Quelles sont les conditions de nullité d'un commandement de payer ?

Le commandement de payer doit mentionner, sous peine de nullité, les mentions obligatoires imposées par la loi.

Nullité liée à la forme de l'acte

Conformément à l'article 648 du Code de procédure civile, l'acte doit indiquer :

• La date ;
• l'identification des parties (nom, prénom, profession, domicile, date et lieu de naissance…) ;
• L'identification et la signature du commissaire de justice.

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'acte doit faire état :

• Du délai de 6 semaines accordé au locataire pour payer sa dette ;
• Du montant mensuel du loyer et des charges ;
• Du décompte des sommes dues ;
• D'une potentielle procédure judiciaire de résiliation et d'expulsion en l'absence de paiement des impayés ;
• Du droit du locataire de demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement ;
• Du droit du locataire de demander au juge compétent un délai de grâce, conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

Nullité pour erreur de décompte (loyer, charges…)

Le décompte joint au commandement doit indiquer les montants suivants :

• Loyer et charges locatives ;
• Provisions versées ;
• Taxes.

Nullité pour manquement du bailleur

Le propriétaire est tenu de respecter ses obligations contractuelles.

Dans le cas contraire, conformément à l'article 1219 du Code civil, si la faute du propriétaire est suffisamment grave, un commandement de payer pourrait être frappé de nullité.

Nullité liée à la créance

Conformément à l'article L.221-1 du Code des procédures civiles d'exécution, un commandement de payer n'est valable que si la dette locative est :

• Certaine (c'est-à-dire incontestable) ;
• Liquide (le montant exact doit être déterminé) ;
• Et exigible (arrivée à son terme).

Nullité de délivrance

La validité d'un commandement de payer est nulle si celui-ci n'est pas remis au locataire par un commissaire de justice, seul habilité.

Le commandement de payer est délivrée par un commissaire de justice. Ce professionnel s'assure de la validité de l'acte avant de la remettre au locataire. Pour autant, quelques précautions s'imposent pour éviter les mauvaises surprises :

Vérifier les mentions obligatoires

Avant toute signification, le propriétaire doit s'assurer que le commandement de payer comporte l'intégralité des mentions imposées par la loi. Cela inclut notamment :

• Le délai légal de 6 semaines laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette ;
• Le décompte détaillé des sommes réclamées (loyers, charges, éventuelles taxes) ;
• Le montant mensuel du loyer et des charges ;
• Les droits du locataire, y compris la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou de demander des délais de paiement au juge ;
• Les informations d’identification précises des parties et du commissaire de justice.

L’acte doit également mentionner la clause résolutoire prévue au bail si elle est invoquée, et informer clairement le locataire des conséquences possibles d’un non-paiement.

Joindre un décompte rigoureux et vérifiable

Le décompte des impayés doit être précis, lisible et justifié. Il doit faire apparaître :

• Les loyers échus mois par mois ;
• Les provisions pour charges exigibles ;
• Les paiements déjà perçus et leur date ;
• Les éventuels frais annexes (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, réparations récupérables, etc.).

S’assurer que la créance est incontestable

La dette locative doit être certaine, liquide et exigible. Avant d’engager la procédure, le bailleur doit donc :

• Vérifier que le terme de paiement est bien échu ;
• Écarter toute contestation sérieuse du locataire (par exemple, travaux non réalisés, logement insalubre) ;
• S’assurer qu’aucun contentieux en cours ne remet en cause le montant ou l’exigibilité de la créance.

Si la dette fait l’objet d’un litige ou d’une remise en cause légitime, mieux vaut régler ce point en amont plutôt que de risquer une nullité ultérieure.

Faire appel à un commissaire de justice

Le commandement de payer doit impérativement être délivré par un commissaire de justice selon les modalités prévues par le Code de procédure civile. L’envoi d'un courrier simple ou recommandé est insuffisant. 

Le locataire dispose de 10 jours à compter de sa signification pour contester un commandement de payer. Il peut alors saisir le tribunal judiciaire pour demander la nullité de l'acte ou contester la dette.

Le locataire doit appuyer sur des arguments solides, susceptibles de mettre en cause la validité du commandement. Le juge prononcera la nullité de l'acte, s'il estime que les circonstances correspondent à l'une des situation décrites plus haut ou si la dette a déjà été réglée.

La nullité d'un commandement de payer interrompt la procédure de recouvrement des impayés et la résiliation du bail. Dans cette situation, le propriétaire doit corriger au plus vite les vices constatés et relancer la procédure. 

Il faut donc régulariser la situation puis envoyer un nouveau commandement de payer conforme :

• Si la nullité est liée à un vice de forme, il suffit de faire établir un nouvel acte conforme aux exigences légales ;
• Si elle découle d’un décompte erroné, il convient de recalculer précisément les sommes dues et de les justifier de manière incontestable ;
• Si le problème concerne la créance elle-même, le bailleur doit vérifier que celle-ci est bien certaine, liquide et exigible avant de relancer la procédure ;
• En cas de manquement de sa part, le propriétaire doit régulariser la situation (par exemple, en réalisant des travaux ou en ajustant le loyer) avant toute nouvelle tentative.

Un tel imprévu retarde toute la démarche. En envoyant un nouveau commandement de payer, le propriétaire accorde de nouveau 6 semaines au locataire défaillant. Toutefois, c'est aussi l'occasion d'actualiser le montant de la dette.