Quels sont les changements induits par la nouvelle loi sur les loyers impayés du 27 juillet 2023 ?

La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite est un texte majeur pour la protection des propriétaires. Elle crée de nouveaux délits et instaure de nouvelles mesures, notamment envers les locataires en situation d’impayé de loyers : 

• Elle permet d'accélérer les procédures d’expulsion en cas de loyers impayés ;
• Elle renforce les sanctions contre les squatteurs ;
• Elle systématise la clause de résiliation de plein droit et la rend obligatoire dans les contrats de location.

Qu’est-ce que la clause résiliation de bail de plein droit ?

La clause résolutoire permet au propriétaire de résilier le bail sans passer par les tribunaux. Elle précise que le bailleur est en droit de résilier si le locataire ne respecte pas ses obligations.

De cette façon, vous pouvez par exemple obtenir une expulsion plus rapide du locataire en cas d'impayés de loyer. Ainsi, si le loyer est impayé, vous pouvez signifier un commandement de payer au locataire. Il dispose alors de deux mois pour régler les sommes dues. Dans le cas contraire, le bail sera résilié de plein droit. 

Dès le premier impayé de loyer, vous pouvez agir pour recouvrer les sommes dues. L'envoi d'une mise en demeure et d'un commandement de payer prouvent que vous avez tenté de trouver un accord avec votre locataire.

Vous pouvez notamment accorder des délais de paiement pour régler la dette locative. Dès le deuxième loyer non payé, vous pouvez saisir la justice pour obtenir la résiliation du contrat et l'expulsion du locataire. 

Quand procéder à l'expulsion d'un locataire ? 

Conformément à cette nouvelle loi, vous pouvez procéder à l'expulsion du locataire dans les deux mois qui suivent l'envoi d'un commandement de payer resté sans réponse. Cependant, l'expulsion ne peut être réalisée de manière autonome par le propriétaire. Le recours à un juge est nécessaire pour obtenir un jugement d'expulsion. 

En déclenchant la clause de résiliation de plein droit, les propriétaires-bailleurs peuvent obtenir la résiliation du bail en 5 à 6 mois : 

• En cas de non respect de la date de paiement du loyer, le locataire a 30 jours pour régulariser la situation. Passer ce délai, le propriétaire peut donc transmettre une lettre de mise en demeure de payer le loyer ; 
• Sans réaction du locataire, un commandement de payer le loyer est transmis par un huissier de justice afin d'obtenir le paiement de la dette locative dans un délai de deux mois ;
• Si aucun paiement n'a été effectué pendant ce délai, le propriétaire peut assigner le locataire en justice. Cette audience aura lieu dans un délai d'un mois comme l'indique ce nouveau projet de loi ;
• En fonction de la décision de justice, le locataire dispose d'un délai pour quitter le logement. S'il ne respecte pas ce délai, le propriétaire peut faire appel à la force publique pour l'obliger à quitter les lieux. 

Avant la promulgation de la nouvelle loi sur les loyers impayés, un locataire qui restait dans les lieux malgré un jugement d'expulsion ne risquait aucune sanction. Le bailleur était alors d'une certaine façon livré à lui-même.

Cette nouvelle règlementation instaure une infraction dite de "maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation" associée à la violation d'une décision de justice.

Lorsqu'un locataire refuse de quitter les lieux et est reconnu coupable de cette infraction, il s'expose dorénavant à une amende de 7 500 euros. De quoi faire maintenant pencher le rapport de force en faveur du bailleur.

Malgré la nouvelle loi sur les loyers impayés, certains locataires restent protégés pour leur éviter d'éventuelles difficultés de relogement. Voici les profils concernés :

• Les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes : dès lors que leurs ressources sont inférieures aux plafonds fixés par la loi, les personnes âgées de plus de 65 ans sont protégées ; 
• Les personnes hébergées par un locataire principal de plus de 65 ans avec des revenus modestes : toute personne hébergée par un locataire qui possède le statut de locataire protégé bénéficie également de cette protection, quel que soit son profil.