Qu'est-ce qu'un commandement de payer et quand y recourir ?

Le commandement de payer est un acte d’huissier par lequel :

• Le bailleur enjoint le locataire à régler les impayés de loyers ou de charges dans un délai de 2 mois ;
• Le propriétaire avertit le locataire qu'en l'absence de règlement, il résiliera le bail et engagera une action en justice.

Le commandement de payer est une étape obligatoire pour résilier le bail ou expulser le locataire.

Le commandement de payer ne s’envoie pas immédiatement après un impayé. Il s'inscrit dans une procédure de recouvrement rigoureuse. L'envoi de ce document doit intervenir après une tentative de recouvrement des impayés infructueuse. 

Concrètement, le bailleur peut envoyer ce document si : 

1. Il a déjà dialogué avec le locataire pour essayer d'obtenir le paiement des sommes dues ;
2. Il a envoyé une mise en demeure formelle laissée sans réponse.

Le bailleur doit préalablement une mise en demeure avant d'envoyer un commandement de payer. L'envoi de ce document formalise le contentieux sur les impayés de loyers.

Seul un commissaire de justice peut établir et signifier le commandement. Le bailleur doit fournir à l’huissier :

• Une copie du bail ;
• Un relevé précis des sommes dues ;
• La clause résolutoire si elle existe ;
• Les coordonnées exactes du locataire.

Le commissaire de justice veillera ensuite à ce que le document présente toutes les mentions obligatoires à savoir :

• Une mention selon laquelle le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régler sa dette ;
• Un rappel du montant des mensualités et des charges locatives ;
• Le décompte et le montant total de la dette à rembourser ;
• Une note avertissant le locataire qu'en l'absence de règlement, il s'expose à la résiliation automatique ou judiciaire de son bail ainsi qu'à une expulsion ;
• Le droit du locataire de solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité du département dont il dépend (découvrez les aides disponibles en cas de loyers impayés) ;
• Le droit du locataire de demander un délai de grâce au tribunal afin de régler sa dette conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

En l'absence de l'une de ces informations, il y a nullité du commandement de payer.

Assignation à comparaître devant le juge

Si le locataire ne s'acquitte pas des impayés après le commandement de payer, le bailleur doit :

• Saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le bien pour :
  - Demander la condamnation du locataire au paiement de sa dette et des frais de justice ;
  - Faire constater la résiliation du bail, et ordonner son expulsion ;
  - Réclamer une indemnité d'occupation.
• Missionner un commissaire de justice pour assigner le locataire au tribunal.

L'audience intervient au minimum 6 semaines après la réception de l'acte juridique par le locataire. En l'absence de paiement ou d'accord amiable, le juge peut faire appliquer la clause résolutoire. Il ordonne alors la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Mise en application de la décision du juge

Une fois la décision obtenue, le bailleur doit faire signifier le jugement au locataire, puis délivrer un commandement de quitter les lieux. Ce nouveau commandement laisse généralement un délai de deux mois avant de pouvoir faire appel à la force publique.

Expulsion du locataire manu militari

Si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur peut demander au préfet l’autorisation de recourir à la force publique. Cette procédure peut prendre plusieurs semaines, voire des mois, notamment si la préfecture tarde à répondre ou en période de trêve hivernale.

Il faut donc anticiper dès le commandement de payer, car les démarches sont longues. Le bailleur peut également entamer parallèlement une procédure de recouvrement de la dette locative (saisie sur salaire, saisie bancaire).

Le locataire peut-il contester un commandement de payer ?

Le locataire peut contester le commandement de payer devant le juge des contentieux de la protection dans plusieurs cas :

• Erreur de calcul des sommes dues ;
• Vices de forme dans l’acte (une mention obligatoire manquante) ;
• Absence de clause résolutoire dans le bail ;
• Ou si le bailleur n’a pas respecté certaines obligations (logement non décent, manquement à l’entretien…).

Le locataire peut aussi demander des délais de paiement, même après l’échéance des deux mois, en invoquant ses difficultés financières. Le juge peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un échéancier jusqu’à 36 mois.