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Peut-on envoyer une relance de loyer impayé par SMS et comment procéder ?

Relance loyer impayé sms

SOMMAIRE

  • Délai de relance
  • Aspect légal
  • Conditions de recevabilité en cas de litige
  • Le constat SMS
  • Exemple de SMS
  • Avantages d'une relance par texto
  • Rappel des démarches

Ce qu'il faut retenir

Avant d'entamer une procédure officielle, le propriétaire peut relancer son locataire par SMS pour loyer impayé.

L'envoi de SMS est légal, mais doit respecter les conditions de traçabilité et d'intégrité.

Le SMS est un outil efficace, écologique et moins agressif pour inciter le locataire au paiement.

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Que faire en cas de loyers impayés ? La procédure en matière de recouvrement de loyers impayés est réglementée. Elle comprend plusieurs étapes qui commencent par le commandement de payer jusqu'à la demande de résiliation de bail et d'expulsion du locataire. Toutefois, rien n'interdit au bailleur d'adresser une relance de loyer impayé par SMS à son locataire avant d'entamer la procédure judiciaire. S'il s'agit d'un oubli ou d'un retard fortuit, un simple message peut avorter une situation conflictuelle.
Mais la relance de loyer impayé par SMS est-elle juridiquement valable et comment procéder ?

Quand relancer un locataire pour loyer impayé par SMS ?

La réglementation est très stricte en matière de recouvrement de loyers impayés. Toutefois, avant d'entamer les démarches officielles, il est recommandé :

En effet, certains retards de loyers peuvent être la conséquence d'un oubli ou d'une difficulté financière ponctuelle du locataire.

De ce fait, un simple rappel à l'ordre par SMS, une relance pour loyer impayé par mail ou appel téléphonique peut parfois suffire à assainir la situation. C'est rapide, pratique et efficace.

Depuis plusieurs années, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires d'immeubles l'ont bien compris. Ils communiquent de plus en plus avec leurs locataires par échanges de SMS.

Par ailleurs, l'envoie d'une lettre de relance est aussi possible, voici un modèle préremplit et gratuit à votre disposition.

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Relancer un locataire par texto, est-ce légal ?

Le SMS aussi appelé texto est un message court et concis envoyé sous forme de texte par le biais d'un téléphone mobile.

Aucun texte de loi n'interdit expressément son utilisation entre un bailleur et son locataire.

Le ton du message doit être cordial. N'écrivez pas de message de relance agressif ou menaçant. Ce comportement pourrait vous être reproché devant les tribunaux. 

Par ailleurs, il est important de respecter certaines conditions pour que le SMS soit recevable en cas de litige.

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Quelles sont les conditions de recevabilité d'un SMS en cas de litige ?

La valeur juridique du SMS n'est pas totalement définie. Elle dépend des exigences applicables à chaque situation. 

Toutefois, depuis un arrêté de la Cour de cassation du 23 mai 2007, le SMS est admis comme mode de preuve recevable lorsque le litige est porté devant les tribunaux.

Il doit cependant répondre à certaines exigences, conformément aux termes de l'article 1366 du Code civil ci-après relaté qui dispose que :

« L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. »

Identification de l'expéditeur du message téléphonique

Le SMS, comme les autres supports électroniques, doit être traçable. Cela signifie qu'il doit être possible de savoir de qui il émane.  

Conservation et intégrité du SMS

Le SMS doit avoir été conservé dans son intégralité, sans modification.
Si les loyers demeurent impayés, et que le propriétaire entame des démarches judiciaires, il lui appartient de prouver que le texto est parfaitement fiable.
Celui-ci pourra alors être produit comme preuve des démarches amiables et tentatives d'accord qu'il a entreprises avant d'engager la procédure judiciaire.

Le constat SMS

Pour officialiser le SMS que vous souhaitez présenter devant un tribunal, il est utile de procéder à un constat par commissaire de justice. Lui seul peut légaliser ces échanges. 

Vous devrez lui fournir :

  • Une facture de téléphone (pour prouver que la ligne vous appartient) ;
  • Et une pièce d'identité.

Vous ne pouvez pas présenter une capture de votre écran de téléphone devant un tribunal. Il perdrait son caractère de preuve légale. 
Le juge pourrait vous reprocher d'avoir retouché le SMS avec un logiciel de retouche photo (pour modifier la date ou supprimer une tournure agressive par exemple).

Exemple de message téléphonique pour défaut de paiement de loyer

Personnalisez votre SMS pour que votre locataire se sente en confiance. Les tournures doivent être simples, claires et compréhensibles pour qu'aucune ambiguïté ne subsiste.

« Bonjour M..., Sauf erreur de ma part, vous n'avez pas réglé l'échéance de loyer du mois de ... concernant votre résidence principale située à ... Pour rappel, elle s'élève à la somme de ... euros. Il s'agit probablement d'un oubli. Merci de bien vouloir m'adresser le virement dès que possible. Bonne journée. »

Sans réponse du locataire, vous pouvez aussi lui adresser un mail afin d'optimiser les chances qu'il lise et traite votre requête.

Quels sont les avantages d'une relance de loyer impayé par texto ?

L'envoi d'une relance par SMS pour recouvrir un loyer impayé présente plusieurs avantages :

  • L'envoi est reçu et lu incontestablement par le locataire. Il peut difficilement prétexter qu'une autre personne a ouvert le message, et qu'il n'en a pas eu connaissance. De plus, le taux de lecture d'un SMS atteint aisément, selon les statistiques, 95 %.
  • Le SMS ne se perd pas parmi les offres commerciales et les nombreux mails que nous recevons tous chaque jour.
  • Le coût d'un SMS est désormais compris dans la plupart des forfaits téléphoniques. Il n'engendrera, par conséquent, aucuns frais supplémentaires, contrairement au courrier postal par exemple.
  • Le recouvrement par SMS est moins agressif qu'une relance par courrier. Il permet d'ouvrir le dialogue. Son caractère informel renforce la proximité avec le locataire, et favorise les échanges amiables.
  • Le texto est écologique avec une empreinte carbone quasiment nulle.

Le SMS reste toutefois un préambule à la procédure formelle et inévitable si la dette se poursuit, et que les relations avec le locataire se tendent.

Rappel des démarches en cas de défaut de paiement du locataire

D'un point de vue juridique, le bailleur peut, dès le premier loyer impayé de son locataire, entreprendre des démarches officielles afin de recouvrer la dette locative. 
Cependant, il est conseillé d'initier au préalable une discussion pour tenter une négociation amiable.

Démarches amiables et informelles

Commencez par envoyer un SMS de rappel courtois au locataire pour établir le contact, et l'inviter à régulariser la situation au plus vite.

Si après quelques jours vous n'obtenez toujours pas le règlement du loyer, transmettez-lui un courrier électronique.

Sans réponse dans un délai raisonnable (entre 8 et 15 jours), vous pourrez employer une solution plus protocolaire : l'envoi d'une lettre de relance ou d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour officialiser la démarche.

Démarches officielles

Lorsque les méthodes amiables échouent, les démarches officielles sont alors inévitables :

Rapprochez-vous de la caution ou de l'assurance : si le locataire ne règle toujours pas sa dette ou s'il refuse de la payer, prévenez sa caution s'il en existe une, l'organisme Action Logement s'il avait souscrit une garantie Visale, votre assureur si vous détenez une assurance loyers impayés.

Signalez l'impayé à la Caisse d'allocations familiales, le cas échéant.

Adressez au locataire un commandement de payer la dette locative par voie de commissaire de justice, mais à partir de quelle somme l'huissier intervient-il ? Et jusqu'à combien de temps l'huissier peut-il réclamer le paiement des dettes ?Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler le montant des loyers dus. Enfin, que se passe-t-il si l'impayé de loyer est dû à l'insolvabilité du locataire ?

Demandez au juge compétent la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La procédure dépend de l'existence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat.

Faites exécuter l'expulsion par un commissaire de justice.

Une nouvelle loi sur les loyers impayés datant du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l’occupation illicite et renforce la protection des propriétaires. Elle crée de nouveaux délits et instaure de nouvelles mesures, notamment envers les locataires en situation d’impayé de loyers.

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