Publié le 7 novembre 2023
Publié le 7 novembre 2023
L'indemnité d'éviction est une compensation financière versée au locataire par le propriétaire d'un local commercial qui refuse le renouvellement du bail. Elle est calculée en fonction du dommage subi par le locataire. Cette indemnité est encadrée par la loi. Sa fiscalité est liée au régime d'imposition du locataire et du bailleur.
SOMMAIRE
L'indemnité d'éviction est une somme d'argent versée par le bailleur au locataire d'un bail commercial. Elle est liée au droit au renouvellement du contrat de location. Par conséquent, elle est due, sauf exception, lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail.
Elle vient compenser la perte commerciale du locataire.
Elle est prévue par l'. Toute clause contraire dans le contrat de location serait réputée nulle et non écrite.
Elle peut être réclamée par le locataire pendant 2 ans à compter de la notification du congé donné par le bailleur ou à la date de réception de son refus de renouvellement de bail.
Pour bénéficier de l'indemnité, le locataire doit répondre à deux conditions :
On distingue deux types d'indemnités d'éviction de bail commercial :
Elle est due lorsque le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail. L'indemnisation repose sur la valeur marchande du fonds de commerce.
Le calcul est basé sur les éléments suivants :
Un locataire dont l'activité peut être transférée dans un autre local bénéficie d'une indemnité de déplacement.
Elle est liée à l'activité du professionnel et à l'état du marché locatif du secteur.
Le calcul est basé sur les éléments suivants :
Il existe plusieurs coefficients de situation compris entre 3 et 5 en fonction des usages de la profession.
Prenons un exemple :
Le loyer annuel de votre nouveau local s'élève à 30 000 €. Le loyer du local dont le bail n'a pas été renouvelé s'élevait à la somme de 20 000 €.
(30 000 € - 20 000 €) x coefficient 5 = 50 000 €
Les indemnités de remplacement et de déplacement sont souvent assorties d'indemnités accessoires (frais de déménagement, de réinstallation, droits de mutation, indemnités de licenciement des salariés le cas échéant, etc.).
Le propriétaire d'un local commercial est en droit de refuser le renouvellement du contrat à charge par lui de verser au locataire une indemnité d'éviction.
Toutefois, il existe 4 cas où le bailleur peut refuser le renouvellement de bail sans avoir à verser d'indemnité (article L.145-17 du Code de commerce) :
Le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction lorsque le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime, notamment :
Le bailleur ne peut invoquer le motif grave et légitime qu'après une mise en demeure conforme à la règlementation :
Lorsque le bailleur reprend le local d'habitation rattaché au local commercial, il est en droit de refuser le renouvellement du bail concernant uniquement le local d'habitation. Le locataire conserve le local commercial. Le bailleur ne lui doit pas d'indemnités.
Ce type de refus de renouvellement est possible si les 2 conditions suivantes sont respectées :
Par ailleurs, certaines situations excluent le droit à la reprise :
Le bailleur n'est pas tenu au versement de l'indemnité lorsque le refus fait suite à la construction ou la reconstruction de l'immeuble existant.
Toutefois, il doit proposer au locataire un local de substitution dans le même secteur, correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Dans ce cas, le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction au locataire. Cependant, il doit lui verser une indemnité restreinte afin de compenser la privation temporaire du local.
Le bailleur peut refuser le renouvellement de bail sans indemnité d'éviction, lorsque l'immeuble dont dépend le local commercial est déclaré en état d'insalubrité par la préfecture et qu'il a été décidé :
Le bailleur adresse alors au locataire un refus de renouvellement par acte de commissaire de justice 6 mois avant l'expiration du bail. Il doit justifier son refus.
Le locataire bénéficie d'un droit de priorité si l'immeuble est reconstruit avec de nouveaux locaux commerciaux.
L'indemnité d'éviction est fixée à l'amiable entre les parties au moment du départ du locataire. Elles peuvent faire appel à un expert.
En l'absence d'accord, elles peuvent saisir le tribunal judiciaire pour l'évaluation de l'indemnité. Celui-ci est évalué en fonction des préjudices subis par le locataire.
Le contrat de location prend fin au moment où le bailleur verse l'indemnité d'éviction au locataire. Si le bail est arrivé à échéance, le locataire ne verse plus le loyer. Il verse une indemnité d'occupation.
Les parties conviennent du montant de l'indemnité d'éviction.
Le bailleur dispose alors d'un délai de repentir de 15 jours. Celui-ci lui permet de changer d'avis et d'accorder le renouvellement du bail au locataire. Dès lors, il ne lui doit plus l'indemnité d'éviction.
À l'issue du délai de rétractation, le propriétaire dispose de 3 mois pour verser l'indemnité d'éviction au locataire.
Lorsque l'indemnité est payée, le locataire doit quitter le local commercial dans les 3 mois.
On distingue deux situations :
L'indemnité d'éviction doit être déclarée au service des impôts.
Gérez mieux en moins de temps
L'indemnité d'éviction est une somme d'argent versée par le bailleur au locataire d'un local commercial. Elle est due lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail.
S'il s'agit d'une indemnité de remplacement, le calcul est basé sur la perte de clientèle, le résultat d'exploitation et le droit au bail.
S'il s'agit d'une indemnité de déplacement, le calcul est basé sur le transfert du fonds de commerce, la valeur du droit au bail du local initial et le coût du pas-de-porte.
Oui, l'indemnité d'éviction est une charge imposable. Le mode d'imposition dépend du régime fiscal du locataire.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
L'indemnité d'éviction est une somme d'argent versée par le bailleur au locataire d'un bail commercial. Elle est liée au droit au renouvellement du contrat de location. Par conséquent, elle est due, sauf exception, lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail.
Elle vient compenser la perte commerciale du locataire.
Elle est prévue par l'. Toute clause contraire dans le contrat de location serait réputée nulle et non écrite.
Elle peut être réclamée par le locataire pendant 2 ans à compter de la notification du congé donné par le bailleur ou à la date de réception de son refus de renouvellement de bail.
Pour bénéficier de l'indemnité, le locataire doit répondre à deux conditions :
On distingue deux types d'indemnités d'éviction de bail commercial :
Elle est due lorsque le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail. L'indemnisation repose sur la valeur marchande du fonds de commerce.
Le calcul est basé sur les éléments suivants :
Un locataire dont l'activité peut être transférée dans un autre local bénéficie d'une indemnité de déplacement.
Elle est liée à l'activité du professionnel et à l'état du marché locatif du secteur.
Le calcul est basé sur les éléments suivants :
Il existe plusieurs coefficients de situation compris entre 3 et 5 en fonction des usages de la profession.
Prenons un exemple :
Le loyer annuel de votre nouveau local s'élève à 30 000 €. Le loyer du local dont le bail n'a pas été renouvelé s'élevait à la somme de 20 000 €.
(30 000 € - 20 000 €) x coefficient 5 = 50 000 €
Les indemnités de remplacement et de déplacement sont souvent assorties d'indemnités accessoires (frais de déménagement, de réinstallation, droits de mutation, indemnités de licenciement des salariés le cas échéant, etc.).
Le propriétaire d'un local commercial est en droit de refuser le renouvellement du contrat à charge par lui de verser au locataire une indemnité d'éviction.
Toutefois, il existe 4 cas où le bailleur peut refuser le renouvellement de bail sans avoir à verser d'indemnité (article L.145-17 du Code de commerce) :
Le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction lorsque le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime, notamment :
Le bailleur ne peut invoquer le motif grave et légitime qu'après une mise en demeure conforme à la règlementation :
Lorsque le bailleur reprend le local d'habitation rattaché au local commercial, il est en droit de refuser le renouvellement du bail concernant uniquement le local d'habitation. Le locataire conserve le local commercial. Le bailleur ne lui doit pas d'indemnités.
Ce type de refus de renouvellement est possible si les 2 conditions suivantes sont respectées :
Par ailleurs, certaines situations excluent le droit à la reprise :
Le bailleur n'est pas tenu au versement de l'indemnité lorsque le refus fait suite à la construction ou la reconstruction de l'immeuble existant.
Toutefois, il doit proposer au locataire un local de substitution dans le même secteur, correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Dans ce cas, le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction au locataire. Cependant, il doit lui verser une indemnité restreinte afin de compenser la privation temporaire du local.
Le bailleur peut refuser le renouvellement de bail sans indemnité d'éviction, lorsque l'immeuble dont dépend le local commercial est déclaré en état d'insalubrité par la préfecture et qu'il a été décidé :
Le bailleur adresse alors au locataire un refus de renouvellement par acte de commissaire de justice 6 mois avant l'expiration du bail. Il doit justifier son refus.
Le locataire bénéficie d'un droit de priorité si l'immeuble est reconstruit avec de nouveaux locaux commerciaux.
L'indemnité d'éviction est fixée à l'amiable entre les parties au moment du départ du locataire. Elles peuvent faire appel à un expert.
En l'absence d'accord, elles peuvent saisir le tribunal judiciaire pour l'évaluation de l'indemnité. Celui-ci est évalué en fonction des préjudices subis par le locataire.
Le contrat de location prend fin au moment où le bailleur verse l'indemnité d'éviction au locataire. Si le bail est arrivé à échéance, le locataire ne verse plus le loyer. Il verse une indemnité d'occupation.
Les parties conviennent du montant de l'indemnité d'éviction.
Le bailleur dispose alors d'un délai de repentir de 15 jours. Celui-ci lui permet de changer d'avis et d'accorder le renouvellement du bail au locataire. Dès lors, il ne lui doit plus l'indemnité d'éviction.
À l'issue du délai de rétractation, le propriétaire dispose de 3 mois pour verser l'indemnité d'éviction au locataire.
Lorsque l'indemnité est payée, le locataire doit quitter le local commercial dans les 3 mois.
On distingue deux situations :
L'indemnité d'éviction doit être déclarée au service des impôts.
Gérez mieux en moins de temps
L'indemnité d'éviction est une somme d'argent versée par le bailleur au locataire d'un local commercial. Elle est due lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail.
S'il s'agit d'une indemnité de remplacement, le calcul est basé sur la perte de clientèle, le résultat d'exploitation et le droit au bail.
S'il s'agit d'une indemnité de déplacement, le calcul est basé sur le transfert du fonds de commerce, la valeur du droit au bail du local initial et le coût du pas-de-porte.
Oui, l'indemnité d'éviction est une charge imposable. Le mode d'imposition dépend du régime fiscal du locataire.
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
