SOMMAIRE
- La relance amiable
- La valeur juridique d'un mail
- Le contenu d'une relance par mail
- Autres modes de recouvrement de loyers
Ce qu'il faut retenir
La loi autorise le propriétaire à réclamer son dû dès le jour suivant la date de paiement du loyer prévue sur le bail.
L'envoi d'un e-mail pour relancer le locataire est juridiquement valable, mais le message doit contenir certaines informations obligatoires.
Si les relances amiables échouent, différentes procédures judiciaires peuvent être entreprises pour recouvrir le(s) loyer(s) impayé(s).
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La loi n'interdit pas la relance de loyer impayé par mail. Néanmoins, pour constituer une preuve recevable devant les tribunaux, ce mode de rappel amiable doit être clair, précis, courtois et sans ambiguïté quant au montant et à l'échéance due. Le mail doit être authentique, l'expéditeur identifiable. Il existe par ailleurs d'autres modes de relances amiables et informelles d'impayés tels que le rappel par SMS, par téléphone, etc. Le recouvrement des sommes dues par voie judiciaire constitue l'ultime recours des bailleurs ne sachant plus que faire en cas de loyers impayés.
La relance amiable pour recouvrir un loyer impayé
Quels sont les différents types de relances amiables informelles ?
La relance d'impayé par appel téléphonique
L'appel téléphonique peut régler la situation de manière rapide et efficace en cas d'oubli du locataire. Il n'a cependant pas de valeur juridique.
Si le contentieux se prolonge devant les tribunaux, vous ne pourrez pas prouver votre démarche.
La relance de loyer impayé par SMS
Tous les moyens de relances amiables peuvent être employés pour tenter de recouvrer un impayé à l'amiable. Par conséquent, rien n'interdit la relance de loyer impayé par SMS.
Si une procédure est engagée par la suite, il vous sera possible de prouver l'envoi du texto.
La relance de loyer par mail
Comme la relance par SMS, le mail est un moyen rapide de rappeler ses obligations au locataire. Si le non-respect de la date de paiement du loyer est dû à une omission ou à une difficulté passagère, il peut suffire à résoudre le différend. Par contre, que faire en cas d'impayé de loyer par un locataire insolvable ?
Réglez vos paramètres d'envois afin de demander un accusé de réception du message électronique. Il atteste de la distribution de l'e-mail. L'autorisation du destinataire peut toutefois être requise. Par ailleurs, l'accusé de réception ne certifie pas la lecture de votre relance de loyer impayé par le locataire, mais peut constituer un début de preuve supplémentaire.
Quel que soit le moyen de relance choisi, il est essentiel de conserver les preuves de vos démarches. En effet, en cas de procédure judiciaire, vous pourrez prouver au juge que vous avez entrepris des actions amiables pour résoudre le litige avec votre locataire. Les preuves devront aussi être remises à l'assurance garantissant les loyers impayés.
Quand envoyer le courriel de relance de loyer impayé ?
Le loyer doit être payé par le locataire à la date d'échéance fixée dans le contrat de location. Dès que cette date est dépassée, le loyer est réputé impayé, le locataire est théoriquement considéré comme débiteur.
Le lendemain de l'échéance, le propriétaire bailleur est en droit d'adresser au locataire un rappel de paiement. Il est toutefois d'usage d'attendre quelques jours avant de réagir.
Le nombre de relances de loyers impayés n'est pas limité. En pratique, deux rappels sont généralement adressés avant d'entamer une action en justice.
La loi autorise le propriétaire à réclamer le paiement des loyers impayés durant une période de 5 ans.
La valeur juridique d'un mail de relance de loyer impayé
L'article 1366 du Code civil dispose que : « L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. »
Un mail est donc une preuve recevable devant les tribunaux. Sa force probante est liée à son authenticité et à l'identification de son auteur.
Toutefois, si la preuve de l'envoi peut être apportée, rien ne certifie que le message a été reçu par son destinataire.
En toute hypothèse, même si la force probante n'est pas retenue, la relance d'impayé par e-mail peut être présentée devant un juge comme un commencement de preuve. Elle permet de montrer les intentions du bailleur de trouver un accord amiable.
Le contenu d'une relance par courrier électronique
Informations importantes de l'e-mail
Le courrier électronique doit comporter certains éléments permettant au locataire d'identifier notamment l'objet de la relance et les sommes réclamées.
Renseignements relatifs au bien
- Adresse du bien loué ;
- Date du bail.
Informations relatives au loyer impayé
- Montant du loyer et des charges ;
- Objet de l'impayé (échéance du mois de [précisez le mois]) ;
- Date d'échéance prévue ;
- Date du mail.
Exemple de courriel de relance d'impayé
LETTRE DE RELANCE POUR LOYER IMPAYE
Objet :Lettre de relance pour loyer impayé
Monsieur ou Madame……….
À ce jour, soit le [date], et sauf erreur de ma part, le paiement du loyer du mois de [mois] pour la location du logement situé à [adresse] n’a toujours pas été effectué. Le montant de l’impayé s’élève à la somme de [montant]
Conformément au bail en date du [date], les échéances de paiement de loyer sont fixées au [date] de chaque mois.
Par conséquent, je vous remercie de bien vouloir régulariser votre situation dans un délai de 8 jours. »
Rappel des autres modes de recouvrement de loyers
Si votre e-mail de relance est resté infructueux, il existe d'autres démarches visant à régler le conflit locatif.
La mise en demeure
La mise en demeure est la dernière démarche avant d'entamer une action en justice.
Le bailleur adresse au locataire débiteur une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'inviter à régler les loyers dus avant une date butoir expressément fixée.
Une nouvelle loi sur les loyers impayés datant du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l’occupation illicite et renforce la protection des propriétaires. Elle crée de nouveaux délits et instaure de nouvelles mesures, notamment envers les locataires en situation d’impayé de loyers.
La médiation
Il s'agit d'une procédure amiable formelle. Elle est gratuite.
Lorsque le litige est inférieur à 5 000 euros, la tentative de médiation est obligatoire avant d'entamer une procédure judiciaire.
La procédure simplifiée par commissaire de justice
Cette procédure concerne les impayés inférieurs à 5 000 euros. Elle est initiée à la demande du propriétaire.
Le commissaire de justice chargé du dossier adresse au locataire une lettre recommandée pour solliciter sa participation à la procédure de recouvrement de l'impayé, et accepter le paiement.
À l'issue de la procédure, si le locataire consent au règlement de sa dette, l'huissier dresse un titre exécutoire.
En l'absence de réponse dans le mois, la procédure simplifiée échoue.
La procédure par requête
À partir de quelle somme l'huissier intervient-il ? Elle concerne les litiges de moins de 5 000 euros. Le bailleur saisit le tribunal judiciaire dont dépend le bien loué.
En pratique, il adresse une requête au juge des contentieux de la protection.
La procédure peut se dérouler avec ou sans audience.
L'injonction de payer
Le propriétaire a souvent recours à cette procédure lorsqu'il souhaite obtenir le paiement des loyers dus sans toutefois expulser son locataire.
Le bailleur adresse une requête au juge des contentieux de la protection. Le juge apprécie sa demande, et rend sa décision.
Si une ordonnance d'injonction de payer est délivrée, le jugement doit être notifié au locataire par voie de commissaire de justice dans les 6 mois.
L'assignation à comparaître
Elle est obligatoire pour les créances supérieures à 5 000 euros. Il s'agit d'une convocation à une audience judiciaire délivrée par un commissaire de justice au locataire. La décision revient au juge.
Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 prévoit que les actions en recouvrement de loyers (litiges inférieurs à 5 000 euros) doivent être précédées, au choix des parties : d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sous peine d'être jugées irrecevables.
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Sources
- Legifrance.gouv.fr - Article 4 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019
- Legifrance.gouv.fr - Article 1366 du Code civil
SOMMAIRE
- La relance amiable
- La valeur juridique d'un mail
- Le contenu d'une relance par mail
- Autres modes de recouvrement de loyers
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