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Qu'est-ce qu'un commandement de payer et quand y recourir ?

commandement de payer

SOMMAIRE

  • Définition
  • Les mentions obligatoires du commandement de payer
  • Les étapes pour envoyer un commandement de payer
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice pour exiger le paiement des loyers impayés, avec possibilité d’expulsion.

Le propriétaire doit d'abord tenter une résolution amiable avant d'envoyer ce document, qui doit respecter des mentions légales strictes pour être valable.

Si le locataire ne paie pas dans le délai imparti, le propriétaire peut saisir un juge, ce qui peut mener à l'expulsion du locataire.

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Le commandement de payer constitue la première étape pour expulser un locataire qui ne paie pas ses loyers. Puisque son envoi peut déboucher sur une expulsion, cet acte est soumis à un formalisme strict. Le bailleur doit tenter un recouvrement d'impayé à l'amiable avant de l'envoyer. De plus, le document en lui-même doit être délivré par un commissaire de justice et présenter toutes les mentions obligatoires sous peine de nullité. 

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Le commandement de payer est un acte signifié par un officier ministériel (Avocat ou un commissaire de justice). Dans le cadre d'une location, le bailleur ordonne au locataire de de s'acquitter de ses impayés de loyer par le biais de ce document.

Le commandement de payer fait appel à la clause résolutoire du contrat de location. Il permet au bailleur de rappeler au débiteur ses obligations (ici, le paiement du loyer), sans quoi le propriétaire résiliera le bail.

Quelles sont les mentions obligatoires sur un commandement de payer ?

L'article 137 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 précise les clauses et informations obligatoires qui doivent figurer sur le commandement de payer :

  • Une mention selon laquelle le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régler sa dette ;
  • Un rappel du montant des mensualités et des charges locatives ;
  • Le décompte et le montant total de la dette à rembourser ;
  • Une note avertissant le locataire qu'en l'absence de règlement, il s'expose à la résiliation automatique ou judiciaire de son bail ainsi qu'à une expulsion ;
  • Le droit du locataire de solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité du département dont il dépend (découvrez les aides disponibles en cas de loyers impayés) ;
  • Le droit du locataire de demander un délai de grâce au tribunal afin de régler sa dette conformément à l'article 1343-5 du Code civil.

En l'absence de l'une de ces informations, il y a nullité du commandement de payer.

contenu commandement de payer

Quelles sont les différentes étapes pour mettre à profit un commandement de payer ?

La résolution à l'amiable en cas de loyers impayés

Toutes les démarches qui peuvent entraîner la rupture du bail sont soumises à un formalisme strict. L'envoi d'un commandement de payer n'y fait pas exception. Le propriétaire ne peut envoyer cet acte dès le premier impayé. Il doit explorer d'autres options dans un premier temps. 

Le propriétaire bailleur peut effectivement :

  • Adresser au locataire défaillant une relance par courrier simple (envoyer une relance de loyer par sms ou envoyer une relance de loyer par mail) ;
  • Envoyer au locataire et à sa caution (personne physique, Garantie Loyers Impayés (GLI) ou garantie Visale) une lettre de mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Lui proposer un délai de paiement supplémentaire ou un étalement du paiement de la dette en plusieurs fois;
  • Faire appel à un conciliateur de justice (gratuit) ou à un médiateur civil (payant) pour aider les deux parties à trouver un accord amiable.

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Si un accord est trouvé entre les deux parties, il est conseillé de le formaliser par écrit.

Une tentative de résolution à l'amiable est obligatoire pour les dettes inférieures à 5 000€

Si le propriétaire projette de porter l'affaire devant la justice, une tentative de résolution à l'amiable s'impose si la dette s'élève à moins de 5 000€. Autrement, le juge redemandera aux deux parties d'entrer en conciliation, ce qui entrainera une perte de temps non négligeable. Notons qu'un huissier de justice peut intervenir à partir de 500€ d'impayé.

L'envoi du commandement de payer par l'huissier

Si les tentatives de résolution à l'amiable échouent, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Celui-ci rédige un commandement de payer d'après divers documents : copie du bail, justificatifs de la dette (lettres de relance, avis d'échéance, relevés de charges…), etc.

Il délivre le commandement de payer au locataire. À réception, ce dernier dispose de 6 semaines pour régler le montant de sa dette. 

Le locataire peut contester les montants de la dette. Il doit alors faire opposition au commandement de payer devant le tribunal judiciaire dans les 10 jours suivant la notification.

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Le locataire s'acquitte de sa dette en totalité ou partiellement

En envoyant un commandement de payer, le propriétaire souhaite que le locataire s'acquitte des impayés des loyers. Il a atteint son objectif si le débiteur paye la totalité des loyers en retard, ce qui met fin à la procédure. 

Ceci dit, que se passe-t-il si le locataire ne s'acquitte que d'une partie des impayés ? Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer n'est pas "purgé" si la totalité de la dette n'a pas été réglée avant l'échéance prévue. Un paiement partiel ne préserve donc pas le locataire d'une expulsion. 

Si la procédure se poursuit, le propriétaire sera amené à saisir le juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut interpréter ce paiement partiel comme une preuve de bonne volonté. Si le locataire démontre qu'il est capable de régler la dette restante dans des délais raisonnables, le juge peut exiger une résolution du litige à l'amiable. Les deux parties devront dresser un échéancier de paiement qui s'étale sur 3 ans au maximum. Cette fois-ci, toute défaillance du débiteur accélère la procédure d'expulsion.  

Le locataire ne paye toujours pas ses dettes

Assignation à comparaitre devant le juge

Si le locataire ne rembourse pas dans les délais, le bailleur doit :

  • Saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le bien pour :
    - Demander la condamnation du locataire au paiement de sa dette et des frais de justice ;
    - Faire constater la résiliation du bail, et ordonner son expulsion ;
    - Réclamer une indemnité d'occupation.
  • Missionner un commissaire de justice pour assigner le locataire au tribunal.

L'audience intervient au minimum 6 semaines après la réception de l'acte juridique par le locataire. En l'absence de paiement ou d'accord amiable, le juge peut faire appliquer la clause résolutoire. Il ordonne alors la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Mise en application de la décision du juge

Le propriétaire missionne un commissaire de justice afin de délivrer au locataire un commandement de quitter le logement. Le locataire a généralement deux mois pour quitter les lieux. Après le délai, si le locataire est toujours sur place, le commissaire de justice procède à son expulsion.

Expulsion du locataire manu militari

Une expulsion manu militari survient lorsque le locataire refuse de quitter les lieux même après avoir reçu une décision de justice. Avant d'expulser le principal concerné, le locataire doit obtenir une ordonnance d'expulsion ou un commandement de quitter les lieux. Le bailleur devra ensuite solliciter un huissier en plus des forces de l'ordre pour mener à bien l'expulsion.

Notons que le propriétaire n'est pas tenu de délivrer un avis d'expulsion dans ce cas précis. La décision de juge ordonnant le débiteur à quitter les lieux fixait déjà une échéance au terme duquel une expulsion peut survenir. Ceci dit, le propriétaire ne peut expulser le locataire durant la trêve hivernale.

etapes obtention commandement de payer
Un locataire qui refuse de quitter les lieux après une décision de justice s'expose désormais à 7 500€ d’amende

Une nouvelle loi sur les loyers impayés datant du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l’occupation illicite et renforce la protection des propriétaires. Elle crée de nouveaux délits et instaure de nouvelles mesures. Le texte prévoit 7 500€ d'amende pour les locataires qui ne quittent pas les lieux dans les deux mois suivant le jugement. 

FAQ

Quelle est la différence entre une injonction de payer et un commandement de payer ?

Un commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice ou un avocat pour le règlement d'une dette. En revanche, une injonction de payer est un jugement rendu par le tribunal.

Est-ce qu'un commandement de payer est un titre exécutoire ?

Contrairement à une injonction de payer, un commandement de payer n'est pas un titre exécutoire. En revanche, son envoi est une formalité préalable à l'exécution forcée (ici, l'expulsion). Le jugement rendu par le tribunal aura ce caractère exécutoire.

Combien de loyers impayés avant expulsion ?

Il n'y pas de nombre d'impayés de loyer minimum avant de s'engager dans une procédure d'expulsion. Cette démarche est longue et complexe. Le propriétaire a intérêt à formaliser ses tentatives de recouvrement dès le premier défaut de paiement. Cette vigilance est essentielle pour gagner du temps. Une expulsion peut prendre 18 mois si le bailleur ne prend pas les bonnes décisions.

Quelle est la durée de validité d'un commandement de payer valant saisie ?

Le commandement de payer valant saisie immobilière est valable 5 ans à compter de sa publication au service de la publicité foncière.

Qui paie les frais de commandement de payer ?

Le coût du commandement de payer est généralement à la charge du locataire défaillant. Toutefois, sans titre exécutoire, ils peuvent être à la charge du créancier (article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution).

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