Quelles sont les conditions de nullité d'un commandement de payer ?

Le commandement de payer a pour objectif de demander fermement au locataire de s'acquitter des impayés. Cet acte n'a aucune force exécutoire ou pouvoir de contrainte. Néanmoins, il marque le début de la procédure d'expulsion.

Lorsque la clause résolutoire du bail mentionne le non-paiement des loyers, le commandement de payer peut invoquer cette disposition pour réclamer la résiliation du bail si l'impayé n'est pas réglé. Le débiteur dispose de 6 semaines à compter de la délivrance de l'acte pour régulariser la situation. En l'absence de paiement, le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire.

En somme, deux issues sont possibles : 

• Si le locataire ne s'acquitte pas de ses loyers, le locataire défaillant recevra une assignation à comparaître et le bail sera résilié par décision de justice ;
• Si le locataire s'acquitte de ses loyers, le bail sera maintenu. Néanmoins, l'incident sera consigné et peut aggraver des litiges futurs.

Le commandement de payer doit mentionner, sous peine de nullité, les mentions obligatoires imposées par la loi.

Nullité liée à la forme de l'acte

Conformément à l'article 648 du Code de procédure civile, l'acte doit indiquer :

• La date ;
• l'identification des parties (nom, prénom, profession, domicile, date et lieu de naissance…) ;
• L'identification et la signature du commissaire de justice.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'acte doit faire état :

• Du délai de 6 semaines accordé au locataire pour payer sa dette ;
• Du montant mensuel du loyer et des charges ;
• Du décompte des sommes dues ;
• D'une potentielle procédure judiciaire de résiliation et d'expulsion en l'absence de paiement des impayés ;
• Du droit du locataire de demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement ;
• Du droit du locataire de demander au juge compétent un délai de grâce, conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

Nullité pour erreur de décompte (loyer, charges…)

Le décompte joint au commandement doit indiquer les montants suivants :

• Loyer et charges locatives ;
• Provisions versées ;
• Taxes.

Nullité pour manquement du bailleur

Le propriétaire est tenu de respecter ses obligations contractuelles.

Dans le cas contraire, conformément à l'article 1219 du Code civil, si la faute du propriétaire est suffisamment grave, un commandement de payer pourrait être frappé de nullité.

Nullité liée à la créance

Conformément à l'article L.221-1 du Code des procédures civiles d'exécution, un commandement de payer n'est valable que si la dette locative est :

• Certaine (c'est-à-dire incontestable) ;
• Liquide (le montant exact doit être déterminé) ;
• Et exigible (arrivée à son terme).

Nullité de délivrance

La validité d'un commandement de payer est nulle si celui-ci n'est pas remis au locataire par un commissaire de justice, seul habilité.

Un locataire peut contester un commandement de payer. Pour ce faire, il doit saisir le tribunal compétent dans les 10 jours suivant la signification du commandement. Le débiteur doit invoquer un motif pouvant annuler l'acte (vice de forme, paiement déjà effectué, non-respect des obligations du bailleur).

Le juge tranchera la nullité du commandement de payer en se penchant sur les documents fournis et les motifs invoqués. Selon les circonstances, il peut décider d'allonger les délais de paiement.

Il suffira de régulariser l'acte et de le renvoyer en bonne et due forme pour poursuivre la procédure. Un tel imprévu retarde toute la démarche. En envoyant un nouveau commandement de payer, le propriétaire accorde de nouveau 6 semaines au locataire défaillant. Toutefois, c'est aussi l'occasion d'actualiser le montant de la dette.