Que faire en cas de loyer impayé par un locataire en détresse ?

Avant d'entamer toute procédure, il est essentiel d’échanger avec le locataire pour comprendre les raisons de l’impayé ou du non respect de la date de paiement du loyer. Les causes peuvent être multiples. Il peut s'agir d'une perte d'emploi, accident, divorce, maladie, etc. Une communication bienveillante, parfois initiée par une simple relance loyer impayé par SMS, peut permettre de trouver une solution amiable et éviter une escalade conflictuelle.

Exemple : Un bailleur découvre qu’un locataire ne répond plus aux relances. Après un rendez-vous en présentiel, il apprend que le locataire a été hospitalisé plusieurs semaines. Le simple fait d’échanger en direct a permis d’ajuster le paiement sur un mois et d’éviter le déclenchement d’une procédure inutile.

Si le locataire est de bonne foi et manifeste une volonté réelle de s’acquitter de sa dette, le bailleur peut lui proposer un plan d’apurement, notamment après une relance loyer impayé par mail restée sans réponse. Cet accord écrit précise les modalités de remboursement, le montant des échéances, la durée du plan et la date limite de règlement.

Exemple : Un locataire perd son emploi en juin et ne peut plus régler son loyer. Le bailleur accepte un plan d’apurement sur six mois avec des mensualités adaptées, permettant au locataire de se remettre à flot sans interrompre le bail.

Cette solution présente plusieurs avantages. Elle permet au locataire d’éviter une procédure contentieuse coûteuse et au bailleur d’augmenter ses chances de récupérer les loyers impayés sans passer par une action judiciaire longue et incertaine. 

En cas de loyers impayés, il peut être judicieux d'orienter le locataire vers un travailleur social. Celui-ci pourra solliciter une aide loyer impayé pour prendre en charge une partie des arriérés de loyers et éviter la rupture du bail. Le travailleur social peut solliciter :

• Action logement : Pour les salariés du secteur privé et les demandeurs d'emploi ;
• Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) : Pour demander une aide financière permettant le maintien dans le logement.

Exemple : Dans certains départements, le FSL peut régler directement jusqu’à trois mois de loyers impayés au bailleur. Un propriétaire peut ainsi récupérer rapidement les sommes dues, tout en permettant au locataire de conserver son logement.

Le bailleur doit également vérifier si le locataire dispose d'une garantie locative, y compris en cas de procédure loyer impayé avec caution solidaire, pour couvrir une partie de la dette. Si une caution a été prévue dans le contrat de location, le propriétaire peut se tourner vers elle pour récupérer les loyers impayés.

De même, si une assurance loyers impayés a été souscrite, il faut déclarer l'impayé le plus tôt possible pour enclencher l'indemnisation.

Pour lutter contre les situations d'impayés de loyer, le gouvernement a mis en place un numéro vert, le SOS loyers impayés (0 805 160 075). Ce service, gratuit depuis un poste fixe, permet aux bailleurs et locataires d’obtenir des conseils juridiques et des informations sur les recours possibles.

Si aucune solution amiable n'est trouvée et que la situation perdure, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure de loyer impayé. Ce courrier en recommandé avec accusé de réception doit rappeler au locataire ses obligations et lui accorder un délai pour régulariser la situation.

Si le locataire ne régularise toujours pas sa situation, il est possible d'engager une procédure judiciaire en plusieurs étapes :

• Commandement de payer : Adressé par un huissier, ce document donne au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa dette ;
• Assignation en justice : Si le loyer reste impayé, le propriétaire peut ensuite engager une assignation au tribunal pour loyers impayés afin de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. ;
• Exécution de l'expulsion : Une fois la décision judiciaire rendue, l'huissier peut procéder à l'expulsion du locataire, sauf pendant la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars).

Lorsque le locataire de bonne foi devient insolvable, il peut solliciter la commission de surendettement. Il doit remplir un dossier, seul ou avec l’aide d’un travailleur social. La Banque de France examine ensuite la demande et décide de sa recevabilité.

En cas de refus, la décision peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection. Si le dossier est accepté, les aides au logement versées par la CAF peuvent être rétablies. Le juge peut aussi suspendre temporairement les mesures d’expulsion.

La gestion d’un loyer impayé est une course contre la montre qui exige de respecter des délais légaux stricts (mise en demeure, commandement de payer, trêve hivernale). L'automatisation via BailFacile est essentielle pour sécuriser la procédure : elle vous permet d'envoyer les relances formelles, de générer le commandement de payer et de suivre chaque étape du contentieux sans erreur.