Quels sont les changements induits par la nouvelle loi sur les loyers impayés du 27 juillet 2023 ?

La loi sur les impayés de loyer du 27 juillet 2023 structure le traitement des impayés dans le secteur locatif privé. Son objectif principal est d’apporter une réponse plus rapide et mieux encadrée aux situations de loyers impayés, tout en renforçant la protection des bailleurs et en sécurisant les parcours des locataires de bonne foi.

L’esprit de la loi est d’éviter au maximum les expulsions “sèches” en favorisant le règlement des situations de blocage dès les premiers signes d’impayé, sans pour autant priver le bailleur de la possibilité de recouvrer les loyers dus ou de reprendre possession de son bien lorsque la situation l’exige.

Clause résolutoire devenue incontournable

La clause résolutoire retrouve une place centrale dans les baux d’habitation. Depuis juillet 2025, sa présence est non seulement recommandée, mais elle conditionne désormais la possibilité de bénéficier de certaines procédures accélérées en cas d’impayé. En clair, sans clause résolutoire, le bailleur devra suivre des démarches classiques, plus longues et plus incertaines.

Concrètement, cette clause permet de résilier automatiquement le bail si le locataire ne régularise pas sa dette dans un délai de deux mois après la réception d’un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Cette formalité devient incontournable : elle marque le point de départ de toutes les démarches ultérieures.

Procédure accélérée depuis juillet 2025

Le décret d’application de la réforme a instauré une procédure simplifiée devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour trancher les litiges liés aux baux d’habitation.

La procédure de recouvrement d'impayés peut désormais se faire sans audience, uniquement sur dossier, si aucune contestation sérieuse n’est soulevée par le locataire.

Autre nouveauté : les délais de convocation devant le juge ont été raccourcis, avec une moyenne nationale annoncée de 6 semaines entre l’assignation et la décision. L’ordonnance rendue peut valoir titre d’expulsion exécutoire, une fois le concours de la force publique obtenu.

Saisie sur salaire simplifiée

En parallèle, la procédure de saisie sur rémunération a été allégée. Une fois le titre exécutoire obtenu, le bailleur peut solliciter directement le commissaire de justice répartiteur, qui se charge de notifier la saisie à l’employeur du locataire.

Le barème de saisie reste inchangé, mais les délais d’instruction sont désormais encadrés : le commissaire dispose de 15 jours pour transmettre la demande à l’employeur, qui a lui-même 15 jours pour répondre. Ce mécanisme rend la mesure bien plus opérationnelle, notamment dans les cas où l’expulsion est inapplicable ou non prioritaire.

Depuis juillet 2025, le bailleur dispose d’un cadre plus rapide et structuré pour agir dès les premiers signes d’impayé. L’objectif est d’éviter l’accumulation de dettes locatives en déclenchant les procédures au bon moment. 

Voici désormais les étapes à suivre en cas d'impayé de loyer :

1. Relance amiable dès le 1er impayé

Dès qu'un retard de paiement est constaté (généralement après le 5 du mois), il est recommandé de contacter le locataire pour clarifier la situation. Cette relance peut être verbale, mais un échange écrit (SMS, mail ou courrier simple) est vivement conseillé.

2. Envoi d’une mise en demeure écrite

Si aucun paiement n'intervient au bout de 15 jours après la relance, Le propriétaire doit formaliser sa demande de paiement par une mise en demeure écrite. Cette lettre formelle doit rappeler le montant dû, inviter le locataire à régler sa dette dans un délai raisonnable, et mentionner qu’à défaut, une procédure sera engagée. 

3. Commandement de payer avec clause résolutoire

En l’absence de règlement après la mise en demeure, le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer. Cet acte d'huissier donne au locataire un délai de deux mois pour régulariser les impayés. Si le locataire paie intégralement dans ce délai, le bail se poursuit normalement. À défaut, le bail est résilié de plein droit.

4. Saisine du juge des contentieux de la protection

Une fois le délai de deux mois écoulé sans régularisation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection. Grâce à la réforme, il peut désormais choisir la procédure accélérée sur dossier, sans comparution, si aucune contestation sérieuse n’est attendue.

Le juge peut alors :

• Constater la résiliation du bail ;
• Ordonner l’expulsion ;
• Délivrer un titre exécutoire valable pour la saisie sur salaires.

5. Recourir à la saisie sur salaire

Une fois le titre exécutoire obtenu, le bailleur peut déclencher une procédure de saisie des rémunérations sans passer par une nouvelle audience. Pour cela, il faut franchir ces étapes :

1. Le bailleur doit solliciter un commissaire de justice répartiteur, compétent pour le ressort du domicile du débiteur (locataire) ;
2. Le commissaire établit un procès-verbal de saisie et notifie l’acte à l’employeur du locataire ;
3. L’employeur dispose de 15 jours pour répondre et doit ensuite verser directement une fraction du salaire du locataire au commissaire, selon un barème légal.

Ce mécanisme est strictement encadré : les sommes prélevées tiennent compte du reste à vivre du locataire, mais la procédure est désormais plus rapide et centralisée, sans requête au tribunal à chaque étape.

6. Procédure d'expulsion

L'expulsion reste le dernier recours en cas d'impayé de loyer. Une fois le bail résilié de plein droit et le jugement rendu, l'expulsion reste délicate. La loi du 27 juillet 2023 apporte toutefois plusieurs ajustements destinés à en simplifier l'exécution :

• Le locataire dispose de 2 mois pour quitter les lieux après le commandement de quitter les lieux ;
• Le commissaire de justice peut programmer l’expulsion dès l’issue de ce délai, sous réserve du concours de la force publique ;
• En cas d’opposition sur place, l’intervention peut être planifiée avec la présence d’un représentant de la force publique, sans qu'une nouvelle audience soit nécessaire.