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Qu'est-ce qu'un bailleur et quelles sont ses obligations ?

Bailleur définition

SOMMAIRE

  • Qui est le bailleur d'un logement ?
  • Qu'est-ce qu'un bailleur social ou public ? 
  • Quelles sont les obligations du bailleur ?

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Je suis propriétaire et je veux louer un appartement. Il convient alors de signe un contrat de bail qui m'unit au locataire qui lui obtient la jouissance du logement pendant une période déterminée, à condition de respecter ses obligations. 

Qui est le bailleur d'un logement ?

Le bailleur peut correspondre à une personne physique ou morale qui choisit de louer son bien immobilier. Vous obtenez ce statut lorsque vous percevez un loyer mensuel en échange de la mise à disposition de ce logement. 

Qui est le propriétaire-bailleur dans une location ? 

Le contrat de location signé désigne comme bailleur le propriétaire qui propose son logement à la location. Il devient alors propriétaire-bailleur. En échange de la jouissance de ce bien immobilier, le locataire verse un loyer mensuel. Le document signé entre les deux parties précise : 

  • La désignation du logement loué ; 
  • La durée du bail ainsi que les modalités de renouvellement ;
  • Les obligations respectives de chacun. 

Quelle différence entre un bailleur et un propriétaire ?

Le propriétaire désigne la personne qui possède un bien immobilier. Dès lors qu'un bail de location est signé avec un locataire, vous êtes considéré comme un bailleur. Un propriétaire n'obtient donc ce statut que lorsqu'il offre la jouissance de son logement à un tiers. Ce n'est donc pas le cas lorsque vous habitez vous-même cette habitation. Vous êtes alors considéré comme un propriétaire-occupant. 

En tant que propriétaire-occupant, vous avez des droits et des responsabilités vis-à-vis de votre propriété. Vous devez veiller à son entretien et à sa maintenance, ainsi qu'au respect des règles de copropriété ou des réglementations locales en vigueur. 

Qui est le bailleur pour la CAF ?

Pour la caisse d'allocations familiales, le propriétaire est considéré comme le bailleur, qu'il soit propriétaire-bailleur ou pas. Dans le cadre d'un dossier d'allocation logement, les échanges se font avec ce propriétaire qui est notamment tenu de remplir l'attestation de loyer. 

L'attestation de loyer est un document essentiel dans le processus de demande d'allocation logement. Le propriétaire doit fournir les informations nécessaires concernant le logement loué, telles que le montant du loyer, les charges locatives et éventuellement la surface habitable. Ces informations sont utilisées par la caisse d'allocations familiales pour évaluer l'éligibilité du locataire à l'allocation logement et déterminer son montant.

Le locataire peut décider du versement direct de l'allocation logement à son bailleur. Dans ce cas, il devra seulement s'acquitter de la part restante du loyer. 

Qu'est-ce qu'un copropriétaire-bailleur ? 

Comme son nom l'indique, le copropriétaire-bailleur est propriétaire d'un logement situé dans un immeuble de copropriété. En plus des obligations mentionnées dans le bail d'habitation, les deux parties doivent respecter scrupuleusement le règlement de copropriété. 

Ce document de référence précise notamment les éléments suivants : 

  • La jouissance des parties communes et privatives ; 
  • La répartition des charges selon la quote-part de chacun ; 
  • Les modalités d'organisation des assemblées générales des copropriétaires. 

Qu'est-ce qu'un mandataire bailleur ? 

En tant que bailleur, vous pouvez décider de vous faire représenter par un mandataire chargé de : 

  • Sélectionner un locataire solvable : diffusion d'annonces, réception des candidatures, vérification des références et réalisation d'une enquête de solvabilité ; 
  • Rédiger et signer le contrat de bail avec le locataire ; 
  • Réaliser l'état des lieux d'entrée et de sortie ; 
  • Percevoir les loyers et charges ; 
  • Procéder à la révision annuelle du loyer ; 
  • Se charger de la régularisation annuelle des charges ; 
  • Mettre en œuvre les travaux nécessaires dans le logement. 

Dans ce cas, le bailleur n'est pas directement le propriétaire du bien immobilier mais agit pour son compte. Il agit conformément aux instructions et aux intérêts du propriétaire, qui conserve la propriété effective du bien.

Le mandataire immobilier peut aussi bien être un administrateur de biens qu'une agence immobilière. Quel que soit le professionnel choisi pour vous représenter, il doit être titulaire d'une carte professionnelle en cours de validité avec la mention "gestion immobilière".

Qu'est-ce qu'un bailleur social ou public ? 

Le bailleur social désigne un propriétaire qui propose son logement en location à un loyer modéré. Conformément au code de la construction et de l'habitation, cette appellation peut désigner :

  • Les organismes HLM ; 
  • Les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux ; 
  • Les associations foncières logement.

Ces différents bailleurs sociaux sont soumis à des obligations spécifiques en matière de construction, de gestion locative et de fixation des loyers. Leurs activités sont réglementées par le code de la construction et de l'habitation afin de garantir l'accessibilité au logement pour les ménages à revenus modestes.

Tous les organismes ne peuvent pas devenir bailleurs sociaux. Ils doivent tout d'abord passer une convention avec l'Etat. Les propriétaires privés, de leur côté, peuvent devenir bailleurs sociaux s'ils concluent une convention avec l'Anah. En échange de la location à un loyer inférieur à celui du marché, ils profitent de nombreux avantages fiscaux. 

Quelles différences entre un bailleur privé et un bailleur HLM ? 

Avec un bailleur immobilier privé, les logements ne sont pas construits et gérés par les autorités publiques. Ils échappent donc à certaines règles, notamment en matière de fixation du loyer. 

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Maintenant que nous avons défini le bailleur, nous pouvons détailler les obligations que vous devez respecter pendant toute la durée du bail. 

Proposer un logement décent

En tant que bailleur, vous devez respecter les critères de décence fixés par la loi du 6 juillet 1989. Vous devez notamment vous assurer que le logement loué ne présente aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire. De plus, le volume habitable et la performance énergétique doivent être satisfaisants.

Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant la location du logement, vous devez fournir au locataire les diagnostics immobiliers obligatoires réunis dans le dossier de diagnostics techniques (DDT). Selon la date de construction du logement, vous devrez fournir le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) ou encore le diagnostic termites. 

Veiller à l'entretien du logement

En tant que bailleur, vous devez vous assurer que votre logement en location reste en parfait état. Vous devez donc vous charger des réparations locatives nécessaires. Lorsque vous signez un bail meublé, vous veillez également au bon fonctionnement des équipements mis à disposition. 

Les gros travaux ainsi que le remplacement des équipements en raison de la vétusté sont à la charge du propriétaire. Les menues réparations et l'entretien courant sont confiés au locataire.

Garantir la jouissance paisible du logement

Comme indiqué dans le bail d'habitation, vous devez veiller à la tranquillité du locataire dans le logement loué. Vous n'avez donc pas à pénétrer dans le logement sans demander au préalable l'accord du locataire. 

Vous veillez également à ce que l'occupation de ce local ne génère pas de troubles de voisinage en précisant les règles d'utilisation des parties communes et privatives. 

Remettre des quittances de loyer au locataire

Lorsque votre locataire en fait la demande, vous devez délivrer une quittance de loyer dans les meilleurs délais. Ce document doit préciser les sommes versées au titre du loyer et celles dédiées au paiement des charges.

Si vous ne respectez pas vos obligations, le locataire est en droit de vous mettre en demeure. En l'absence de réponse dans un délai de deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d'instance. 

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