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Qu'est-ce que le droit d'entrée au bail commercial et quand peut-il être exigé ?

Droit d'entrée bail commercial

SOMMAIRE

  • Définition du droit d'entrée d'un bail commercial
  • Différence entre droit au bail, droit d'entrée et pas-de-porte
  • Avantages du droit d'entrée
  • Prix du droit d'entrée
  • Est-ce que le droit d’entrée est obligatoire ?
  • Le droit d'entrée peut être de deux natures
  • Conséquences fiscales du droit d'entrée
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le droit d'entrée est une somme payée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail commercial.

Appelé également pas-de-porte, il n'est pas obligatoire, mais peut réduire le loyer.

Le droit d'entrée peut être de nature de supplément de loyer ou d'indemnité, avec des conséquences fiscales différentes.

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Le bail commercial s'accompagne souvent d'un droit d'entrée payé par le preneur au bailleur. Quelle est son utilité et est-il obligatoire ? Découvrez ce qu'est le droit d'entrée et ses conditions de mise en œuvre.

Définition du droit d'entrée des baux commerciaux 3-6-9

Le droit d’entrée est une pratique courante dans le cadre d’un bail commercial. Il correspond à une somme d’argent payée par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat. Ce paiement permet la mise à disposition du local commercial loué.

Le droit d’entrée est aussi appelé pas-de-porte.

Quelles différences entre droit au bail, droit d'entrée et pas-de-porte ?

Si le droit d'entrée et le pas-de-porte sont des synonymes, il ne faut pas les confondre avec le droit au bail.

Le droit au bail est une indemnité versée au locataire sortant en cas de cession. Il fait partie du fonds de commerce. Rappelons que le fonds de commerce regroupe tous les actifs, matériels ou immatériels, qui permettent d’exercer une activité et de garder des clients. Le droit au bail représente le droit d’occuper les locaux et de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial.

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Quels sont les avantages du droit d'entrée payé par le locataire ?

Le paiement d’un droit d’entrée n’est pas forcément en défaveur du locataire. En effet, le pas-de-porte permet de réduire la valeur locative du bien, ce qui engendre un loyer plus faible pendant la durée du bail.

Par ailleurs, il est plus facile de revendre un droit au bail avec un pas-de-porte payé et un loyer inférieur.

Quel est le prix du droit d'entrée pour une location commerciale ?

Le montant du droit d’entrée est déterminé librement entre le bailleur et le locataire en fonction de différents facteurs, notamment l’attractivité du local commercial. Généralement, le montant du pas-de-porte vaut entre 3 et 6 mois du loyer initial.

Le droit d’entrée peut être versé en une seule fois lors de la signature du bail, ou en plusieurs échéances définies entre les parties.

Est-ce que le droit d’entrée est obligatoire ?

Le paiement du droit d’entrée n’est pas obligatoire. Le bailleur reste libre de demander ou pas à son locataire de payer un pas-de-porte.

Bien qu’aucun formalisme particulier ne soit imposé, il est préférable d’établir l’existence du droit d’entrée en insérant une clause spécifique dans le contrat de bail. La clause du pas-de-porte doit préciser la qualification du droit d’entrée (indemnité, supplément de loyer ou nature mixte), son montant et ses modalités de versement.

Le droit d'entrée peut être de deux natures

Le droit d’entrée peut avoir deux natures : supplément de loyer ou indemnité. Il peut également être de nature mixte pour optimiser le régime fiscal et juridique du bailleur et du locataire.

Le pas-de-porte « supplément de loyer »

Le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer s’il vise à pallier le plafonnement de la révision du loyer dans le cadre d’un bail commercial. Il permet alors de contrebalancer l’éventuel écart de loyer pendant le bail et sa valeur locative réelle.

En l’absence de précision claire, le droit d’entrée est traité comme un supplément de loyer.

Le pas-de-porte « indemnité »

Le pas-de-porte est qualifié d’indemnité s’il constitue une compensation financière de la dépréciation de la valeur des locaux, ou bien des avantages ou des droits accordés au locataire. Par exemple, il peut être l’équivalent de l’indemnité d’éviction que le bailleur pourrait devoir payer s’il souhaite reprendre le local. Il peut aussi être établi en échange d’une clause particulière, comme l'autorisation de la sous-location des locaux sans accord préalable du propriétaire.

Quelles conséquences fiscales en fonction de la qualification du droit d'entrée ?

La nature du droit d'entrée impacte ses conséquences fiscales. Si c’est un supplément de loyer, le droit d’entrée est traité comme un loyer du point de vue fiscal. Si le loyer est assujetti à la TVA dans un bail commercial, le droit d’entrée l’est aussi. Le bailleur doit intégrer le pas-de-porte dans ses revenus imposables (revenus fonciers, BIC ou impôt sur les sociétés). De son côté, le locataire peut répartir le droit d’entrée sur la durée du bail et le déduire de son résultat.

En revanche, le droit d’entrée n’est pas imposable pour le bailleur s’il est considéré comme une indemnité. Il n’est donc soumis ni à la TVA ni à l’impôt sur le revenu. Le locataire doit l’inscrire à l’actif du bilan en tant qu’élément corporel. Il ne peut ni le déduire de ses charges ni l’amortir.

Le pas-de-porte est-il remboursable en cas de résiliation ?

En principe, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Mais que devient le droit d’entrée en cas de résiliation du contrat de bail ?

Si le pas-de-porte correspond à un supplément de loyer et qu’il a été versé en totalité à la signature du contrat, il est remboursable au locataire en cas de résiliation du bail commercial, au prorata du temps d’occupation des locaux.

En revanche, si c’est une indemnité, le bailleur est en droit de conserver le pas-de-porte lors de la résiliation, sauf en cas de clause contraire prévue dans le bail.

FAQ

Pourquoi payer un droit d’entrée dans un bail commercial ?

Le droit d’entrée d’un bail commercial permet au locataire de disposer du local loué. Le paiement du droit d’entrée, aussi appelé pas-de-porte, fait baisser le loyer pendant la durée du bail.

Pas-de-porte ou droit au bail : quelle différence ?

Le pas-de-porte est versé par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail commercial, pour la mise à disposition du local. Le droit au bail, quant à lui, désigne l’indemnité versée par le locataire entrant au locataire sortant en cas de cession.

Comment est calculé le droit d'entrée pour louer un local commercial ?

Le bailleur et le locataire d’un bail commercial fixent librement le montant du droit d’entrée. En général, il vaut entre 3 et 6 mois de loyer.

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