Comment louer un bien à une association ?

Un bailleur peut louer un local à une association pour qu'elle y exerce sa vocation. Dans ce cas, il n'existe pas de bail spécifique. Plusieurs régimes sont applicables.

Le bail civil d'une association

Le bail civil (de droit commun) est adapté aux associations qui utilisent le local à des fins sociales ou culturelles. Les parties fixent librement les conditions de la location. Le bailleur peut réclamer à l'association une caution bancaire ou une garantie loyers impayés.

Le bail commercial ou professionnel d'une association

Un bailleur peut signer un bail commercial avec une association dans 2 cas :

• Elle exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal dans les locaux. Elle doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
• Elle exploite un établissement d'enseignement. L'activité doit être autorisée par l'Administration.

Le bailleur peut contracter un bail professionnel avec l'association si elle exerce une activité économique rémunératrice.

Le bail emphytéotique d'une association

L'intérêt du bail emphytéotique est qu'il peut être conclu pour une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans. Le contrat est rédigé par acte notarié. Il est publié au Service de la publicité foncière.

Le bail d'habitation n'est pas valide pour une association

Il n'est en principe pas possible de signer un bail d'habitation avec une association.

En effet, l'association est une personne morale. Elle ne peut pas bénéficier de la protection des personnes physiques prévue par la loi du 6 juillet 1989 (durée du bail, logement décent, préavis…).

Une association peut choisir d'utiliser la location solidaire si cela répond à ses besoins en matière de logement pour ses membres ou bénéficiaires. Dans ce cas, le bailleur peut avoir recours au dispositif Solibail pour louer son bien à une association.

Qu'est-ce que le dispositif Solibail ?

Le dispositif Solibail, aussi connu sous l'appellation location solidaire, a été instauré par l'État pour encourager la location à des associations. Il favorise l'hébergement de personnes en difficulté par le biais de la location solidaire. Il s'adresse principalement à des associations et organismes qui souhaitent louer des logements pour les mettre à disposition de personnes en situation de précarité.

Le dispositif offre des garanties aux propriétaires et aux locataires, notamment des garanties de paiement du loyer et de préservation du logement.

Il fonctionne comme une sous-location.

Comment mettre en place un contrat Solibail ?

1. Le propriétaire peut se renseigner auprès de la préfecture de sa région ou près des associations partenaires en ligne.
2. Après validation du dossier, il loue son bien à une association agréée pour une durée de 3 ans minimum (signature d'un bail civil qui fixe les conditions de la location, la durée du bail, les obligations des parties...). 
3. L'association paie le montant du loyer et des charges. Elle est responsable du bon entretien courant et de la remise en état du logement (hors vétusté normale et conformément à l'état des lieux d'entrée).
4. L'association sous-loue le logement à une famille ou à un couple aux revenus modestes contre une participation financière. Il s'agit généralement de personnes hébergées à l'hôtel ou dans un centre d'hébergement d'urgence.

Quelles conditions doivent être respectées pour une location solidaire ?

1. Concernant le logement loué à l'association

Le bien mis à disposition doit se situer dans l'une des régions concernées par Solibail :

• Île-de-France ;
• Rhône-Alpes ;
• Languedoc-Roussillon ;
• Nord–Pas-de-Calais ;
• Pays de la Loire ;
• Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Par ailleurs, l'appartement doit répondre aux critères suivants :

• dépendre d'un immeuble ancien (les logements neufs sont exclus du dispositif) ;
• être libre de toute location ;
• être vide (non meublé) ;
• respecter les normes d'habitation et de décence imposées par la législation ;
• être un logement de type T1 à T5 d'une superficie comprise entre 30 m2 et 80 m2.

2. Concernant le loyer du bien loué 

Le loyer mensuel hors charges doit respecter les plafonds définis par la loi.

Ceux-ci sont fixés par référence aux prix du marché en fonction des zones géographiques (zone Abis, A, B et C). 

Les conditions sont définies en fonction du niveau de ressources financières des locataires.

3. Concernant le bail solidaire signé avec l'association

Il s'agit d'un bail civil de location vide. Sa durée est de 3 ans minimum. Il est renouvelable.

Le propriétaire peut donner congé au terme du contrat en respectant un délai de préavis de 6 mois. Il n'a pas à motiver sa décision.

Quels sont les avantages de la location solidaire (fiscalité, paiements…) ?

Parmi les avantages à louer à association se trouvent :

• Une gestion simplifiée : le propriétaire ne s'occupe pas de la gestion locative du logement ;
• Une garantie des paiements : le propriétaire n'est pas exposé aux impayés ;
• Une remise en état gratuite du bien ;
• Une fiscalité avantageuse ;
• Un dispositif gratuit : Solibail est un contrat de location solidaire sécurisé par l'État ;
• Des subventions pour travaux : le propriétaire peut demander une subvention auprès de l'Anah lorsque le logement mis en location nécessite des travaux d'amélioration.

Quels sont les inconvénients et les risques de la location solidaire ? 

• Risque de conflits : la communication est parfois difficile entre les bailleurs et les associations. Les conditions du contrat doivent être claires et précises afin d'éviter tout malentendu ;
• Engagement pour une durée de 3 ans : le propriétaire signe un bail pour une durée de 3 ans avec tacite reconduction. Il ne peut pas signer le contrat pour une durée plus courte.