Publié le 11 mai 2023Mis à jour le 22 novembre 2023
Publié le 11 mai 2023Mis à jour le 22 novembre 2023
Que faire en cas de loyers impayés ? La procédure en matière de recouvrement de loyers impayés est réglementée. Elle comprend plusieurs étapes qui commencent par le commandement de payer jusqu'à la demande de résiliation de bail et d'expulsion du locataire. Toutefois, rien n'interdit au bailleur d'adresser une relance de loyer impayé par SMS à son locataire avant d'entamer la procédure judiciaire. S'il s'agit d'un oubli ou d'un retard fortuit, un simple message peut avorter une situation conflictuelle.
Mais la relance de loyer impayé par SMS est-elle juridiquement valable et comment procéder ?
SOMMAIRE
La réglementation est très stricte en matière de recouvrement de loyers impayés. Toutefois, avant d'entamer les démarches officielles, il est recommandé :
En effet, certains retards de loyers peuvent être la conséquence d'un oubli ou d'une difficulté financière ponctuelle du locataire.
De ce fait, un simple rappel à l'ordre par SMS, une relance pour loyer impayé par mail ou appel téléphonique peut parfois suffire à assainir la situation. C'est rapide, pratique et efficace.
Depuis plusieurs années, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires d'immeubles l'ont bien compris. Ils communiquent de plus en plus avec leurs locataires par échanges de SMS.
Par ailleurs, l'envoie d'une lettre de relance est aussi possible, voici un modèle préremplit et gratuit à votre disposition.
Éditez une mise en demeure pour loyer impayé
Le SMS aussi appelé texto est un message court et concis envoyé sous forme de texte par le biais d'un téléphone mobile.
Aucun texte de loi n'interdit expressément son utilisation entre un bailleur et son locataire.
Le ton du message doit être cordial. N'écrivez pas de message de relance agressif ou menaçant. Ce comportement pourrait vous être reproché devant les tribunaux.
Par ailleurs, il est important de respecter certaines conditions pour que le SMS soit recevable en cas de litige.
La valeur juridique du SMS n'est pas totalement définie. Elle dépend des exigences applicables à chaque situation.
Toutefois, depuis un arrêté de la Cour de cassation du 23 mai 2007, le SMS est admis comme mode de preuve recevable lorsque le litige est porté devant les tribunaux.
Il doit cependant répondre à certaines exigences, conformément aux termes de l'article 1366 du Code civil ci-après relaté qui dispose que :
« L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. »
Le SMS, comme les autres supports électroniques, doit être traçable. Cela signifie qu'il doit être possible de savoir de qui il émane.
Le SMS doit avoir été conservé dans son intégralité, sans modification.
Si les loyers demeurent impayés, et que le propriétaire entame des démarches judiciaires, il lui appartient de prouver que le texto est parfaitement fiable.
Celui-ci pourra alors être produit comme preuve des démarches amiables et tentatives d'accord qu'il a entreprises avant d'engager la procédure judiciaire.
Pour officialiser le SMS que vous souhaitez présenter devant un tribunal, il est utile de procéder à un constat par commissaire de justice. Lui seul peut légaliser ces échanges.
Vous devrez lui fournir :
Personnalisez votre SMS pour que votre locataire se sente en confiance. Les tournures doivent être simples, claires et compréhensibles pour qu'aucune ambiguïté ne subsiste.
« Bonjour M..., Sauf erreur de ma part, vous n'avez pas réglé l'échéance de loyer du mois de ... concernant votre résidence principale située à ... Pour rappel, elle s'élève à la somme de ... euros. Il s'agit probablement d'un oubli. Merci de bien vouloir m'adresser le virement dès que possible. Bonne journée. »
Sans réponse du locataire, vous pouvez aussi lui adresser un mail afin d'optimiser les chances qu'il lise et traite votre requête.
L'envoi d'une relance par SMS pour recouvrir un loyer impayé présente plusieurs avantages :
Le SMS reste toutefois un préambule à la procédure formelle et inévitable si la dette se poursuit, et que les relations avec le locataire se tendent.
D'un point de vue juridique, le bailleur peut, dès le premier loyer impayé de son locataire, entreprendre des démarches officielles afin de recouvrer la dette locative.
Cependant, il est conseillé d'initier au préalable une discussion pour tenter une négociation amiable.
Commencez par envoyer un SMS de rappel courtois au locataire pour établir le contact, et l'inviter à régulariser la situation au plus vite.
Si après quelques jours vous n'obtenez toujours pas le règlement du loyer, transmettez-lui un courrier électronique.
Sans réponse dans un délai raisonnable (entre 8 et 15 jours), vous pourrez employer une solution plus protocolaire : l'envoi d'une lettre de relance ou d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour officialiser la démarche.
Lorsque les méthodes amiables échouent, les démarches officielles sont alors inévitables :
Rapprochez-vous de la caution ou de l'assurance : si le locataire ne règle toujours pas sa dette ou s'il refuse de la payer, prévenez sa caution s'il en existe une, l'organisme Action Logement s'il avait souscrit une garantie Visale, votre assureur si vous détenez une .
Signalez l'impayé à la Caisse d'allocations familiales, le cas échéant.
Adressez au locataire un commandement de payer la dette locative par voie de commissaire de justice, mais à partir de quelle somme l'huissier intervient-il ? Et jusqu'à combien de temps l'huissier peut-il réclamer le paiement des dettes ?Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler le montant des loyers dus. Enfin, que se passe-t-il si l'impayé de loyer est dû à l'insolvabilité du locataire ?
Demandez au juge compétent la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La procédure dépend de l'existence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat.
Faites exécuter l'expulsion par un commissaire de justice.
Rédigé par Katia Kemmoun 
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
SOMMAIRE
La réglementation est très stricte en matière de recouvrement de loyers impayés. Toutefois, avant d'entamer les démarches officielles, il est recommandé :
En effet, certains retards de loyers peuvent être la conséquence d'un oubli ou d'une difficulté financière ponctuelle du locataire.
De ce fait, un simple rappel à l'ordre par SMS, une relance pour loyer impayé par mail ou appel téléphonique peut parfois suffire à assainir la situation. C'est rapide, pratique et efficace.
Depuis plusieurs années, les propriétaires immobiliers et les gestionnaires d'immeubles l'ont bien compris. Ils communiquent de plus en plus avec leurs locataires par échanges de SMS.
Par ailleurs, l'envoie d'une lettre de relance est aussi possible, voici un modèle préremplit et gratuit à votre disposition.
Éditez une mise en demeure pour loyer impayé
Le SMS aussi appelé texto est un message court et concis envoyé sous forme de texte par le biais d'un téléphone mobile.
Aucun texte de loi n'interdit expressément son utilisation entre un bailleur et son locataire.
Le ton du message doit être cordial. N'écrivez pas de message de relance agressif ou menaçant. Ce comportement pourrait vous être reproché devant les tribunaux.
Par ailleurs, il est important de respecter certaines conditions pour que le SMS soit recevable en cas de litige.
La valeur juridique du SMS n'est pas totalement définie. Elle dépend des exigences applicables à chaque situation.
Toutefois, depuis un arrêté de la Cour de cassation du 23 mai 2007, le SMS est admis comme mode de preuve recevable lorsque le litige est porté devant les tribunaux.
Il doit cependant répondre à certaines exigences, conformément aux termes de l'article 1366 du Code civil ci-après relaté qui dispose que :
« L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. »
Le SMS, comme les autres supports électroniques, doit être traçable. Cela signifie qu'il doit être possible de savoir de qui il émane.
Le SMS doit avoir été conservé dans son intégralité, sans modification.
Si les loyers demeurent impayés, et que le propriétaire entame des démarches judiciaires, il lui appartient de prouver que le texto est parfaitement fiable.
Celui-ci pourra alors être produit comme preuve des démarches amiables et tentatives d'accord qu'il a entreprises avant d'engager la procédure judiciaire.
Pour officialiser le SMS que vous souhaitez présenter devant un tribunal, il est utile de procéder à un constat par commissaire de justice. Lui seul peut légaliser ces échanges.
Vous devrez lui fournir :
Personnalisez votre SMS pour que votre locataire se sente en confiance. Les tournures doivent être simples, claires et compréhensibles pour qu'aucune ambiguïté ne subsiste.
« Bonjour M..., Sauf erreur de ma part, vous n'avez pas réglé l'échéance de loyer du mois de ... concernant votre résidence principale située à ... Pour rappel, elle s'élève à la somme de ... euros. Il s'agit probablement d'un oubli. Merci de bien vouloir m'adresser le virement dès que possible. Bonne journée. »
Sans réponse du locataire, vous pouvez aussi lui adresser un mail afin d'optimiser les chances qu'il lise et traite votre requête.
L'envoi d'une relance par SMS pour recouvrir un loyer impayé présente plusieurs avantages :
Le SMS reste toutefois un préambule à la procédure formelle et inévitable si la dette se poursuit, et que les relations avec le locataire se tendent.
D'un point de vue juridique, le bailleur peut, dès le premier loyer impayé de son locataire, entreprendre des démarches officielles afin de recouvrer la dette locative.
Cependant, il est conseillé d'initier au préalable une discussion pour tenter une négociation amiable.
Commencez par envoyer un SMS de rappel courtois au locataire pour établir le contact, et l'inviter à régulariser la situation au plus vite.
Si après quelques jours vous n'obtenez toujours pas le règlement du loyer, transmettez-lui un courrier électronique.
Sans réponse dans un délai raisonnable (entre 8 et 15 jours), vous pourrez employer une solution plus protocolaire : l'envoi d'une lettre de relance ou d'une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception pour officialiser la démarche.
Lorsque les méthodes amiables échouent, les démarches officielles sont alors inévitables :
Rapprochez-vous de la caution ou de l'assurance : si le locataire ne règle toujours pas sa dette ou s'il refuse de la payer, prévenez sa caution s'il en existe une, l'organisme Action Logement s'il avait souscrit une garantie Visale, votre assureur si vous détenez une .
Signalez l'impayé à la Caisse d'allocations familiales, le cas échéant.
Adressez au locataire un commandement de payer la dette locative par voie de commissaire de justice, mais à partir de quelle somme l'huissier intervient-il ? Et jusqu'à combien de temps l'huissier peut-il réclamer le paiement des dettes ?Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régler le montant des loyers dus. Enfin, que se passe-t-il si l'impayé de loyer est dû à l'insolvabilité du locataire ?
Demandez au juge compétent la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. La procédure dépend de l'existence ou non d'une clause résolutoire dans le contrat.
Faites exécuter l'expulsion par un commissaire de justice.
Sources
Rédigé par Katia Kemmoun
Après 25 années à exercer en tant que clerc de notaire, Katia est aujourd'hui rédactrice indépendante et certifiée. Elle partage ses savoirs sur des thématiques immobilières et juridiques pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
Sur le même thème
Sur le même thème
