Dans quels cas le locataire d'un bail commercial doit-il recevoir une indemnité d'éviction ?

L'indemnité d'éviction est une somme d'argent versée par le bailleur au locataire d'un local commercial. Elle est liée au droit au renouvellement du bail commercial après 9 ans de période contractuelle. Par conséquent, elle est due, sauf exception, lorsque le propriétaire refuse de renouveler le bail.

Elle vient compenser la perte commerciale du locataire. 

Elle est prévue par l'article L.145-14 du Code de commerce. Toute clause contraire dans le contrat de location serait réputée nulle et non écrite.

Elle peut être réclamée par le locataire pendant 2 ans à compter de la notification du congé donné par le bailleur ou à la date de réception de son refus de renouvellement de bail.

Pour bénéficier de l'indemnité, le locataire doit répondre à deux conditions :

• Être immatriculé au RCS ou au RNE ;
• Et exploiter le fonds de commerce.

On distingue deux types d'indemnités d'éviction de bail commercial :

• L'indemnité de remplacement (aussi appelée indemnité de perte de fonds) ;
• L'indemnité de déplacement (aussi appelée indemnité de transfert).

L'indemnité de remplacement (ou de perte de fonds)

Elle est due lorsque le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail. L'indemnisation repose sur la valeur marchande du fonds de commerce.

Le calcul est basé sur les éléments suivants :

• La perte de clientèle (notamment pour les commerces de proximité) ;
• Le résultat d'exploitation (généralement basé sur le chiffre d'affaires des 3 dernières années) ;
• Le droit au bail.

L'indemnité de déplacement (ou de transfert) : coefficient et calcul

Un locataire dont l'activité peut être transférée dans un autre local bénéficie d'une indemnité de déplacement.

Elle est liée à l'activité du professionnel et à l'état du marché locatif du secteur.

Le calcul est basé sur les éléments suivants :

• Transfert du fonds de commerce et ses conséquences ;
• Valeur du droit au bail du local initial ;
• Coût du pas-de-porte le cas échéant.

Il existe plusieurs coefficients de situation compris entre 3 et 5 en fonction des usages de la profession.

Prenons un exemple :

Le loyer annuel de votre nouveau local s'élève à 30 000 €. Le loyer du local dont le bail n'a pas été renouvelé s'élevait à la somme de 20 000 €.

(30 000 € - 20 000 €) x coefficient 5 = 50 000 € 

Les indemnités de remplacement et de déplacement sont souvent assorties d'indemnités accessoires (frais de déménagement, de réinstallation, droits de mutation, indemnités de licenciement des salariés le cas échéant, etc.).

Le propriétaire d'un local commercial est en droit de refuser le renouvellement du contrat à charge par lui de verser au locataire une indemnité d'éviction.

Toutefois, il existe 4 cas où le bailleur peut refuser le renouvellement de bail sans avoir à verser d'indemnité (article L.145-17 du Code de commerce) :

Congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime 

Le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction lorsque le refus de renouvellement est justifié par un motif grave et légitime, notamment :

• Défaut de paiement du loyer ;
• Détérioration du local ;
• Cessation injustifiée d'exploitation du local par le locataire ;
• Manquement à l'une des conditions du bail.

Le bailleur ne peut invoquer le motif grave et légitime qu'après une mise en demeure conforme à la règlementation :

• Envoi d'un congé par acte de commissaire de justice 6 mois avant la fin du bail commercial ;
• Mise en demeure du locataire de réparer le préjudice ;
• Refus de renouvellement après un délai de 1 mois.

Reprise du local d'habitation accessoire au local commercial 

Lorsque le bailleur reprend le local d'habitation rattaché au local commercial, il est en droit de refuser le renouvellement du bail concernant uniquement le local d'habitation. Le locataire conserve le local commercial. Le bailleur ne lui doit pas d'indemnités.

Ce type de refus de renouvellement est possible si les 2 conditions suivantes sont respectées :

• Le bailleur ou un membre de sa famille (conjoint, ascendants, descendants ou ceux de son conjoint) occupe le logement ;
• Il ne dispose d'aucun logement correspondant à ses besoins.

Par ailleurs, certaines situations excluent le droit à la reprise :

• L'activité exercée dans le local est : hôtel, enseignement, hôpital, location meublée ;
• La reprise du local d'habitation empêche l'exploitation du local commercial ;
• Le local d'habitation et le local commercial sont indissociables.

Congé pour reconstruction du local loué

Le bailleur n'est pas tenu au versement de l'indemnité lorsque le refus fait suite à la construction ou la reconstruction de l'immeuble existant.

Toutefois, il doit proposer au locataire un local de substitution dans le même secteur, correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Dans ce cas, le bailleur est dispensé de verser une indemnité d'éviction au locataire. Cependant, il doit lui verser une indemnité restreinte afin de compenser la privation temporaire du local.

Démolition d'un immeuble vétuste ou insalubre

Le bailleur peut refuser le renouvellement de bail sans indemnité d'éviction, lorsque l'immeuble dont dépend le local commercial est déclaré en état d'insalubrité par la préfecture et qu'il a été décidé :

• Sa démolition totale ou partielle ;
• Son évacuation en raison de son état de délabrement mettant en péril la sécurité et la santé des habitants.

Le bailleur adresse alors au locataire un refus de renouvellement par acte de commissaire de justice 6 mois avant l'expiration du bail. Il doit justifier son refus.

Le locataire bénéficie d'un droit de priorité si l'immeuble est reconstruit avec de nouveaux locaux commerciaux. 

L'indemnité d'éviction est fixée à l'amiable entre les parties au moment du départ du locataire. Elles peuvent faire appel à un expert.

En l'absence d'accord, elles peuvent saisir le tribunal judiciaire pour l'évaluation de l'indemnité. Celui-ci est évalué en fonction des préjudices subis par le locataire.

Le contrat de location prend fin au moment où le bailleur verse l'indemnité d'éviction au locataire. Si le bail est arrivé à échéance, le locataire ne verse plus le loyer. Il verse une indemnité d'occupation.

Les parties conviennent du montant de l'indemnité d'éviction.

Le bailleur dispose alors d'un délai de repentir de 15 jours. Celui-ci lui permet de changer d'avis et d'accorder le renouvellement du bail au locataire. Dès lors, il ne lui doit plus l'indemnité d'éviction.

À l'issue du délai de rétractation, le propriétaire dispose de 3 mois pour verser l'indemnité d'éviction au locataire.

Lorsque l'indemnité est payée, le locataire doit quitter le local commercial dans les 3 mois.

Concernant la TVA

On distingue deux situations :

• Le bailleur verse une indemnité d'éviction au locataire, car il souhaite mettre un terme anticipé au bail : l'indemnité est considérée comme une prestation de service rendue par le locataire.
  Elle est généralement assujettie à la TVA (article 256 du Code général des impôts). En effet, le loyer commercial, tout comme l'indemnité d'éviction, peuvent être assujettis à la TVA dans le cadre d'un bail commercial, si le local loué est équipé.
• Le bailleur verse l'indemnité d'éviction au locataire, car il refuse de renouveler le bail à son échéance. Elle compense la perte du fonds de commerce. Elle est considérée comme des dommages et intérêts.
  Elle n'est donc pas soumise à TVA.

Concernant le régime fiscal de l'indemnité d'éviction

Pour le locataire

L'indemnité d'éviction doit être déclarée au service des impôts.

• Concernant le locataire soumis à l'impôt sur les sociétés (IS) : le montant de l'indemnité est compris dans le résultat de l'exercice au cours duquel il a été reçu.
  Il est soumis au taux d'imposition normal.
• Concernant le locataire soumis à l'impôt sur le revenu (IR) : 
  - Soit, l'indemnité vient compenser la perte d'actifs (clientèle, droit au bail…) : elle est considérée comme un prix de cession.
  Elle est donc soumise au régime des plus-values professionnelles.
  - Soit, elle vient rembourser une charge (déménagement, réinstallation…) : elle est incluse dans le résultat imposable.
  Elle est soumise à l'impôt sur le revenu.

Pour le propriétaire bailleur

• S'il est soumis à l'impôt sur les sociétés : 
  - Soit, le bailleur souhaite résilier le bail pour louer le local commercial à un autre locataire à un loyer plus élevé : l'indemnité est considérée comme une charge déductible.
  - Soit, le bailleur souhaite résilier le bail pour vendre le local, le démolir ou le transformer en vue de le relouer à un locataire ayant la même activité : l'indemnité est considérée comme un élément de prix d'un actif.
• S'il est soumis à l'impôt sur le revenu : 
  - Soit, le bailleur refuse le renouvellement du bail pour percevoir ou conserver un revenu (par exemple, s'il propose au locataire de lui relouer le bien après travaux) : l'indemnité est déductible des recettes brutes foncières.
  - Soit, le bailleur refuse le renouvellement du bail pour générer du profit (par exemple, s'il reprend le local pour s'y installer ou pour le vendre vide) : l'indemnité n'est pas déductible.