Publié le 29 novembre 2022Mis à jour le 4 janvier 2023
Publié le 29 novembre 2022Mis à jour le 4 janvier 2023
Les revenus locatifs générés par vos investissements immobiliers sont soumis à l'impôt sur le revenu d'une part, et aux prélèvements sociaux d'autre part. C'est pourquoi vous devez impérativement connaître les charges déductibles des revenus fonciers qui vont faire baisser votre assiette imposable, et par conséquent le montant de vos impôts.
Attention toutefois, car toutes les charges ne sont pas déductibles, et tous les propriétaires bailleurs ne sont pas concernés.
En effet, seuls les investisseurs imposés au régime réel peuvent soustraire de leurs revenus fonciers les sommes réellement dépensées. Aussi, si vous êtes soumis au régime micro-foncier, vous bénéficiez exclusivement d'un abattement forfaitaire au titre des charges.
Par ailleurs, si vous louez un bien meublé, certaines dépenses sont également déductibles de vos bénéfices industriels et commerciaux.
SOMMAIRE
Les revenus fonciers sont issus de la mise en location d'un bien immobilier nu, c'est-à-dire non meublé. Il s'agit :
Les revenus fonciers que vous devez déclarer à l'administration fiscale englobent le montant des loyers perçus, mais aussi d'autres revenus liés à la location :
Tous ces revenus fonciers issus de locations non meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier loué vide, vous avez le choix entre 2 types de fiscalité :
Le mode d'imposition détermine les sommes que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers. L'objectif consiste à diminuer votre résultat fiscal sur lequel votre impôt sera calculé.
Le régime micro-foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs bruts n'excèdent pas 15 000 € par an.
Néanmoins, vous pouvez choisir le régime réel si celui-ci vous convient mieux. Attention, car ce mode de calcul sera alors appliqué pour une durée de 3 ans. Durant cette période, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier même si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an.
Le régime forfaitaire vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % au titre des charges sur vos recettes locatives. Par conséquent, vous êtes imposé sur une base de 70 % de vos revenus fonciers.
Vous ne pouvez alors déduire aucune autre dépense réellement payée dans le cadre de votre investissement locatif immobilier.
En pratique, vous déclarez à l'administration fiscale votre choix pour le régime micro-foncier. Dès lors, celle-ci applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs bruts déclarés.
Vous relevez du régime réel :
Au moment de votre déclaration de revenus, vous communiquez votre revenu foncier net de l'année.
Le mode de calcul est le suivant :
Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus encaissés certaines dépenses réellement engagées pour le bien immobilier loué.
Pour être admises comme charges déductibles, les dépenses doivent figurer sur la liste énoncée par l'article 31 du Code général des impôts. De ce fait, toutes celles dont il n'est pas fait état ne sont pas décomptées de vos revenus fonciers.
Par ailleurs, vous devez aussi être en mesure de présenter tous les justificatifs liés à ces charges.
En pratique, les frais attachés à la location du bien dont vous êtes propriétaire sont à reporter sur le formulaire 2044 (location nue) pour être déduits de vos revenus fonciers.
À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.
L'année de l'acquisition du bien, vous pouvez déduire des loyers bruts reçus les frais de financement payés cette même année, notamment :
À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.
Les intérêts du crédit qui a financé l'acquisition, la construction, la réparation ou la conservation de votre logement loué sont déductibles de vos revenus fonciers conformément à l'article 31 du CGI.
C'est aussi le cas de tous les frais relatifs à l'emprunt, à l'exception des mensualités de remboursement qui ne sont pas concernées.
À reporter sur la ligne 224 du formulaire 2044.
Il s'agit des ouvrages opérés sur le bien immobilier loué afin qu'il conserve ou qu'il retrouve un état correct.
Cela concerne par exemple : un ravalement de façade, des travaux de toiture, les diagnostics immobiliers obligatoires, une peinture extérieure…
Les travaux destinés à l'installation d'équipements additionnels sont aussi déductibles (ascenseur, chaudière…).
Cependant, ces réparations ne doivent pas modifier l'usage, l'agencement ou encore la consistance du bien. Elles ne peuvent pas non plus viser à agrandir ou à construire le logement.
Il s'agit uniquement des travaux effectués dans un logement (habitation).
Toutefois, vous êtes autorisé à déduire de vos loyers encaissés certaines dépenses faites au sein d'un local professionnel ou commercial : traitement contre l'amiante, aménagement d'accès aux personnes handicapées, etc.
À reporter sur la ligne 225 du formulaire 2044.
Si les travaux entrepris sont normalement à la charge du locataire, vous pouvez les déduire si vous les avez réalisés :
Dans ce cas, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers dans la mesure où vous n'avez pas pu vous faire rembourser leur montant par le locataire au 31 décembre de l'année de son congé (même pour des frais engendrés les années antérieures).
À reporter sur la ligne 226 du formulaire 2044.
Si vous donnez congé à votre locataire de manière prématurée, vous lui versez une indemnité d'éviction. Il y a 3 hypothèses :
Par ailleurs, les frais engagés pour reloger votre locataire dans un nouvel appartement, le temps de la réalisation des travaux, sont déductibles de vos revenus fonciers.
À reporter sur la ligne 227 du formulaire 2044.
Les impôts liés au logement mis en location sont déductibles de plein droit des revenus fonciers.
Il s'agit notamment :
À reporter sur la ligne 229 ou 230 du formulaire 2044.
Certaines charges de copropriété peuvent être défalquées de vos revenus fonciers :
En pratique, si votre bien est situé au sein d'une copropriété, vous pouvez :
À reporter sur la ligne 223 du formulaire 2044.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des différentes primes d'assurance liées au logement loué :
À reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.
La location des biens immobiliers entraîne des dépenses d'administration et de gestion. Leurs montants réels sont déductibles des revenus locatifs. Il s'agit :
À reporter sur la ligne 2BH du formulaire 2042.
En qualité d'investisseur immobilier, vous déduisez partiellement le montant de votre CSG de vos revenus fonciers, c'est-à-dire avant le calcul de l'impôt.
Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale à hauteur de 6,8 %.
Elle concerne tous les propriétaires bailleurs qu'ils soient soumis au régime réel ou au régime micro-foncier. En effet, la CSG est considérée comme une charge déductible du revenu global et non des revenus fonciers.
Les charges sont déductibles si elles répondent à certaines conditions générales :
Lorsque vous avez procédé à la déduction de vos charges, si le total de ces dernières est supérieur à vos revenus fonciers, on parle de déficit foncier.
Dans ce cas, vous pouvez déduire ce déficit foncier (revenus fonciers - charges locatives déductibles) de votre revenu global pour diminuer votre impôt sur le revenu.
Le déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers.
Le montant du déficit foncier déduit ne peut excéder 10 700 € par an.
Dans le cas où votre déficit foncier est supérieur au plafond, le surplus est reporté ou déduit :
Lorsque vous louez un bien immobilier meublé, vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour la location non meublée, vous devez d'abord opter pour l'une des deux fiscalités possibles :
Le régime micro-bic s'applique aux propriétaires bailleurs :
Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur ces recettes locatives brutes.
Vous n'avez aucune formalité à accomplir. L'abattement forfaitaire s'applique automatiquement lors de votre déclaration de revenus complémentaires en ligne (formulaire 2042 C-PRO).
Si vous avez choisi l'imposition sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux les charges et frais liés à la gestion du logement et à son exploitation, notamment :
Voici une liste non exhaustive de dépenses qui ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers :
Un propriétaire bailleur qui loue un logement vide peut déduire certaines charges prévues par la loi s'il est imposable au régime réel.
Par ailleurs, s'il est soumis au micro-foncier, il bénéficie d'un abattement de 30 % au titre des charges sur ses revenus locatifs, mais ne peut déduire aucune dépense réelle.
Enfin, le propriétaire bailleur d'un bien meublé soumis au régime réel peut aussi déduire certains frais de ses bénéfices industriels et commerciaux. S'il est sous le micro-bic, il bénéficie d'un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs bruts.
Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers sont listées à l'article 31 du Code général des impôts. Il s'agit notamment :
Le propriétaire bailleur d'un logement vide peut déduire, sous certaines conditions, des charges de ses revenus fonciers. Il s'agit notamment des frais de gestion et d'administration du logement loué, des intérêts d'emprunt, des primes d'assurance, des frais d'entretien, de réparation et d'amélioration, certaines charges de copropriété…
D'autre part, toutes les charges non prévues par l'article 31 du Code général des impôts ne sont pas déductibles. Il s'agit notamment des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des charges récupérables sur le locataire.
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
SOMMAIRE
Les revenus fonciers sont issus de la mise en location d'un bien immobilier nu, c'est-à-dire non meublé. Il s'agit :
Les revenus fonciers que vous devez déclarer à l'administration fiscale englobent le montant des loyers perçus, mais aussi d'autres revenus liés à la location :
Tous ces revenus fonciers issus de locations non meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu.
Si vous êtes propriétaire bailleur d'un bien immobilier loué vide, vous avez le choix entre 2 types de fiscalité :
Le mode d'imposition détermine les sommes que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers. L'objectif consiste à diminuer votre résultat fiscal sur lequel votre impôt sera calculé.
Le régime micro-foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs bruts n'excèdent pas 15 000 € par an.
Néanmoins, vous pouvez choisir le régime réel si celui-ci vous convient mieux. Attention, car ce mode de calcul sera alors appliqué pour une durée de 3 ans. Durant cette période, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier même si vous percevez moins de 15 000 € de loyers par an.
Le régime forfaitaire vous permet de bénéficier d'un abattement de 30 % au titre des charges sur vos recettes locatives. Par conséquent, vous êtes imposé sur une base de 70 % de vos revenus fonciers.
Vous ne pouvez alors déduire aucune autre dépense réellement payée dans le cadre de votre investissement locatif immobilier.
En pratique, vous déclarez à l'administration fiscale votre choix pour le régime micro-foncier. Dès lors, celle-ci applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le montant de vos revenus locatifs bruts déclarés.
Vous relevez du régime réel :
Au moment de votre déclaration de revenus, vous communiquez votre revenu foncier net de l'année.
Le mode de calcul est le suivant :
Ce dispositif vous permet de déduire de vos revenus encaissés certaines dépenses réellement engagées pour le bien immobilier loué.
Pour être admises comme charges déductibles, les dépenses doivent figurer sur la liste énoncée par l'article 31 du Code général des impôts. De ce fait, toutes celles dont il n'est pas fait état ne sont pas décomptées de vos revenus fonciers.
Par ailleurs, vous devez aussi être en mesure de présenter tous les justificatifs liés à ces charges.
En pratique, les frais attachés à la location du bien dont vous êtes propriétaire sont à reporter sur le formulaire 2044 (location nue) pour être déduits de vos revenus fonciers.
À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.
L'année de l'acquisition du bien, vous pouvez déduire des loyers bruts reçus les frais de financement payés cette même année, notamment :
À reporter sur la ligne 250 du formulaire 2044.
Les intérêts du crédit qui a financé l'acquisition, la construction, la réparation ou la conservation de votre logement loué sont déductibles de vos revenus fonciers conformément à l'article 31 du CGI.
C'est aussi le cas de tous les frais relatifs à l'emprunt, à l'exception des mensualités de remboursement qui ne sont pas concernées.
À reporter sur la ligne 224 du formulaire 2044.
Il s'agit des ouvrages opérés sur le bien immobilier loué afin qu'il conserve ou qu'il retrouve un état correct.
Cela concerne par exemple : un ravalement de façade, des travaux de toiture, les diagnostics immobiliers obligatoires, une peinture extérieure…
Les travaux destinés à l'installation d'équipements additionnels sont aussi déductibles (ascenseur, chaudière…).
Cependant, ces réparations ne doivent pas modifier l'usage, l'agencement ou encore la consistance du bien. Elles ne peuvent pas non plus viser à agrandir ou à construire le logement.
Il s'agit uniquement des travaux effectués dans un logement (habitation).
Toutefois, vous êtes autorisé à déduire de vos loyers encaissés certaines dépenses faites au sein d'un local professionnel ou commercial : traitement contre l'amiante, aménagement d'accès aux personnes handicapées, etc.
À reporter sur la ligne 225 du formulaire 2044.
Si les travaux entrepris sont normalement à la charge du locataire, vous pouvez les déduire si vous les avez réalisés :
Dans ce cas, les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers dans la mesure où vous n'avez pas pu vous faire rembourser leur montant par le locataire au 31 décembre de l'année de son congé (même pour des frais engendrés les années antérieures).
À reporter sur la ligne 226 du formulaire 2044.
Si vous donnez congé à votre locataire de manière prématurée, vous lui versez une indemnité d'éviction. Il y a 3 hypothèses :
Par ailleurs, les frais engagés pour reloger votre locataire dans un nouvel appartement, le temps de la réalisation des travaux, sont déductibles de vos revenus fonciers.
À reporter sur la ligne 227 du formulaire 2044.
Les impôts liés au logement mis en location sont déductibles de plein droit des revenus fonciers.
Il s'agit notamment :
À reporter sur la ligne 229 ou 230 du formulaire 2044.
Certaines charges de copropriété peuvent être défalquées de vos revenus fonciers :
En pratique, si votre bien est situé au sein d'une copropriété, vous pouvez :
À reporter sur la ligne 223 du formulaire 2044.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des différentes primes d'assurance liées au logement loué :
À reporter sur la ligne 221 du formulaire 2044.
La location des biens immobiliers entraîne des dépenses d'administration et de gestion. Leurs montants réels sont déductibles des revenus locatifs. Il s'agit :
À reporter sur la ligne 2BH du formulaire 2042.
En qualité d'investisseur immobilier, vous déduisez partiellement le montant de votre CSG de vos revenus fonciers, c'est-à-dire avant le calcul de l'impôt.
Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale à hauteur de 6,8 %.
Elle concerne tous les propriétaires bailleurs qu'ils soient soumis au régime réel ou au régime micro-foncier. En effet, la CSG est considérée comme une charge déductible du revenu global et non des revenus fonciers.
Les charges sont déductibles si elles répondent à certaines conditions générales :
Lorsque vous avez procédé à la déduction de vos charges, si le total de ces dernières est supérieur à vos revenus fonciers, on parle de déficit foncier.
Dans ce cas, vous pouvez déduire ce déficit foncier (revenus fonciers - charges locatives déductibles) de votre revenu global pour diminuer votre impôt sur le revenu.
Le déficit foncier permet de neutraliser tout ou partie de vos revenus fonciers.
Le montant du déficit foncier déduit ne peut excéder 10 700 € par an.
Dans le cas où votre déficit foncier est supérieur au plafond, le surplus est reporté ou déduit :
Lorsque vous louez un bien immobilier meublé, vos revenus locatifs ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comme pour la location non meublée, vous devez d'abord opter pour l'une des deux fiscalités possibles :
Le régime micro-bic s'applique aux propriétaires bailleurs :
Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur ces recettes locatives brutes.
Vous n'avez aucune formalité à accomplir. L'abattement forfaitaire s'applique automatiquement lors de votre déclaration de revenus complémentaires en ligne (formulaire 2042 C-PRO).
Si vous avez choisi l'imposition sous le régime réel, vous pouvez déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux les charges et frais liés à la gestion du logement et à son exploitation, notamment :
Voici une liste non exhaustive de dépenses qui ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers :
Un propriétaire bailleur qui loue un logement vide peut déduire certaines charges prévues par la loi s'il est imposable au régime réel.
Par ailleurs, s'il est soumis au micro-foncier, il bénéficie d'un abattement de 30 % au titre des charges sur ses revenus locatifs, mais ne peut déduire aucune dépense réelle.
Enfin, le propriétaire bailleur d'un bien meublé soumis au régime réel peut aussi déduire certains frais de ses bénéfices industriels et commerciaux. S'il est sous le micro-bic, il bénéficie d'un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs bruts.
Les charges de copropriété déductibles des revenus fonciers sont listées à l'article 31 du Code général des impôts. Il s'agit notamment :
Le propriétaire bailleur d'un logement vide peut déduire, sous certaines conditions, des charges de ses revenus fonciers. Il s'agit notamment des frais de gestion et d'administration du logement loué, des intérêts d'emprunt, des primes d'assurance, des frais d'entretien, de réparation et d'amélioration, certaines charges de copropriété…
D'autre part, toutes les charges non prévues par l'article 31 du Code général des impôts ne sont pas déductibles. Il s'agit notamment des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ainsi que des charges récupérables sur le locataire.
Sources
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
basé sur 1602 avis
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