L'impôt sur la fortune immobilière : son fonctionnement et son mode de calcul

Définition de l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière, souvent désigné sous l'acronyme IFI, est un impôt progressif par tranches. Il remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018.

Cette mesure fiscale ne concerne que le patrimoine immobilier des foyers français d'une valeur nette supérieure à 1,3 million d'euros. La valeur vénale du patrimoine est réévaluée chaque année. Les biens liés à une activité professionnelle ne sont pas concernés. 

Biens imposables à l'IFI

Tous les droits et biens immobiliers (pleine propriété, usufruit, droit d'usage…), libres ou loués, non destinés à l'usage professionnel, sont pris en compte dans le calcul du patrimoine, notamment :

• Les immeubles bâtis (maisons, appartement, garage, cave…) ;
• Les bâtiments classés monuments historiques ;
• Les immeubles non bâtis (en cours de construction, terrains à bâtir, terres agricoles…) ;
• Les immeubles détenus par le biais de titres, de parts ou d'actions de société.

Vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale ? N'oubliez pas de le déduire lors de votre déclaration.

Contribuables soumis à l'IFI

Toutes les personnes physiques dont le patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition sont concernées par l'IFI :

• Contribuables domiciliés en France, propriétaires de biens immobiliers en France ou à l'étranger ;
• Contribuables domiciliés à l'étranger, propriétaires de biens immobiliers situés en France.

L'Administration prend en compte les biens immobiliers de toutes les personnes d'un même foyer fiscal (conjoint, concubins, enfants mineurs…). Le régime matrimonial des époux vivant sous le même toit n'a aucune incidence.

La déclaration de l'IFI intervient chaque année dans les mêmes délais que la déclaration de revenus.

Depuis 2019, les contribuables équipés d'un accès à internet doivent obligatoirement remplir leur déclaration en ligne. Les autres effectuent cette démarche par le dépôt de la déclaration n° 2042-IFI.

Si le contribuable ne déclare aucun revenu, il accompagne sa déclaration d'IFI d'une déclaration allégée n° 2042-IFI-COV-K.

La date limite de dépôt de la déclaration dépend du département du domicile et du mode de déclaration (papier ou numérique).

Évaluation du patrimoine immobilier

Pour les biens détenus en pleine propriété

La valeur vénale réelle des biens immobiliers est prise en compte. En d'autres termes, vous devez estimer le prix auquel vous pourriez vendre ce bien, eu égard aux prix du marché, au 1er janvier de l'année d'imposition. 

Pour vous aider à estimer cette valeur, l'Administration fiscale propose un outil gratuit :

PATRIM : c'est une base de données des transactions immobilières enregistrées. 

Le notaire et l'agent immobilier sont aussi compétents pour vous aider à estimer votre patrimoine immobilier.

Pour les biens détenus en démembrement (nue-propriété, usufruit)

• L'usufruitier conventionnel déclare la valeur en pleine propriété de la fraction du bien qu'il détient.
  Par exemple : s'il détient la moitié en usufruit, il déclare la valeur de la moitié en pleine propriété.
  Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer.
  
• L'usufruitier légal par succession (conjoint survivant) déclare la valeur en usufruit (et non en pleine propriété).
  Le nu-propriétaire indique dans sa déclaration d'IFI la valeur en nue-propriété qu'il détient sur le bien.

Pour les titres admis à une cote officielle

L'évaluation est :

• Soit celle du dernier cours connu au 1er janvier de l'année d'imposition :
• Soit la moyenne des 30 derniers cours précédant cette date.

Abattements

La résidence principale bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale.

Pour en bénéficier, le logement ne doit pas appartenir à une SCI de gestion.

Par ailleurs, les époux ne peuvent bénéficier de l'abattement qu'une seule fois, même s'ils font des déclarations de revenus distinctes.

Si les époux sont soumis au régime de la séparation de biens, qu'ils ne vivent pas ensemble, et qu'ils déclarent l'IFI séparément, chacun d'eux peut bénéficier de l'abattement de 30 % sur sa résidence principale.

Exonérations

Exonération totale

Elle concerne :

• Les biens immobiliers professionnels (usage industriel, commercial, artisanal, agricole ou libéral). L'exercice de l'activité doit être réel et incontestable. Celle-ci doit être exercée comme profession principale par le propriétaire du bien, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou ses enfants mineurs sous administration légale.
• Les parts ou actions de sociétés liées à des biens immobiliers affectés à une activité professionnelle. Le propriétaire des parts ou l'un des membres de son foyer fiscal doit exercer son activité principale dans la société. 

Exonération partielle

Elle concerne notamment : 

• Les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (exonération de 75 %) ;
• Les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance ;
• Les biens ruraux loués par bail à long terme ;
• Les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants ;
• etc.

Déductions

Concernant les dettes :

Voici quelques exemples de dettes déductibles :

• Dépenses d'acquisition de biens immobiliers ;
• Dépenses d'acquisition de parts ou actions de sociétés au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
• Dépenses d'amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement ;
• Dépenses d'entretien supportées par le propriétaire (ou pour le compte du locataire si le remboursement n'est pas obtenu au 31 décembre de l'année de départ) ;
• Impôts liés aux biens immobiliers (taxe foncière, taxe sur les logements vacants, droits de succession…) ;
• etc.

Certaines dettes ne sont pas déductibles :

• Concernant les biens et droits immobiliers d'une valeur de plus de 5 millions d'euros, dont les dettes déductibles sont supérieures à 60 % de cette valeur : le montant des dettes au-delà du seuil admis ne peut être déduit que pour 50 % de l'excédent.
• Pour les biens exonérés en totalité : les dettes d'acquisition ne sont pas déductibles.
• Pour les biens exonérés partiellement : les dettes d'acquisition sont déductibles à hauteur de la part non exonérée.

Concernant les dons :

Lorsque vous consentez un don en numéraire au profit de certains organismes d'intérêt général, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 euros.

La liste exhaustive des établissements éligibles est publiée au bulletin officiel des finances publiques. Il s'agit notamment :

• Des établissements de recherche ;
• Des établissements d'enseignement supérieur, d'enseignement artistique d'intérêt général à but non lucratif ;
• Des fondations reconnues d'utilité publique…

Les règles de calcul sont les suivantes :

1/ L'impôt sur la fortune immobilière est calculé par tranches :

2/Les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € bénéficient d'une décote calculée de la manière suivante :

3/ En 2023, les montants cumulés de l'IFI et de l'impôt sur le revenu de 2022 ne peuvent excéder 75 % des revenus de 2022. Tout dépassement est déduit du montant de l'IFI.

1er cas : vous déclarez un patrimoine immobilier d'une valeur, au 1er janvier, de 1 500 000 €.

L'IFI est de : 
800 000 € exonéré.
500 000 € (au titre de la 1re tranche, soit 1 300 000 - 800 000) x 0,50 % = 2 500 €
200 000 € (au titre de la 2me tranche, soit 1 500 000 - 1 300 000) x 0,70 % = 1 400 €

Pas de décote, car le montant du patrimoine est supérieur à 1 400 000 €.

2me cas : vous déclarez un patrimoine immobilier d'une valeur de 1 350 000 €

L'IFI brut est de :
800 000 € exonérés.
500 000 € x 0,50 % = 2 500 €
50 000 € x 0,70 % = 350 €

Décote applicable : 17 500 - (1 350 000 € x 1,25 %) = 625
Le montant de l'IFI est de : (2 500 + 350) - 625 = 2 250 €