La notice d'information : droits et obligations des locataires et des bailleurs

La notice d'information est un document à la fois complet et synthétique reprenant l’ensemble des dispositions relatives aux droits et obligations du locataire et du bailleur ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours dont ces derniers disposent en cas de litige. 

Il sert essentiellement de rappel à la législation en vigueur et mentionne les droits et devoirs des deux parties. La notice d'information est prévue par l’arrêté du 29 mai 2015 et pour être valable le document doit donc impérativement être annexé au contrat de bail.  

Il n’est pas nécessaire de signer la notice d’information. 

La notice d'information est aujourd’hui importante dans le cadre d’un contrat de location et ce pour plusieurs raisons. En voici les principaux avantages :  

• Elle vient préciser les dispositions légales qui entrent en compte dans un contrat de location ; 
• Elle sert de document de référence en cas de désaccord ou d'incompréhension entre locataire et propriétaire ; 
• Elle contient toutes les informations relatives aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ; 
• Elle indique toutes les voies de conciliation et de recours ouvertes en cas de litige. 

Quant à savoir qui du propriétaire ou du locataire doit remettre le document, la loi ALUR nous apporte ici encore un élément de réponse : la notice d'information doit être fournie gratuitement par le bailleur. 

Nous l’avons vu, la notice d’information comprend à peu près une douzaine de pages. Cela signifie que son contenu est assez dense. Figurent notamment dans le document les éléments suivants : 

• La durée du contrat de location (elle diffère selon si le logement est vide ou meublé) ; 
• Les modalités de paiement du loyer ; 
• Les modalités de révision du loyer ; 
• Le paiement des charges locatives ; 
• Le dépôt de garantie (montant du loyer hors charges) ; 
• La durée du préavis de départ (1 ou 2 mois selon le type de bien et sa situation) ; 
• Les recours en cas de litige (actions en justice ,médiation, conciliation) ; 
• La procédure d'expulsion (et les moyens de prévenir l’expulsion) ;  
• Les droits et obligations du locataire ; 
• Les droits et obligations du bailleur ; 
• etc. 

Les droits et devoirs du locataire (travaux, congé,... )

Justement, le document met en exergue les droits dont le locataire peut jouir dans le cadre d'un bail d'habitation. En voici quelques exemples :

1. Le droit de jouir paisiblement du logement loué, sans être dérangé par le propriétaire ou des tiers ; 
2. Le droit de faire des aménagements dans le logement (changement de peinture par exemple à condition que l’aménagement ne dégrade pas le bien loué) ;  
3. Le droit de récupérer le dépôt de garantie en fin de bail, après déduction éventuelle des sommes dues au propriétaire ; 
4. Le droit d’héberger une personne à titre gratuit ; 
5. Le droit de posséder un animal de compagnie.

Bien évidemment, le locataire est également tenu à certaines obligations telles que payer le loyer et les charges locatives en temps et en heure, conformément aux termes du bail. Il doit aussi prendre soin du logement et le restituer en bon état. De même, il ne peut pas sous-louer ou céder le logement à un tiers sans l'accord écrit du propriétaire.

Les droits et obligations du propriétaire bailleur 

Le locataire n'est cependant pas le seul à être soumis à un stricte encadrement législatif. Le propriétaire bailleur profite aussi de certains droits dans le cadre d'un bail d'habitation, comme :

1. Le droit de percevoir le loyer et les charges locatives à temps et en totalité.
2. Le droit d'effectuer des travaux d'entretien et de réparation dans le logement, à condition de prévenir le locataire à l'avance et de respecter ses droits à la vie privée.
3. Le droit de récupérer le logement en fin de bail, sous certaines conditions, telles que le respect d'un préavis suffisant et la présence de motifs légitimes de résiliation du bail.
4. Le droit de demander une augmentation de loyer si celle-ci est justifiée par une évolution du marché locatif ou des travaux d'amélioration du logement.
5. Le droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie en cas de non-respect des obligations du locataire.

Attention, le statut de bailleur n'a pas que des avantages. Le propriétaire est également soumis à certaines obligations envers son locataire. Cela peut être le fait délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation et garantir à ce dernier une jouissance paisible du logement loué, en respectant sa vie privée et en évitant toute intrusion injustifiée. 

La Cour de cassation l’a notamment rappelé dans un arrêt du 11 octobre 2018 : le bailleur doit absolument assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués. À ce titre, il est responsable de lui fournir un chauffage décent. Dans notre cas d’espèce, le locataire se plaignait d’interruptions momentanées du système de chauffage. Or pour le propriétaire les faits ne lui étaient pas imputables d’une part parce que le dysfonctionnement était ponctuel et d’autre part parce que son origine était inconnue.

Pour les juges, la responsabilité du bailleur est automatiquement engagée si l’état du logement loué trouble la jouissance paisible du locataire. Plus encore, le locataire peut même exiger des dommages et intérêts pour la gêne occasionnée. 

De même, le propriétaire bailleur est tenu de réaliser les réparations importantes dans le logement qui ne sont pas à la charge du locataire. Il doit aussi respecter le droit de renouvellement du bail du locataire, et rendre le dépôt de garantie dans les délais prévus par la loi, après déduction éventuelle des sommes dues.

Attention, le propriétaire ne peut pas ponctionner sur le dépôt de garantie le montant nécessaire à restituer des murs jaunis par le temps. En effet le jaunissement des murs ne fait pas partie des réparations à la charge du locataire, car il n’est pas dû à une dégradation volontaire de ce dernier. Il est donc impossible de retenir une somme sur son dépôt de garantie en se basant sur ce motif. 

La notice d’information énonce aussi clairement les recours possibles pour le locataire et le bailleur en cas de litige. Ainsi, faute de pouvoir trouver une solution à l’amiable, les deux parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation. L’organe sert d’intermédiaire, de tampon pour trouver un accord sans avoir à passer devant un juge. En pratique, le locataire et le bailleur sont convoqués par la commission afin de trouver une solution et résoudre le problème. 

L’autre possibilité en cas de désaccord persistant entre les parties revient à exercer une action en justice. Si les solutions à l’amiable ne fonctionnent pas, le tribunal judiciaire peut en effet être saisi pour régler le contentieux. 

La saisine de la commission départementale de conciliation est gratuite.