais d’ameublement ou de décoration ;
• Charges récupérables sur le locataire (comme les ordures ménagères).

Le déficit foncier constaté sur un bien qui n'est pas encore loué, mais destiné à la location, s’impute selon les règles de l'article 156 du Code général des impôts.

Règles d'imputation et plafonds autorisés

Le déficit foncier s’impute d’abord sur les revenus fonciers positifs du foyer fiscal. Mais en l’absence totale de loyers perçus, il reste possible de bénéficier d’un avantage fiscal : la part du déficit provenant des charges (hors intérêts d’emprunt) peut être déduite du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Prenons un exemple : un propriétaire engage 15 000 € de travaux sur un bien vacant. Il peut déduire 10 700 € de son revenu global, et reporter le solde de 4 300 € sur ses revenus fonciers futurs.

Engagement de location : la règle des 3 ans

Pour bénéficier de cette déduction sur le revenu global, le bien concerné doit être mis en location pendant au moins trois années consécutives après la fin des travaux.

Plafond doublé en cas de rénovation énergétique

Depuis la loi de finances 2023, le plafond annuel passe de 10 700 € à 21 400 € lorsque les travaux permettent au logement de sortir du statut de passoire thermique.

Pour en bénéficier, deux conditions doivent être réunies :

• Le bien est classé G au DPE avant les travaux ;
• Il atteint au moins la classe E après rénovation (gain de 2 classes minimum).

Le propriétaire devra présenter des justificatifs précis en cas de contrôle :

• DPE avant et après travaux ;
• Factures détaillées des rénovations ;
• Attestations de performance.

Intérêts d’emprunt et report du déficit non utilisé

Les intérêts issus d’un prêt ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global. Leur déduction est limitée aux revenus fonciers existants.

En l’absence de revenus locatifs l’année où les intérêts sont versés, ceux-ci peuvent être conservés et déduits sur les revenus fonciers des dix années suivantes, dès que le bien est loué et commence à générer des loyers.

En cas de contrôle, l'Administration peut exiger les justificatifs prouvant que le bien était destiné à la location durant toute la période concernée.

Lorsque le déficit foncier dépasse le plafond d’imputation sur le revenu global autorisé (10 700 € ou 21 400 €), ou qu'il correspond à des intérêts d'emprunt, la part non imputée peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Elle vient ainsi en déduction des loyers imposables futurs, dès que le bien (ou un autre bien du foyer fiscal) génère des loyers.

En pratique, le contribuable doit suivre, chaque année, le solde de déficit reportable sur la déclaration 2044 afin de ne pas oublier de les utiliser dès que des loyers sont perçus. En présence de plusieurs biens, le report peut être réparti sur les différents revenus fonciers générés au fil du temps.