Peut-on envoyer une relance de loyer impayé par SMS et comment procéder ?

La réglementation est très stricte en matière de recouvrement de loyers impayés. Toutefois, avant d'entamer les démarches officielles, il est recommandé :

• De contacter le locataire par tous les moyens dont vous disposez ;
• De comprendre les raisons de son retard de paiement ;
• Et d'essayer de résoudre le litige à l'amiable.

En effet, certains retards de loyers peuvent être la conséquence d'un oubli ou d'une difficulté financière ponctuelle du locataire.

De ce fait, un simple rappel à l'ordre par SMS, message électronique (mail) ou appel téléphonique peut parfois suffire à assainir la situation. C'est rapide, pratique et efficace.

Depuis plusieurs années, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires d'immeubles l'ont bien compris. Ils communiquent de plus en plus avec leurs locataires par échanges de SMS

Le SMS aussi appelé texto est un message court et concis envoyé sous forme de texte par le biais d'un téléphone mobile.

Aucun texte de loi n'interdit expressément son utilisation entre un bailleur et son locataire.

Le ton du message doit être cordial. N'écrivez pas de message de relance agressif ou menaçant. Ce comportement pourrait vous être reproché devant les tribunaux. 

Par ailleurs, il est important de respecter certaines conditions pour que le SMS soit recevable en cas de litige.

La valeur juridique du SMS n'est pas totalement définie. Elle dépend des exigences applicables à chaque situation. 

Toutefois, depuis un arrêté de la Cour de cassation du 23 mai 2007, le SMS est admis comme mode de preuve recevable lorsque le litige est porté devant les tribunaux.

Il doit cependant répondre à certaines exigences, conformément aux termes de l'article 1366 du Code civil ci-après relaté qui dispose que :

« L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. »

Identification de l'expéditeur du message téléphonique

Le SMS, comme les autres supports électroniques, doit être traçable. Cela signifie qu'il doit être possible de savoir de qui il émane.  

Conservation et intégrité du SMS

Le SMS doit avoir été conservé dans son intégralité, sans modification.
Si les loyers demeurent impayés, et que le propriétaire entame des démarches judiciaires, il lui appartient de prouver que le texto est parfaitement fiable.
Celui-ci pourra alors être produit comme preuve des démarches amiables et tentatives d'accord qu'il a entreprises avant d'engager la procédure judiciaire.

Pour officialiser le SMS que vous souhaitez présenter devant un tribunal, il est utile de procéder à un constat par commissaire de justice. Lui seul peut légaliser ces échanges. 

Vous devrez lui fournir :

• Une facture de téléphone (pour prouver que la ligne vous appartient) ;
• et une pièce d'identité.

Personnalisez votre SMS pour que votre locataire se sente en confiance. Les tournures doivent être simples, claires et compréhensibles pour qu'aucune ambiguïté ne subsiste.

Sans réponse du locataire, vous pouvez aussi lui adresser un mail afin d'optimiser les chances qu'il lise et traite votre requête.

L'envoi d'une relance par SMS pour recouvrir un loyer impayé présente plusieurs avantages :

• L'envoi est reçu et lu incontestablement par le locataire. Il peut difficilement prétexter qu'une autre personne a ouvert le message, et qu'il n'en a pas eu connaissance. De plus, le taux de lecture d'un SMS atteint aisément, selon les statistiques, 95 %.
• Le SMS ne se perd pas parmi les offres commerciales et les nombreux mails que nous recevons tous chaque jour.
• Le coût d'un SMS est désormais compris dans la plupart des forfaits téléphoniques. Il n'engendrera, par conséquent, aucuns frais supplémentaires, contrairement au courrier postal par exemple.
• Le recouvrement par SMS est moins agressif qu'une relance par courrier. Il permet d'ouvrir le dialogue. Son caractère informel renforce la proximité avec le locataire, et favorise les échanges amiables.
• Le texto est écologique avec une empreinte carbone quasiment nulle.

Le SMS reste toutefois un préambule à la procédure formelle et inévitable si la dette se poursuit, et que les relations avec le locataire se tendent.

D'un point de vue juridique, le bailleur peut, dès le premier loyer impayé de son locataire, entreprendre des démarches officielles afin de recouvrer la dette locative. 
Cependant, il est conseillé d'initier au préalable une discussion pour tenter une négociation amiable.

Démarches amiables et informelles

Commencez par envoyer un SMS de rappel courtois au locataire pour établir le contact, et l'inviter à régulariser la situation au plus vite.

Si après quelques jours vous n'obtenez toujours pas le règlement du loyer, transmettez-lui un courrier électronique.

Sans réponse dans un délai raisonnable (entre 8 et 15 jours), vous pourrez employer une solution plus protocolaire : l'envoi d'une lettre de relance ou d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour officialiser la démarche.

Démarches officielles

Lorsque les méthodes amiables échouent, les démarches officielles sont alors inévitables :

Rapprochez-vous de la caution ou de l'assurance : si le locataire ne règle toujours pas sa dette ou s'il refuse de la payer, prévenez sa caution s'il en existe une, l'organisme Action Logement s'il avait souscrit une garantie Visale, votre assureur si vous détenez une assurance loyers impayés.

Signalez l'impayé à la Caisse d'allocations familiales, le cas échéant.

Adressez au locataire un commandement de payer la dette locative par voie de commissaire de justice. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler le montant des loyers dus.

Demandez au juge compétent la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La procédure dépend de l'existence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat.

Faites exécuter l'expulsion par un commissaire de justice.