Les charges déductibles des revenus fonciers

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Les revenus locatifs générés par vos investissements immobiliers sont soumis à l'impôt sur le revenu d'une part, et aux prélèvements sociaux d'autre part. C'est pourquoi vous devez impérativement connaître les charges déductibles des revenus fonciers qui vont faire baisser votre assiette imposable, et par conséquent le montant de vos impôts. 

Attention toutefois, car toutes les charges ne sont pas déductibles, et tous les propriétaires bailleurs ne sont pas concernés.

En effet, seuls les investisseurs imposés au régime réel peuvent soustraire de leurs revenus fonciers les sommes réellement dépensées. Aussi, si vous êtes soumis au régime micro-foncier, vous bénéficiez exclusivement d'un abattement forfaitaire au titre des charges.

Par ailleurs, si vous louez un bien meublé, certaines dépenses sont également déductibles de vos bénéfices industriels et commerciaux.

Charges déductibles des revenus fonciers : quelles sont les charges locatives déductibles ? Déclaration sur le formulaire 2044 et 2042 et déficit foncier

SOMMAIRE

Quelles sont les locations soumises aux revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont issus de la mise en location d'un bien immobilier nu, c'est-à-dire non meublé. Il s'agit :

  • des biens à usages d'habitation (appartement, maison) ;
  • des annexes d'habitation (garage, parking…) ;
  • des locaux professionnels à usage de commerce ou de bureau ;
  • des terrains ;
  • etc.

Les revenus fonciers que vous devez déclarer à l'administration fiscale englobent le montant des loyers perçus, mais aussi d'autres revenus liés à la location :

  • les loyers réglés en retard, même s'ils concernent des impayés de l'année précédente ;

  • la partie du dépôt de garantie ayant servi à couvrir les loyers impayés ou la remise en état du logement ;

  • les indemnités d'assurance versées après un sinistre par exemple ;

  • le montant de la subvention versée par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) le cas échéant ;

  • les revenus tirés d'une location de toit (pour l'installation d'une antenne) ou d'emplacements publicitaires.

Les loyers impayés

Les loyers impayés ne sont pas inclus dans la déclaration de revenus tant qu'ils n'ont pas été encaissés. 

Tous ces revenus fonciers issus de locations non meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Les revenus des locations meublées

Les revenus locatifs des logements loués meublés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme nous le verrons un peu plus loin.

Quel régime d'imposition pour déduire les charges des revenus fonciers ?

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier loué vide, vous avez le choix entre 2 types de fiscalité : 

  • le régime forfaitaire, ou régime micro-foncier ;

  • le régime réel. 

Le mode d'imposition détermine les sommes que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers. L'objectif consiste à diminuer votre résultat fiscal sur lequel votre impôt sera calculé.

Au régime forfaitaire dit micro-foncier

Le régime micro-foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs bruts n'excèdent pas 15 000 € par an

Néanmoins, vous pouvez choisir le régime réel si celui-ci vous convient mieux. Attention, car ce mode de calcul sera alors appliqué pour une durée de 3 ans. Durant cette période, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier même si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an.

Le régime forfaitaire vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % au titre des charges sur vos recettes locatives. Par conséquent, vous êtes imposé sur une base de 70 % de vos revenus fonciers

Vous ne pouvez alors déduire aucune autre dépense réellement payée dans le cadre de votre investissement locatif immobilier.

En pratique, vous déclarez à l'administration fiscale votre choix pour le régime micro-foncier. Dès lors, celle-ci applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs bruts déclarés.

Au régime réel

Vous relevez du régime réel :

  • soit automatiquement, si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ;

  • soit par choix, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil.

Au moment de votre déclaration de revenus, vous communiquez votre revenu foncier net de l'année.

Le mode de calcul est le suivant :

Revenu foncier net = loyers perçus - charges déductibles payées la même année

Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus encaissés certaines dépenses réellement engagées pour le bien immobilier loué.

Quelles dépenses et charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Pour être admises comme charges déductibles, les dépenses doivent figurer sur la liste énoncée par l'article 31 du Code général des impôts. De ce fait, toutes celles dont il n'est pas fait état ne sont pas décomptées de vos revenus fonciers.

Par ailleurs, vous devez aussi être en mesure de présenter tous les justificatifs liés à ces charges.

En pratique, les frais attachés à la location du bien dont vous êtes propriétaire sont à reporter sur le formulaire 2044 (location nue) pour être déduits de vos revenus fonciers. 

Les formulaires à utiliser pour déclarer ses revenus

Le formulaire 2044 (annexe du formulaire 2042) concerne les propriétaires bailleurs de biens loués vides. Il vous permet de déclarer vos revenus fonciers nets, c'est-à-dire les loyers perçus et les dépenses liées à la gestion de ces biens. La différence (bénéfices) s'ajoute aux revenus du foyer fiscal.

Le formulaire 2042 permet de déclarer l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Vous devez y reporter certaines informations du formulaire 2044 (cases 4BA à 4BF) : revenu foncier imposable, déficit imputable sur le revenu global, déficit imputable sur les revenus fonciers…

Les frais de financement de l'investissement locatif

À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.

L'année de l'acquisition du bien, vous pouvez déduire des loyers bruts reçus les frais de financement payés cette même année, notamment :

  • les frais de dossier ;
  • la commission due à la banque ;
  • les frais de garantie (privilège de prêteur de deniers, hypothèque, caution) ;
  • les frais de mainlevée d'hypothèque ;
  • les cotisations de l'assurance emprunteur payées au cours de l'année d'imposition pour le bien loué (cette dépense est bien à reporter sur la ligne des garanties d'emprunt, et non sur celle des primes d'assurance) ;
  • etc.

Les intérêts d'emprunt

À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.

Les intérêts du crédit qui a financé l'acquisition, la construction, la réparation ou la conservation de votre logement loué sont déductibles de vos revenus fonciers conformément à l'article 31 du CGI. 

C'est aussi le cas de tous les frais relatifs à l'emprunt, à l'exception des mensualités de remboursement qui ne sont pas concernées. 

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration

À reporter sur la ligne 224 du formulaire 2044.

Les travaux d'entretien et de réparation 

Il s'agit des ouvrages opérés sur le bien immobilier loué afin qu'il conserve ou qu'il retrouve un état correct. 
Cela concerne par exemple : un ravalement de façade, des travaux de toiture, les diagnostics immobiliers obligatoires, une peinture extérieure…

Les travaux destinés à l'installation d'équipements additionnels sont aussi déductibles (ascenseur, chaudière…).

Cependant, ces réparations ne doivent pas modifier l'usage, l'agencement ou encore la consistance du bien. Elles ne peuvent pas non plus viser à agrandir ou à construire le logement.

Lorsque vous réalisez vous-même les travaux

Si vous avez vous-même réalisé ces travaux, vous pouvez déduire le montant des factures de fournitures et de matériel, mais pas votre temps de travail. 

Les travaux d'amélioration 

Il s'agit uniquement des travaux effectués dans un logement (habitation).

Toutefois, vous êtes autorisé à déduire de vos loyers encaissés certaines dépenses faites au sein d'un local professionnel ou commercial : traitement contre l'amiante, aménagement d'accès aux personnes handicapées, etc.

Les dépenses pour le compte du locataire

À reporter sur la ligne 225 du formulaire 2044.

Si les travaux entrepris sont normalement à la charge du locataire, vous pouvez les déduire si vous les avez réalisés :

  • pour faciliter la mise en location du logement ;
  • à cause du mauvais état du bien (travaux indispensables) ;
  • pour réparer une malfaçon ou un vice de construction. 

Dans ce cas, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers dans la mesure où vous n'avez pas pu vous faire rembourser leur montant par le locataire au 31 décembre de l'année de son congé (même pour des frais engendrés les années antérieures).

Les indemnités d'éviction et les frais de relogement

À reporter sur la ligne 226 du formulaire 2044.

Si vous donnez congé à votre locataire de manière prématurée, vous lui versez une indemnité d'éviction. Il y a 3 hypothèses :

  • Vous le déloger « pour relouer dans de meilleures conditions » : vous déduisez le montant de l'indemnité de vos revenus fonciers.

  • Vous souhaitez récupérer le bien pour votre usage personnel : vous ne déduisez pas l'indemnité versée.

  • La démarche vise à engendrer des profits (le revendre vide, le démolir…) : vous ne déduisez pas le montant de la somme payée.

Par ailleurs, les frais engagés pour reloger votre locataire dans un nouvel appartement, le temps de la réalisation des travaux, sont déductibles de vos revenus fonciers.

Les impôts et taxes

À reporter sur la ligne 227 du formulaire 2044.

Les impôts liés au logement mis en location sont déductibles de plein droit des revenus fonciers.

Il s'agit notamment :

  • des taxes foncières ;
  • des taxes spéciales d'équipement (TSE) ;
  • de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ;
  • de la contribution sur les revenus locatifs…
Le cas de la TEOM

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du locataire n'est pas déductible.

Les charges de copropriété 

À reporter sur la ligne 229 ou 230 du formulaire 2044.

Certaines charges de copropriété peuvent être défalquées de vos revenus fonciers :

  • les provisions pour dépenses courantes ;
  • les primes d'assurance de la copropriété ;
  • les frais de gestion et d'administration ;
  • les salaires des gardiens et concierges ;
  • les frais de procédure ;
  • les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien de la copropriété ;
  • etc.

En pratique, si votre bien est situé au sein d'une copropriété, vous pouvez :

  • d'une part, déduire les provisions de charges réglées l'année précédente (par exemple, déduction en 2023 des provisions payées en 2022) ;
  • et d'autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2021 dont l'arrêté des comptes est intervenu en 2022.
Les provisions à déclarer

Vous n'avez le droit de déduire que les provisions effectivement payées. Par conséquent, les provisions spéciales pour des travaux à venir ne sont pas concernées par la déduction.

Les cotisations d'assurance

À reporter sur la ligne 223 du formulaire 2044.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des différentes primes d'assurance liées au logement loué :

  • assurance habitation ;
  • garantie de loyers impayés (GLI) ;
  • garantie de propriétaire non occupant (PNO) ;
  • etc.

Les frais d'administration et de gestion de la location

À reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.

La location des biens immobiliers entraîne des dépenses d'administration et de gestion. Leurs montants réels sont déductibles des revenus locatifs. Il s'agit :

  • du salaire des gardiens ou concierges, ainsi que les avantages en nature dont ils jouissent (eau, chauffage, gaz…) ;
  • des honoraires du syndic ;
  • des frais de gestion du bien ;
  • des frais d'expert-comptable ;
  • des honoraires d'un conseiller en gestion de patrimoine ;
  • des coûts de procédure en cas de litige avec le locataire ou un prestataire par exemple (factures d'avocat, huissier…).
Les frais de gardiennage

Les frais de gardiennage dans un immeuble en copropriété sont déductibles à condition de ne pas avoir été intégrés dans les charges de copropriété à la ligne 229.

La contribution sociale généralisée (CSG)

À reporter sur la ligne 2BH du formulaire 2042.

En qualité d'investisseur immobilier, vous déduisez partiellement le montant de votre CSG de vos revenus fonciers, c'est-à-dire avant le calcul de l'impôt. 

Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale à hauteur de 6,8 %

Elle concerne tous les propriétaires bailleurs qu'ils soient soumis au régime réel ou au régime micro-foncier. En effet, la CSG est considérée comme une charge déductible du revenu global et non des revenus fonciers.

Exemple

Vous êtes imposé au régime réel. Vous percevez 10 000 euros de loyers par an, et déduisez 3 000 euros de charges locatives diverses.

Votre base imposable est de : 

10 000 € - 3 000 € = 7 000 €
7 000 € x 6,8 % = 476 €
7 000 € - 476 € = 6 524 €

Par conséquent, votre impôt sur le revenu est calculé sur la base de 6 524 €.

Quelles sont les conditions de déduction des charges locatives ?

Les charges sont déductibles si elles répondent à certaines conditions générales :

  • Le bien immobilier doit faire l'objet d'un contrat de location : vous ne pouvez pas déduire les charges d'un logement vacant ;

  • Ces dépenses doivent avoir été engagées au cours de l'année : par conséquent, vous déduisez les charges acquittées en 2022 de vos revenus fonciers de la même année ;

  • Vous devez détenir tous les justificatifs relatifs à ces dépenses (factures, relevés du syndic…) afin de pouvoir les présenter à l'administration fiscale en cas de réclamation. 

Le déficit foncier, c'est quoi ?

Définition

Lorsque vous avez procédé à la déduction de vos charges, si le total de ces dernières est supérieur à vos revenus fonciers, on parle de déficit foncier

Dans ce cas, vous pouvez déduire ce déficit foncier (revenus fonciers - charges locatives déductibles) de votre revenu global pour diminuer votre impôt sur le revenu.

Le déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers.

Déficit imputable

Le montant du déficit foncier déduit ne peut excéder 10 700 € par an.

Dans le cas où votre déficit foncier est supérieur au plafond, le surplus est reporté ou déduit :

  • pendant 6 ans de vos revenus globaux ;
  • et durant 10 ans de vos revenus fonciers.
Exemple

Vous déclarez :

  • un revenu professionnel de 100 000 € ;
  • 12 000 € de revenus fonciers ;
  • et 25 000 € de charges liées à vos biens immobiliers loués.

Votre déficit foncier s'élève à : 25 000 € - 12 000 € = 13 000 €

Ce montant s'impute aux 100 000 € de revenus : 100 000 € - 13 000 € = 87 000 €.

L'impôt sur le revenu est donc calculé sur la base de 87 000 €.

L'exception : le déficit Périssol

La loi Élan permet de déduire un déficit foncier pouvant aller jusqu'à 15 300 € en cas de « déficit Périssol ». Il s'agit d'une loi de défiscalisation qui concerne les acquéreurs d'un logement neuf destiné à la location non meublée pour un usage d'habitation principale. 

Quelles charges sont déductibles en location meublée ?

Lorsque vous louez un bien immobilier meublé, vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme pour la location non meublée, vous devez d'abord opter pour l'une des deux fiscalités possibles :

  • micro-BIC, 
  • ou bénéfice réel.

Propriétaires en micro-BIC

Le régime micro-bic s'applique aux propriétaires bailleurs :

  • dont les recettes locatives brutes annuelles n'excèdent pas 72 600 € ;

  • ou dont les revenus locatifs n'excèdent pas 50 % des revenus du foyer.

Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur ces recettes locatives brutes. 

Vous n'avez aucune formalité à accomplir. L'abattement forfaitaire s'applique automatiquement lors de votre déclaration de revenus complémentaires en ligne (formulaire 2042 C-PRO).

Bailleurs en bénéfice réel

Si vous avez choisi l'imposition sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux les charges et frais liés à la gestion du logement et à son exploitation, notamment :

  • les frais d'entretien et de réparation (plomberie, électricité, peinture…) ;
  • les impôts et taxes (taxe foncière, taxe d'habitation, cotisation foncière des entreprises…) ;
  • les intérêts liés au crédit ayant servi à l'acquisition du bien ;
  • les frais de gestion courante (mandat de gestion, annonces immobilières…) ;
  • les primes d'assurance (assurance emprunteur, loyers impayés, propriétaire non occupant) ;
  • l'amortissement du mobilier et des améliorations sur 5 à 10 ans ;
  • l'amortissement des locaux selon sa durée de vie ;
  • etc.

Quelles sont les charges non déductibles des revenus fonciers ?

Voici une liste non exhaustive de dépenses qui ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers :

  • commission d'agence immobilière (due lors de l'acquisition du bien loué) ;
  • frais d'acte et d'enregistrement versés au notaire ;
  • frais d'intermédiaires (courtier) ;
  • charges récupérables auprès des locataires (factures d'eau, de chauffage, d'électricité…) ;
  • dépenses d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ;
  • etc.
Déduire les frais de notaire

Il existe 2 situations qui vous permettent de déduire les frais de notaire de vos impôts :

  • un investissement locatif en meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) : soit vous les amortissez (vous intégrez ces frais dans la valeur de l'immeuble afin de les amortir sur plusieurs exercices), soit vous les passez en charges (vous les déduisez en totalité sur le premier exercice, c'est-à-dire l'année où vous les payez).

  • un investissement locatif réalisé par une Société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).

FAQ

Quels sont les charges et frais à déduire lorsqu'on est propriétaire bailleur ?

Un propriétaire bailleur qui loue un logement vide peut déduire certaines charges prévues par la loi s'il est imposable au régime réel. 

Par ailleurs, s'il est soumis au micro-foncier, il bénéficie d'un abattement de 30 % au titre des charges sur ses revenus locatifs, mais ne peut déduire aucune dépense réelle.

Enfin, le propriétaire bailleur d'un bien meublé soumis au régime réel peut aussi déduire certains frais de ses bénéfices industriels et commerciaux. S'il est sous le micro-bic, il bénéficie d'un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs bruts.

Quelles sont les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers ?

Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers sont listées à l'article 31 du Code général des impôts. Il s'agit notamment :

  • des provisions relatives aux dépenses courantes ;
  • des primes d’assurance de la copropriété ;
  • des frais de gestion et d’administration ;
  • de la rémunération des concierges ou gardiens ;
  • des frais de procédure ;
  • des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien de copropriété ;
  • etc.

Quelles sont les charges déductibles ou non déductibles des revenus fonciers ?

Le propriétaire bailleur d'un logement vide peut déduire, sous certaines conditions, des charges de ses revenus fonciers. Il s'agit notamment des frais de gestion et d'administration du logement loué, des intérêts d'emprunt, des primes d'assurance, des frais d'entretien, de réparation et d'amélioration, certaines charges de copropriété…

D'autre part, toutes les charges non prévues par l'article 31 du Code général des impôts ne sont pas déductibles. Il s'agit notamment des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des charges récupérables sur le locataire.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

Quelles sont les locations soumises aux revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont issus de la mise en location d'un bien immobilier nu, c'est-à-dire non meublé. Il s'agit :

  • des biens à usages d'habitation (appartement, maison) ;
  • des annexes d'habitation (garage, parking…) ;
  • des locaux professionnels à usage de commerce ou de bureau ;
  • des terrains ;
  • etc.

Les revenus fonciers que vous devez déclarer à l'administration fiscale englobent le montant des loyers perçus, mais aussi d'autres revenus liés à la location :

  • les loyers réglés en retard, même s'ils concernent des impayés de l'année précédente ;

  • la partie du dépôt de garantie ayant servi à couvrir les loyers impayés ou la remise en état du logement ;

  • les indemnités d'assurance versées après un sinistre par exemple ;

  • le montant de la subvention versée par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) le cas échéant ;

  • les revenus tirés d'une location de toit (pour l'installation d'une antenne) ou d'emplacements publicitaires.

Les loyers impayés

Les loyers impayés ne sont pas inclus dans la déclaration de revenus tant qu'ils n'ont pas été encaissés. 

Tous ces revenus fonciers issus de locations non meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.

Les revenus des locations meublées

Les revenus locatifs des logements loués meublés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme nous le verrons un peu plus loin.

Quel régime d'imposition pour déduire les charges des revenus fonciers ?

Si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier loué vide, vous avez le choix entre 2 types de fiscalité : 

  • le régime forfaitaire, ou régime micro-foncier ;

  • le régime réel. 

Le mode d'imposition détermine les sommes que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers. L'objectif consiste à diminuer votre résultat fiscal sur lequel votre impôt sera calculé.

Au régime forfaitaire dit micro-foncier

Le régime micro-foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs bruts n'excèdent pas 15 000 € par an

Néanmoins, vous pouvez choisir le régime réel si celui-ci vous convient mieux. Attention, car ce mode de calcul sera alors appliqué pour une durée de 3 ans. Durant cette période, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier même si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an.

Le régime forfaitaire vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % au titre des charges sur vos recettes locatives. Par conséquent, vous êtes imposé sur une base de 70 % de vos revenus fonciers

Vous ne pouvez alors déduire aucune autre dépense réellement payée dans le cadre de votre investissement locatif immobilier.

En pratique, vous déclarez à l'administration fiscale votre choix pour le régime micro-foncier. Dès lors, celle-ci applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs bruts déclarés.

Au régime réel

Vous relevez du régime réel :

  • soit automatiquement, si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an ;

  • soit par choix, si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce seuil.

Au moment de votre déclaration de revenus, vous communiquez votre revenu foncier net de l'année.

Le mode de calcul est le suivant :

Revenu foncier net = loyers perçus - charges déductibles payées la même année

Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus encaissés certaines dépenses réellement engagées pour le bien immobilier loué.

Quelles dépenses et charges sont déductibles des revenus fonciers ?

Pour être admises comme charges déductibles, les dépenses doivent figurer sur la liste énoncée par l'article 31 du Code général des impôts. De ce fait, toutes celles dont il n'est pas fait état ne sont pas décomptées de vos revenus fonciers.

Par ailleurs, vous devez aussi être en mesure de présenter tous les justificatifs liés à ces charges.

En pratique, les frais attachés à la location du bien dont vous êtes propriétaire sont à reporter sur le formulaire 2044 (location nue) pour être déduits de vos revenus fonciers. 

Les formulaires à utiliser pour déclarer ses revenus

Le formulaire 2044 (annexe du formulaire 2042) concerne les propriétaires bailleurs de biens loués vides. Il vous permet de déclarer vos revenus fonciers nets, c'est-à-dire les loyers perçus et les dépenses liées à la gestion de ces biens. La différence (bénéfices) s'ajoute aux revenus du foyer fiscal.

Le formulaire 2042 permet de déclarer l'ensemble des revenus du foyer fiscal. Vous devez y reporter certaines informations du formulaire 2044 (cases 4BA à 4BF) : revenu foncier imposable, déficit imputable sur le revenu global, déficit imputable sur les revenus fonciers…

Les frais de financement de l'investissement locatif

À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.

L'année de l'acquisition du bien, vous pouvez déduire des loyers bruts reçus les frais de financement payés cette même année, notamment :

  • les frais de dossier ;
  • la commission due à la banque ;
  • les frais de garantie (privilège de prêteur de deniers, hypothèque, caution) ;
  • les frais de mainlevée d'hypothèque ;
  • les cotisations de l'assurance emprunteur payées au cours de l'année d'imposition pour le bien loué (cette dépense est bien à reporter sur la ligne des garanties d'emprunt, et non sur celle des primes d'assurance) ;
  • etc.

Les intérêts d'emprunt

À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.

Les intérêts du crédit qui a financé l'acquisition, la construction, la réparation ou la conservation de votre logement loué sont déductibles de vos revenus fonciers conformément à l'article 31 du CGI. 

C'est aussi le cas de tous les frais relatifs à l'emprunt, à l'exception des mensualités de remboursement qui ne sont pas concernées. 

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration

À reporter sur la ligne 224 du formulaire 2044.

Les travaux d'entretien et de réparation 

Il s'agit des ouvrages opérés sur le bien immobilier loué afin qu'il conserve ou qu'il retrouve un état correct. 
Cela concerne par exemple : un ravalement de façade, des travaux de toiture, les diagnostics immobiliers obligatoires, une peinture extérieure…

Les travaux destinés à l'installation d'équipements additionnels sont aussi déductibles (ascenseur, chaudière…).

Cependant, ces réparations ne doivent pas modifier l'usage, l'agencement ou encore la consistance du bien. Elles ne peuvent pas non plus viser à agrandir ou à construire le logement.

Lorsque vous réalisez vous-même les travaux

Si vous avez vous-même réalisé ces travaux, vous pouvez déduire le montant des factures de fournitures et de matériel, mais pas votre temps de travail. 

Les travaux d'amélioration 

Il s'agit uniquement des travaux effectués dans un logement (habitation).

Toutefois, vous êtes autorisé à déduire de vos loyers encaissés certaines dépenses faites au sein d'un local professionnel ou commercial : traitement contre l'amiante, aménagement d'accès aux personnes handicapées, etc.

Les dépenses pour le compte du locataire

À reporter sur la ligne 225 du formulaire 2044.

Si les travaux entrepris sont normalement à la charge du locataire, vous pouvez les déduire si vous les avez réalisés :

  • pour faciliter la mise en location du logement ;
  • à cause du mauvais état du bien (travaux indispensables) ;
  • pour réparer une malfaçon ou un vice de construction. 

Dans ce cas, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers dans la mesure où vous n'avez pas pu vous faire rembourser leur montant par le locataire au 31 décembre de l'année de son congé (même pour des frais engendrés les années antérieures).

Les indemnités d'éviction et les frais de relogement

À reporter sur la ligne 226 du formulaire 2044.

Si vous donnez congé à votre locataire de manière prématurée, vous lui versez une indemnité d'éviction. Il y a 3 hypothèses :

  • Vous le déloger « pour relouer dans de meilleures conditions » : vous déduisez le montant de l'indemnité de vos revenus fonciers.

  • Vous souhaitez récupérer le bien pour votre usage personnel : vous ne déduisez pas l'indemnité versée.

  • La démarche vise à engendrer des profits (le revendre vide, le démolir…) : vous ne déduisez pas le montant de la somme payée.

Par ailleurs, les frais engagés pour reloger votre locataire dans un nouvel appartement, le temps de la réalisation des travaux, sont déductibles de vos revenus fonciers.

Les impôts et taxes

À reporter sur la ligne 227 du formulaire 2044.

Les impôts liés au logement mis en location sont déductibles de plein droit des revenus fonciers.

Il s'agit notamment :

  • des taxes foncières ;
  • des taxes spéciales d'équipement (TSE) ;
  • de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement ;
  • de la contribution sur les revenus locatifs…
Le cas de la TEOM

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du locataire n'est pas déductible.

Les charges de copropriété 

À reporter sur la ligne 229 ou 230 du formulaire 2044.

Certaines charges de copropriété peuvent être défalquées de vos revenus fonciers :

  • les provisions pour dépenses courantes ;
  • les primes d'assurance de la copropriété ;
  • les frais de gestion et d'administration ;
  • les salaires des gardiens et concierges ;
  • les frais de procédure ;
  • les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien de la copropriété ;
  • etc.

En pratique, si votre bien est situé au sein d'une copropriété, vous pouvez :

  • d'une part, déduire les provisions de charges réglées l'année précédente (par exemple, déduction en 2023 des provisions payées en 2022) ;
  • et d'autre part, réintégrer les charges non déductibles de 2021 dont l'arrêté des comptes est intervenu en 2022.
Les provisions à déclarer

Vous n'avez le droit de déduire que les provisions effectivement payées. Par conséquent, les provisions spéciales pour des travaux à venir ne sont pas concernées par la déduction.

Les cotisations d'assurance

À reporter sur la ligne 223 du formulaire 2044.

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des différentes primes d'assurance liées au logement loué :

  • assurance habitation ;
  • garantie de loyers impayés (GLI) ;
  • garantie de propriétaire non occupant (PNO) ;
  • etc.

Les frais d'administration et de gestion de la location

À reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.

La location des biens immobiliers entraîne des dépenses d'administration et de gestion. Leurs montants réels sont déductibles des revenus locatifs. Il s'agit :

  • du salaire des gardiens ou concierges, ainsi que les avantages en nature dont ils jouissent (eau, chauffage, gaz…) ;
  • des honoraires du syndic ;
  • des frais de gestion du bien ;
  • des frais d'expert-comptable ;
  • des honoraires d'un conseiller en gestion de patrimoine ;
  • des coûts de procédure en cas de litige avec le locataire ou un prestataire par exemple (factures d'avocat, huissier…).
Les frais de gardiennage

Les frais de gardiennage dans un immeuble en copropriété sont déductibles à condition de ne pas avoir été intégrés dans les charges de copropriété à la ligne 229.

La contribution sociale généralisée (CSG)

À reporter sur la ligne 2BH du formulaire 2042.

En qualité d'investisseur immobilier, vous déduisez partiellement le montant de votre CSG de vos revenus fonciers, c'est-à-dire avant le calcul de l'impôt. 

Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale à hauteur de 6,8 %

Elle concerne tous les propriétaires bailleurs qu'ils soient soumis au régime réel ou au régime micro-foncier. En effet, la CSG est considérée comme une charge déductible du revenu global et non des revenus fonciers.

Exemple

Vous êtes imposé au régime réel. Vous percevez 10 000 euros de loyers par an, et déduisez 3 000 euros de charges locatives diverses.

Votre base imposable est de : 

10 000 € - 3 000 € = 7 000 €
7 000 € x 6,8 % = 476 €
7 000 € - 476 € = 6 524 €

Par conséquent, votre impôt sur le revenu est calculé sur la base de 6 524 €.

Quelles sont les conditions de déduction des charges locatives ?

Les charges sont déductibles si elles répondent à certaines conditions générales :

  • Le bien immobilier doit faire l'objet d'un contrat de location : vous ne pouvez pas déduire les charges d'un logement vacant ;

  • Ces dépenses doivent avoir été engagées au cours de l'année : par conséquent, vous déduisez les charges acquittées en 2022 de vos revenus fonciers de la même année ;

  • Vous devez détenir tous les justificatifs relatifs à ces dépenses (factures, relevés du syndic…) afin de pouvoir les présenter à l'administration fiscale en cas de réclamation. 

Le déficit foncier, c'est quoi ?

Définition

Lorsque vous avez procédé à la déduction de vos charges, si le total de ces dernières est supérieur à vos revenus fonciers, on parle de déficit foncier

Dans ce cas, vous pouvez déduire ce déficit foncier (revenus fonciers - charges locatives déductibles) de votre revenu global pour diminuer votre impôt sur le revenu.

Le déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers.

Déficit imputable

Le montant du déficit foncier déduit ne peut excéder 10 700 € par an.

Dans le cas où votre déficit foncier est supérieur au plafond, le surplus est reporté ou déduit :

  • pendant 6 ans de vos revenus globaux ;
  • et durant 10 ans de vos revenus fonciers.
Exemple

Vous déclarez :

  • un revenu professionnel de 100 000 € ;
  • 12 000 € de revenus fonciers ;
  • et 25 000 € de charges liées à vos biens immobiliers loués.

Votre déficit foncier s'élève à : 25 000 € - 12 000 € = 13 000 €

Ce montant s'impute aux 100 000 € de revenus : 100 000 € - 13 000 € = 87 000 €.

L'impôt sur le revenu est donc calculé sur la base de 87 000 €.

L'exception : le déficit Périssol

La loi Élan permet de déduire un déficit foncier pouvant aller jusqu'à 15 300 € en cas de « déficit Périssol ». Il s'agit d'une loi de défiscalisation qui concerne les acquéreurs d'un logement neuf destiné à la location non meublée pour un usage d'habitation principale. 

Quelles charges sont déductibles en location meublée ?

Lorsque vous louez un bien immobilier meublé, vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Comme pour la location non meublée, vous devez d'abord opter pour l'une des deux fiscalités possibles :

  • micro-BIC, 
  • ou bénéfice réel.

Propriétaires en micro-BIC

Le régime micro-bic s'applique aux propriétaires bailleurs :

  • dont les recettes locatives brutes annuelles n'excèdent pas 72 600 € ;

  • ou dont les revenus locatifs n'excèdent pas 50 % des revenus du foyer.

Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur ces recettes locatives brutes. 

Vous n'avez aucune formalité à accomplir. L'abattement forfaitaire s'applique automatiquement lors de votre déclaration de revenus complémentaires en ligne (formulaire 2042 C-PRO).

Bailleurs en bénéfice réel

Si vous avez choisi l'imposition sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux les charges et frais liés à la gestion du logement et à son exploitation, notamment :

  • les frais d'entretien et de réparation (plomberie, électricité, peinture…) ;
  • les impôts et taxes (taxe foncière, taxe d'habitation, cotisation foncière des entreprises…) ;
  • les intérêts liés au crédit ayant servi à l'acquisition du bien ;
  • les frais de gestion courante (mandat de gestion, annonces immobilières…) ;
  • les primes d'assurance (assurance emprunteur, loyers impayés, propriétaire non occupant) ;
  • l'amortissement du mobilier et des améliorations sur 5 à 10 ans ;
  • l'amortissement des locaux selon sa durée de vie ;
  • etc.

Quelles sont les charges non déductibles des revenus fonciers ?

Voici une liste non exhaustive de dépenses qui ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers :

  • commission d'agence immobilière (due lors de l'acquisition du bien loué) ;
  • frais d'acte et d'enregistrement versés au notaire ;
  • frais d'intermédiaires (courtier) ;
  • charges récupérables auprès des locataires (factures d'eau, de chauffage, d'électricité…) ;
  • dépenses d'agrandissement, de construction ou de reconstruction ;
  • etc.
Déduire les frais de notaire

Il existe 2 situations qui vous permettent de déduire les frais de notaire de vos impôts :

  • un investissement locatif en meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP) : soit vous les amortissez (vous intégrez ces frais dans la valeur de l'immeuble afin de les amortir sur plusieurs exercices), soit vous les passez en charges (vous les déduisez en totalité sur le premier exercice, c'est-à-dire l'année où vous les payez).

  • un investissement locatif réalisé par une Société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).

FAQ

Quels sont les charges et frais à déduire lorsqu'on est propriétaire bailleur ?

Un propriétaire bailleur qui loue un logement vide peut déduire certaines charges prévues par la loi s'il est imposable au régime réel. 

Par ailleurs, s'il est soumis au micro-foncier, il bénéficie d'un abattement de 30 % au titre des charges sur ses revenus locatifs, mais ne peut déduire aucune dépense réelle.

Enfin, le propriétaire bailleur d'un bien meublé soumis au régime réel peut aussi déduire certains frais de ses bénéfices industriels et commerciaux. S'il est sous le micro-bic, il bénéficie d'un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs bruts.

Quelles sont les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers ?

Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers sont listées à l'article 31 du Code général des impôts. Il s'agit notamment :

  • des provisions relatives aux dépenses courantes ;
  • des primes d’assurance de la copropriété ;
  • des frais de gestion et d’administration ;
  • de la rémunération des concierges ou gardiens ;
  • des frais de procédure ;
  • des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien de copropriété ;
  • etc.

Quelles sont les charges déductibles ou non déductibles des revenus fonciers ?

Le propriétaire bailleur d'un logement vide peut déduire, sous certaines conditions, des charges de ses revenus fonciers. Il s'agit notamment des frais de gestion et d'administration du logement loué, des intérêts d'emprunt, des primes d'assurance, des frais d'entretien, de réparation et d'amélioration, certaines charges de copropriété…

D'autre part, toutes les charges non prévues par l'article 31 du Code général des impôts ne sont pas déductibles. Il s'agit notamment des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des charges récupérables sur le locataire.

Rédigé par Thibaud Fily Logo Linkedin

Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.

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