Réparations locatives et entretien courant: Qui paye?

Lors de son départ, le locataire doit restituer le logement qu’il habite dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé, que le bail soit vide ou meublé. Il arrive cependant que durant le bail de location, des détériorations apparaissent : manque d’entretien, usure normale,... Des réparations ou des travaux sont parfois nécessaires pour que le logement retrouve sa fraîcheur. 

Les réparations locatives à la charge du locataire

De manière générale, le locataire est responsable de l’entretien courant du logement, ainsi que des réparations “légères”, les réparations locatives.

Ces deux éléments, dont le locataire aura la charge durant toute la durée de la location, sont définis avec précision dans l’article 7 de la loi de juillet 1989. Nous y retrouvons notamment : 

  • Les parties extérieures : jardin privatif, terrasse, gouttières ;
  • Les parties intérieures : murs, plafonds, revêtements de sol, placards, plinthes ; 
  • Les portes et fenêtres : les mécanismes, les vitres, volets et grilles de portail ; 
  • L’électricité : les ampoules, interrupteurs et prises de courant ;
  • La plomberie : éviers, chauffage, sanitaires, fosses septiques, canalisation d’eau et de gaz ;
Cette liste n’est pas exhaustive !

Divers autres équipements viennent s’ajouter à cette liste : cheminées, détecteur de fumée, pompe à chaleur, réfrigérateur, antenne, machine à laver et sèche-linge.

Nous avons dédié un article aux réparations locatives à la charge du locataire, afin de vous permettre d’y voir plus clair. Vous y trouverez : 

  • Des exemples détaillés de chaque élément de la liste des réparations locatives ;
  • Les autres équipements que le locataire doit également entretenir ;
  • Des explications concernant la vétusté ;
  • Les réparations locatives du locataire spécifiques à la location meublée.

Les réparations locatives à la charge du propriétaire

Tout comme le locataire, le bailleur va devoir entretenir et réparer le logement qu’il met en location, pendant toute la durée du bail. Cependant, ne vivant pas au sein du logement, il n’interviendra pas sur les mêmes éléments que le locataire. Il devra prendre en charge les réparations “importantes”, nécessitant son intervention. Cela concerne : 

  • Les travaux permettant de qualifier le bien de décent aux yeux de la loi ; 
  • Les travaux nécessaires au maintien en l’état du logement (plomberie vétuste, rampes d’escalier en bois ancienne, volets ne fonctionnant plus…) ; 
  • Les travaux d’amélioration des parties privatives ou communes de l’immeuble (façade, ascenseur, cage d’escalier…) ; 
  • L’entretien de la façade de l’immeuble et des toitures ; 
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (chauffage, isolation..) ;  
  • Certains travaux liés à la vétusté du logement ou la force majeure (même s’il s’agit de réparations locatives normalement attribuées au locataire).

Nous avons dédié un article aux réparations locatives à la charge du propriétaire, afin de mieux appréhender ce sujet. Vous y trouverez : 

  • La liste des réparations locatives dont le propriétaire à la charge ; 
  • Les démarches à accomplir auprès du locataire ;
  • L’encadrement des travaux selon le jour de la semaine ;
  • Des explications sur les indemnités, que le locataire pourrait vous réclamer.

9 exemples concrets

1. Il y a des griffures sur le sol

Imaginez que le locataire déplace un meuble assez lourd et accroche le sol. Est-il responsable des réparations ? Oui car il est chargé du bon entretien du logement. En l’occurrence, le sol ici peut être de n’importe quels matériaux : parquet, moquette, PVC ou carrelage.

Si dégradations il y a eu, le locataire devra faire les réparations. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut garder tout ou partie du dépôt de garantie pour faire les réparations.

2. La chasse d’eau ne marche plus

Le locataire s’occupe de l’entretien du logement donc si la chasse d’eau ne marche plus, il doit faire changer les pièces à ses frais, y compris s’il fait appel à un plombier.

Le propriétaire prendrait en charge cette réparation si le dysfonctionnement des WC est clairement dû à leur vétusté.

3. Le froid arrive et le radiateur ne marche pas

Si le logement est équipé de radiateurs électriques et qu’il n’y a pas eu de mauvais entretien de la part du locataire, le bailleur doit les réparer ou remplacer à ses frais.

Le locataire bénéficie de 1 mois à compter de ce qu’on appelle la « période de chauffe » pour faire modifier l’état des lieux d’entrée concernant les éléments de chauffage. Concrètement, le locataire est protégé au premier hiver concernant ces éléments et les réparations incomberont au bailleur, sauf en cas de dégradations manifestes.

Sur les chauffages collectifs et à eau, c’est au locataire de s’assurer de la purge du système et des petites réparations comme le changement des joints.

4. Le système de ventilation de la salle de bain fait du bruit et n’évacue plus aussi bien l’humidité

Ici, tout dépend de l’état du système lors de l’état des lieux. Etait-il flambant neuf ou « seulement » en état moyen ?

La règle est simple, si vétusté il y a, c’est au propriétaire de payer. Le dépoussiérage de la grille et le remplacement des petites pièces incombent au locataire. Si sa négligence a provoqué l’usure plus rapide du système, il en sera aussi responsable.

5. Un carreau est cassé

Si le locataire a par accident cassé un carreau, il le fera remplacer à ses frais. En cas de vétusté, c’est au propriétaire de prendre en charge les réparations.

Enfin, si des intempéries sont venues abîmer les battants et fenêtres, c’est le bailleur qui paye. Il fait ensuite les démarches auprès de son assurance pour être indemnisé.

6. Le détecteur de fumée a l’air éteint

Le propriétaire se charge de l’installation initiale et du bon état de fonctionnement à l’arrivée du locataire.

L’entretien du détecteur et éventuellement son remplacement sont ensuite à la charge du locataire.

7. L’entretien du jardin

Le locataire ne doit pas laisser les herbes folles prendre le contrôle du jardin. Il lui revient d’arroser et de tondre le gazon, d’élaguer arbres et arbustes ainsi que de remplacer tout végétal qui serait mort à cause d’un mauvais entretien.

Imaginons qu’un arbuste ne résiste pas à un locataire resté 3 ans dans le logement. Le propriétaire sera en droit de lui demander de le remplacer à ses frais ou de retenir le coût du remplacement sur le dépôt de garantie.

8. Les punaises de lit

Tout dépend du moment de l’infestation. Le propriétaire était-il au courant de la situation avant la signature du bail ? Si oui c’est à lui de prendre en charge les coûts de désinfection.

Si les punaises décident de visiter le logement en cours de bail alors que logement était sain au moment de la signature, c’est le locataire qui paiera la désinsectisation.

9. Les placards et plinthes

Une porte se met à grincer ? Une plinthe se détache ? C’est au locataire de s’assurer que les équipements mis à sa disposition sont bien entretenus. Graissage des portes coulissantes, changement d’une étagère ou remplacement d’une plinthe reviennent au locataire.