Je suis propriétaire et je veux louer un appartement : quelles sont mes options ?

Est-ce qu'un propriétaire peut louer un appartement ?

Oui, en tant que propriétaire, vous pouvez mettre en location votre appartement ou votre maison. Cependant, cette démarche ne s’improvise pas. Cela demande une bonne organisation et plusieurs étapes sont nécessaires avant de pouvoir mettre une annonce de location et trouver un locataire. 

La première étape est de faire le point sur les raisons qui vous poussent à vouloir louer votre appartement. Vous déménagez et vous voulez conserver votre appartement pour le louer ? Vous souhaitez des revenus locatifs réguliers ou complémentaires ? En fonction de votre choix, les démarches ne seront pas tout à fait les mêmes. Il est donc important d’être sûr de votre projet. 

Choisir le type de bail : meublé, vide ou courte durée

Avant toute démarche, il est impératif de savoir comment vous souhaitez louer votre appartement. En France on distingue trois types de location :

• La location vide : elle désigne une habitation sans meubles mais respectant des critères de décence minimum. Ce logement doit être aménagé par le locataire pour être habité ;
• La location meublée : ce type de location comporte notamment une liste de meubles obligatoires. Cette différence implique des règles spécifiques notamment sur le type de bail. 
• La location de vacances ou courte durée : elle concerne des locations temporaires, de moins d'une année qui ont donc l'obligation d'être meublées selon les critères en vigueur. 

Les régimes fiscaux et le fonctionnement avec les locataires diffèrent en fonction du type de location choisie. Pensez à bien réfléchir à la question avant de vous lancer. 

Gérer seul la location de son appartement ou déléguer sa gestion locative ?

Si vous le souhaitez, vous pouvez vous occuper de la location de votre bien immobilier de façon autonome. Cela vous permet de réduire les frais de gestion et de gagner en rentabilité

Louer son appartement en passant par une agence entraîne forcément des coûts supplémentaires. En revanche, vous allez gagner du temps dans la gestion locative, mais également pour trouver un locataire. L’agence s’occupe de faire les visites, trouver les locataires, rédiger les contrats, gérer les retards de paiements, etc.  

Bailfacile vous propose une solution de gestion locative totalement en ligne, simple et intuitive. Découvrez notre application !

Un propriétaire qui veut louer son appartement a des obligations imposées par la loi. S’il ne les respecte pas, il s'expose à des sanctions financières et pénales. 

Vérifier l'état du logement

Votre bien immobilier doit être salubre et décent et ainsi assurer la sécurité et la santé des occupants. Si des critères de base ne sont pas remplis, vous pouvez être considéré comme un marchands de sommeil et êtes passibles de sanctions.

Voici les principales obligations pour une mise en location :

• Ne pas mettre en péril le locataire et ne pas porter atteinte à sa santé (absence d'humidité, de plomb, d'amiante ou de nuisibles) ;
• Disposer d'une surface de 9 mètres carrés minimum au sol et de 2,20 mètres de hauteur de plafond ou un volume de 22 m3 ;
• Vérifier les installations électriques, le gaz et le chauffage ;
• Disposer d’une cuisine ou un coin cuisine aménagé ;
• Proposer un accès à l'eau potable et à l'eau chaude ;
• Disposer de toilettes et d’une évacuation des eaux usées en état de marche ;
• Installer des rideaux ou volets pour éviter la lumière la nuit ;
• Vérifier les performances énergétiques du logement.

Si ces critères ne sont pas respectés, vous devez réaliser des travaux avant de louer votre appartement ou votre maison. 

Réalisez les diagnostics obligatoires

Qu'est-ce qu'un bailleur ? En tant que bailleur, vous devez fournir au futur locataire plusieurs diagnostics obligatoires concernant votre appartement : ils sont regroupés dans ce qu'on appelle le diagnostic technique (DDT).

Ces diagnostics immobiliers visent à informer le locataire sur certains aspects du logement qu'il envisage de louer.

Il est donc impératif de réaliser les diagnostics suivants :

• La performance énergétique (DPE) ;
• Le risque d’exposition au plomb ;
• La présence ou l’absence d’amiante ;
• L’état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ;
• L’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans ;
• L’état des risques naturels et technologiques.

Comme vous pouvez le constater, mettre en location un appartement ou une maison demande une organisation précise. D’autres démarches sont à effectuer pour trouver un locataire rapidement. 

1. Fixer le montant du loyer et du dépôt de garantie

Comment fixer le montant d'un loyer ? En effet, celui-ci n’est pas libre si l’appartement que vous voulez louer se situe dans une zone tendue avec un encadrement du loyer. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez fixer votre loyer comme vous le souhaitez. N’hésitez pas à vous basez sur les estimations des agences immobilières ou les annonces existantes et correspondantes à votre logement. 

Le dépôt de garantie est une somme qu'il est possible de demander au locataire afin de régulariser la situation en cas de loyers impayés de loyer ou de dégradations du logement. Son montant se situe entre 1 et 2 mois de loyer hors charge, et, sans problème relevé durant la location, il est à restituer à la fin du bail.

2. Rédiger et diffuser l'annonce avec des photos

La rédaction et la publication de l'annonce immobilière sur Internet doit être réalisée de façon professionnelle. Si vous souhaitez optimiser vos chances de trouver rapidement un locataire, vous devez réaliser de belles photos et rédiger votre annonce de façon claire et précise. 

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « 3DS » impose des mentions obligatoires dans toute annonce immobilière portant sur une location d’habitation depuis le 1er juillet 2022 ;

• Le montant du loyer mensuel, suivi de la mention « par mois » et, s'il y a lieu, de la mention « charges comprises ». Ces mentions peuvent être abrégées en « /mois » et « CC » ;
• Le montant des charges récupérables (villes où s'applique le plafonnement du loyer) ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• L'éventuel caractère meublé de la location ;
• La commune et de l'arrondissement dans lesquels se situe le logement ;
• La surface habitable en mètres carrés ;
• Les mentions liées à l’écologie : la classe énergie et la classe climat symbolisée par une lettre, de A à G). le montant des dépenses théoriques annuelles de chauffage. La mention de la consommation énergétique excessive classe F ou G.

3. Faire les visites de l’appartement et choisir son locataire en fonction de son dossier 

Les visites pour la location de son appartement demandent du temps et de l’organisation. Pendant les visites, soyez attentifs aux questions des potentiels locataires et restez honnête dans vos réponses. N'oubliez pas de demander le dossier de location, cette étape peut être réalisée en amont des visiteurs pour faire une première sélection des locataires et éviter de perdre du temps.

Cette étape cruciale n’est pas toujours facile, car il faut trouver le bon profil. Analyser méticuleusement les dossiers de chaque locataire. Les documents fournis sont la pièce d’identité, les trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition, le contrat de travail, un justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, etc.).  

4. S'assurer contre les loyers impayés

Bien que vous pensez avoir choisi le bon locataire, il est fortement recommandé de s’assurer contre les loyers impayés afin d’éviter les mauvaises surprises. Vous avez le choix entre deux types de garantie pour vous protéger contre les loyers impayés : 

• Souscrire une assurance loyer impayé (GLI) : Ce type d'assurance vous rembourse les loyers impayés et vous accompagne financièrement en cas de litige avec le locataire ;
• Demander une caution solidaire : Cette démarche permet à un proche du locataire de se porter garant de ce dernier en cas d'impayé de loyer. 

5. Préparer et signer le contrat de bail

Une fois le locataire sélectionné, vous devrez préparer et signer le contrat de bail. Ce document doit contenir plusieurs éléments : les noms des parties, la date de début du bail, l'adresse du logement, sa description, le montant du loyer, les charges et les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie, le dossier de diagnostics immobiliers (DDT) annexé au bail. Il doit être réalisé par écrit en plusieurs exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire.

Si vous ne savez pas comment faire, vous pouvez télécharger un contrat type directement sur le site de BailFacile.

6. Réaliser l'état des lieux

Cette dernière étape qui consiste à réaliser l'état des lieux et à remettre les clés au locataire ne doit pas être négliger. L'état des lieux permet de constater l'état du logement et de ses équipements lors de l’entrée du locataire. En fin de bail celui-ci sera comparé avec l'état des lieux de sortie. En cas de litige, il devient une preuve pour le locataire et pour le propriétaire. 

Vous voici donc prêt à vous lancer dans la gestion locative !