Qu'est-ce que le droit d'entrée au bail commercial et quand peut-il être exigé ?

Le droit d’entrée est une pratique courante dans le cadre d’un bail commercial. Il correspond à une somme d’argent payée par le locataire au bailleur lors de la signature du contrat. Ce paiement permet la mise à disposition du local commercial loué.

Le droit d’entrée est aussi appelé pas-de-porte.

Si le droit d'entrée et le pas-de-porte sont des synonymes, il ne faut pas les confondre avec le droit au bail.

Le droit au bail est une indemnité versée au locataire sortant en cas de cession. Il fait partie du fonds de commerce. Rappelons que le fonds de commerce regroupe tous les actifs, matériels ou immatériels, qui permettent d’exercer une activité et de garder des clients. Le droit au bail représente le droit d’occuper les locaux et de bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial.

Le paiement d’un droit d’entrée n’est pas forcément en défaveur du locataire. En effet, le pas-de-porte permet de réduire la valeur locative du bien, ce qui engendre un loyer plus faible pendant la durée du bail.

Par ailleurs, il est plus facile de revendre un droit au bail avec un pas-de-porte payé et un loyer inférieur.

Le montant du droit d’entrée est déterminé librement entre le bailleur et le locataire en fonction de différents facteurs, notamment l’attractivité du local commercial. Généralement, le montant du pas-de-porte vaut entre 3 et 6 mois du loyer initial.

Le droit d’entrée peut être versé en une seule fois lors de la signature du bail, ou en plusieurs échéances définies entre les parties.

Le paiement du droit d’entrée n’est pas obligatoire. Le bailleur reste libre de demander ou pas à son locataire de payer un pas-de-porte.

Bien qu’aucun formalisme particulier ne soit imposé, il est préférable d’établir l’existence du droit d’entrée en insérant une clause spécifique dans le contrat de bail. La clause du pas-de-porte doit préciser la qualification du droit d’entrée (indemnité, supplément de loyer ou nature mixte), son montant et ses modalités de versement.

Le droit d’entrée peut avoir deux natures : supplément de loyer ou indemnité. Il peut également être de nature mixte pour optimiser le régime fiscal et juridique du bailleur et du locataire.

Le pas-de-porte « supplément de loyer »

Le droit d’entrée est considéré comme un supplément de loyer s’il vise à pallier le plafonnement de la révision du loyer dans le cadre d’un bail commercial. Il permet alors de contrebalancer l’éventuel écart de loyer pendant le bail et sa valeur locative réelle.

En l’absence de précision claire, le droit d’entrée est traité comme un supplément de loyer.

Le pas-de-porte « indemnité »

Le pas-de-porte est qualifié d’indemnité s’il constitue une compensation financière de la dépréciation de la valeur des locaux, ou bien des avantages ou des droits accordés au locataire. Par exemple, il peut être l’équivalent de l’indemnité d’éviction que le bailleur pourrait devoir payer s’il souhaite reprendre le local. Il peut aussi être établi en échange d’une clause particulière, comme l'autorisation de la sous-location des locaux sans accord préalable du propriétaire.

La nature du droit d'entrée impacte ses conséquences fiscales. Si c’est un supplément de loyer, le droit d’entrée est traité comme un loyer du point de vue fiscal. Si le loyer est assujetti à la TVA dans un bail commercial, le droit d’entrée l’est aussi. Le bailleur doit intégrer le pas-de-porte dans ses revenus imposables (revenus fonciers, BIC ou impôt sur les sociétés). De son côté, le locataire peut répartir le droit d’entrée sur la durée du bail et le déduire de son résultat.

En revanche, le droit d’entrée n’est pas imposable pour le bailleur s’il est considéré comme une indemnité. Il n’est donc soumis ni à la TVA ni à l’impôt sur le revenu. Le locataire doit l’inscrire à l’actif du bilan en tant qu’élément corporel. Il ne peut ni le déduire de ses charges ni l’amortir.

Le pas-de-porte est-il remboursable en cas de résiliation ?

En principe, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Mais que devient le droit d’entrée en cas de résiliation du contrat de bail ?

Si le pas-de-porte correspond à un supplément de loyer et qu’il a été versé en totalité à la signature du contrat, il est remboursable au locataire en cas de résiliation du bail commercial, au prorata du temps d’occupation des locaux.

En revanche, si c’est une indemnité, le bailleur est en droit de conserver le pas-de-porte lors de la résiliation, sauf en cas de clause contraire prévue dans le bail.