Qu'est-ce qu'un commandement de payer et quand y recourir ?

Définition

Le commandement de payer est un acte signifié par commissaire de justice. Il ordonne au destinataire d'exécuter l'obligation dont il s'agit.

Dans le cadre locatif, le bailleur, par le biais d'un commandement de payer, ordonne au locataire défaillant de régler ses loyers.

La plupart des contrats de location contiennent une clause résolutoire. Celle-ci prévoit la résiliation du bail si l'une des parties ne respecte pas ses obligations contractuelles. 
Néanmoins, avant toute résiliation de contrat, le bailleur doit adresser un commandement de payer à son débiteur. 

Le document officiel doit être rédigé par un officier ministériel, c'est-à-dire un avocat ou un commissaire de justice.

Seul ce dernier peut le signifier au locataire.

Contenu du commandement de payer

L'article 137 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 précise les clauses et informations obligatoires qui doivent figurer sur le commandement de payer :

• Une mention selon laquelle le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régler sa dette ;
• Un rappel du montant des mensualités et des charges locatives ;
• Le décompte et le montant total de la dette à rembourser ;
• Une note avertissant le locataire qu'en l'absence de règlement, il s'expose à la résiliation automatique ou judiciaire de son bail ainsi qu'à une expulsion ;
• Le droit du locataire de solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité du département dont il dépend (découvrez les aides disponibles en cas de loyers impayés) ;
• Le droit du locataire de demander un délai de grâce au tribunal afin de régler sa dette conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

En l'absence de l'une de ces informations, il y a nullité du commandement de payer.

1ère étape - La résolution amiable en cas de loyers impayés

Le propriétaire bailleur peut :

• Adresser au locataire défaillant une relance par courrier simple (envoyer une relance de loyer par sms ou envoyer une relance de loyer par mail) ;
• Envoyer au locataire et à sa caution (personne physique, Garantie Loyers Impayés (GLI) ou garantie Visale) une lettre de mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Lui proposer un délai de paiement supplémentaire ou un étalement du paiement de la dette en plusieurs fois.

Si un accord est trouvé entre les deux parties, il est conseillé de le formaliser par écrit.

Les parties peuvent faire appel à un conciliateur de justice (gratuit) ou à un médiateur civil (payant) pour les aider à trouver un accord amiable.

2ème étape - Le commandement de payer par huissier (bail avec clause résolutoire)

Si le locataire ne rembourse pas les impayés, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice.

Celui-ci rédige un commandement de payer d'après divers documents : copie du bail, justificatifs de la dette (lettres de relance, avis d'échéance, relevés de charges…), etc.

Il délivre le commandement de payer au locataire.

À réception, ce dernier dispose de 6 semaines pour régler le montant de sa dette.

Aux termes du délai, si le locataire a remboursé les sommes dues, il peut rester dans les lieux. Dans le cas contraire, le bailleur peut l'assigner en justice.

Le locataire peut contester les montants de la dette. Il doit alors faire opposition au commandement de payer devant le tribunal judiciaire dans les 10 jours de la notification.

3ème étape - L'assignation d'un locataire qui ne paie pas son loyer au tribunal (résiliation de bail et procédure d'expulsion)

Si le locataire ne rembourse pas dans les délais, le bailleur peut :

• Saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le bien pour :
  - demander la condamnation du locataire au paiement de sa dette et des frais de justice ;
  - faire constater la résiliation du bail, et ordonner son expulsion ;
  - réclamer une indemnité d'occupation.
• Missionner un commissaire de justice pour assigner le locataire au tribunal.

L'audience intervient au minimum 6 semaines après la réception de l'acte juridique par le locataire.

4ème étape - Mise en application de la décision du juge

• En cas de reprise des paiements du loyer courant, le juge peut décider d'un remboursement selon un échéancier défini (3 ans maximum) ;
• À défaut, il peut faire appliquer la clause résolutoire. Il ordonne alors la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

5ème étape - La procédure d'expulsion

Le propriétaire missionne un commissaire de justice afin de délivrer au locataire un commandement de quitter le logement.

Le locataire a généralement deux mois pour quitter les lieux.

Après le délai, si le locataire est toujours sur place, le commissaire de justice procède à son expulsion.