Que peut-on déduire dans le cadre d'une location au régime réel ?

Les frais de gestion courante

Les frais de gestion locative versés à une agence immobilière ou à un mandataire pour la gestion du bien sont déductibles du revenu imposable. Ils peuvent concerner : 

• la recherche de locataires (publication d’annonces, organisation des visites) ;
• la signature du bail et la gestion des états des lieux ;
• l’encaissement des loyers et des charges ;
• le suivi des impayés (relances et procédures amiables) ;
• la gestion des sinistres (dégât des eaux, infiltration) ;
• l'abonnement à un service de gestion locative en ligne comme BailFacile.

Les dépenses juridiques et de procédure

En cas de litige avec un locataire, les frais engagés sont déductibles. Il s'agit notamment des dépenses suivantes :

• honoraires d’avocat ;
• frais de commissaire de justice ;
• frais de procédure engagés pour une assignation ou une expulsion.

Les honoraires comptables 

Les honoraires versés à un expert-comptable sont déductibles dès lors qu’ils concernent la location :

• tenue de la comptabilité ;
• déclaration des revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• production du bilan annuel, notamment en location meublée au régime réel simplifié.

Les frais de correspondance

Les frais d’envoi de courriers recommandés liés à la gestion locative sont déductibles. Il s'agit par exemple d'une lettre de :

• mise en demeure pour un loyer impayé ;
• régularisation de charges locatives ;
• relance avant une procédure contentieuse.

Les frais de publicité

Les montants dépensés pour publier une annonce de location sont admis en déduction, quel que soit le support :

• plateforme en ligne ;
• journal spécialisé ou local ;
• services d'un professionnel de l’immobilier mandaté pour la mise en location.

Déduction des travaux d’entretien et de réparation

Les dépenses effectuées pour maintenir le logement en bon état sont intégralement déductibles. Toutefois, ces travaux ne doivent pas modifier la structure du bien ou en augmenter sa valeur.

Parmi les travaux déductibles, on trouve :

• les travaux de peinture ou le remplacement des revêtements de sol ;
• le traitement des bois contre les insectes xylophages ;
• la remise aux normes de l’électricité ou de la plomberie ;
• la réparation d’un volet ou d’une chaudière ;
• le remplacement d’équipements défectueux (robinetterie, ballon d’eau chaude) ;
• la remise en état de la toiture ou le ravalement des façades ;
• etc.

Certains travaux d’amélioration

Certains travaux qui améliorent le confort du logement ou travaux de rénovation énergétique peuvent être admis en déduction :

• installation d’un double vitrage ;
• mise en place d’une VMC ; 
• isolation thermique ;
• remplacement d’un équipement vétuste par un modèle plus performant.

En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Ils relèvent d’un investissement et non d’une charge. 

Les charges de copropriété déductibles

Les provisions pour charges versées au syndic sont déductibles l’année de leur paiement, dès lors qu'elles concernent un bien loué. Elles couvrent les dépenses de fonctionnement, d'entretien et d'administration des parties communes de l’immeuble.

Cependant, une régularisation doit être effectuée l’année suivante, après approbation des comptes, pour exclure les charges récupérables sur le locataire et les dépenses non déductibles.

Les intérêts d’emprunt du LMNP

Les intérêts versés dans le cadre d’un prêt immobilier sont intégralement déductibles, qu’il s’agisse d’un crédit contracté pour l’acquisition, la rénovation ou la conservation du bien mis en location.

Attention toutefois, seule la partie correspondant aux intérêts est déductible, et non le remboursement du capital.

Les frais de dossier de prêt

Les frais facturés par la banque lors de la mise en place du prêt sont déductibles dès lors qu’ils concernent directement le bien destiné à la location :

• frais de constitution de dossier bancaire ;
• frais versés à un courtier en prêt immobilier.

Les frais de garantie

Les frais liés à la garantie du prêt sont également admis en déduction :

• frais d'inscription d’hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers ;
• sommes versées à un organisme de cautionnement (Crédit Logement), à condition de ne pas être restituées au terme du crédit.

L’assurance emprunteur

Les primes d'assurance versées pour garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d’invalidité sont également déductibles si elles concernent le bien loué. 

Les primes d’assurance

Certaines assurances contractées pour couvrir les risques liés à la location sont admises en déduction (assurance propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés…).

Les primes versées pour garantir les risques juridiques liés à la gestion du bien (protection juridique) peuvent aussi être concernées.

La taxe foncière

Dans le cadre d’un investissement locatif, le propriétaire peut déduire l’intégralité de la taxe foncière des revenus fonciers (location vide) ou des recettes imposables en location meublée (LMNP au régime réel).

En revanche, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), intégrée dans la taxe foncière, n’est déductible que si elle n’est pas récupérée auprès du locataire.

La taxe d’habitation

Le bailleur, lorsqu'il est redevable de la taxe d’habitation (par exemple si le logement est vacant au 1er janvier), peut la déduire de ses revenus locatifs, à condition que cette taxe ne soit pas récupérable sur un occupant.

Les provisions pour risques d’impayés (locations meublées BIC)

Le bailleur relevant du régime réel BIC peut déduire une provision pour risque d’impayés. Il doit toutefois justifier l’existence d’un risque réel de défaut de recouvrement. 

Cette déduction suppose :

• des retards de paiement avérés ou une procédure engagée ;
• la comptabilisation conforme aux règles fiscales ;
• la conservation des pièces justificatives (courriers, assignations, relances…).

Conditions pour déduire une charge

Pour être admise en déduction, une charge doit remplir trois conditions essentielles :

1. Lien direct avec la location : elle doit être engagée exclusivement pour la gestion, l’entretien ou la conservation du bien loué.
2. Justificatif : toute dépense doit être appuyée par une pièce probante (facture, reçu, contrat, ou toute preuve de paiement).
3. Respect des règles fiscales : certaines charges sont plafonnées, étalées ou exclues selon le régime d’imposition (foncier ou BIC).

En cas de contrôle fiscal, l’Administration peut remettre en cause la déduction si l'une de ces conditions n’est pas remplie.

Charges déductibles partiellement

Certaines dépenses ne sont pas entièrement déductibles. Leur traitement dépend de leur nature, de leur usage ou de leur régime d’imposition.

Voici quelques exemples :

• Frais de garantie de prêt : seule la fraction non remboursable est déductible.
• Travaux d’amélioration en BIC : ils peuvent être étalés selon leur nature et les règles comptables.
• Charges partagées entre plusieurs logements : elles doivent être réparties au prorata (surface, usage, revenus).
• Prestations à usage mixte : seule la quote-part affectée à la location est admise.