Comment fonctionne l’injonction de payer pour récupérer une dette de loyer ?

L’injonction de payer est une procédure judiciaire simplifiée utilisée pour obtenir le règlement d’une dette de loyer lorsqu’un locataire ne répond plus aux relances. Elle est ouverte au créancier dès lors que la créance est prouvée par un écrit comme le bail ou l’historique des loyers impayés.

Pour être recevable, la dette doit remplir trois conditions. Elle doit être : 

• Certaine donc non contestable ;
• Liquide donc chiffrée ;
• Exigible donc arrivée à échéance.

Une mise en demeure envoyée avant la requête est indispensable pour montrer que le bailleur a tenté un règlement amiable.

Exemple : Un bailleur peut joindre le bail signé, l’historique des loyers versés et un relevé montrant plusieurs échéances impayées. Ce type de dossier permet au juge de vérifier rapidement que la dette existe réellement et qu’elle est déjà arrivée à échéance. Plus les pièces fournies sont claires, plus la requête a de chances d’être acceptée.

Le bailleur peut déposer une requête auprès du tribunal compétent. Le juge examine les justificatifs et peut rendre une ordonnance d’injonction de payer. Si elle n’est pas contestée, elle devient un titre exécutoire permettant de lancer une saisie.

Étape 1 : Tenter un recouvrement amiable avant la procédure

Avant toute action judiciaire, le bailleur doit démontrer qu’il a tenté de régler le litige à l’amiable.
Il peut envoyer des relances par e-mail ou courrier puis une mise en demeure, ce qui peut être suivi d’une lettre de commandement de payer si le locataire ne réagit toujours pas. Cette lettre précise le montant dû et le délai accordé pour régulariser. Elle peut être envoyée en recommandé ou par commissaire de justice. Si le locataire ne paie pas, la procédure peut être engagée.

Exemple : Un propriétaire peut envoyer un premier rappel par e-mail dès le lendemain de l’échéance, puis un courrier simple si le loyer n’est toujours pas payé. Si aucune réponse ne lui parvient, il peut adresser une mise en demeure en recommandé en laissant un délai raisonnable pour régulariser. Ces étapes montrent au juge que le bailleur a tout fait pour éviter la procédure.

Étape 2 : Déposer une requête en injonction de payer

La demande peut être rédigée par le bailleur ou par un avocat ou un commissaire de justice. Elle peut être faite sur papier libre ou avec le formulaire Cerfa approprié. La requête doit identifier les parties, préciser l’objet de la demande et le montant dû. Elle doit être accompagnée des pièces justificatives. Cela inclut le bail, le décompte des loyers, la mise en demeure et tout document démontrant la dette.

Étape 3 : Obtenir la décision du juge (ordonnance)

Le juge examine la demande et rend une ordonnance qui accepte ou rejette la requête. L’ordonnance peut être totale ou partielle. Elle n’a pas à être motivée. En cas d’acceptation, le bailleur reçoit une copie certifiée conforme qui lui permet de poursuivre la procédure.

Étape 4 : Faire signifier l’ordonnance au débiteur

Le bailleur dispose de six mois pour faire signifier l’ordonnance au locataire par un commissaire de justice. Après la signification, le locataire a un mois pour former opposition, notamment en invoquant une nullité commandement de payer s’il estime que la procédure comporte une irrégularité. Cette contestation entraîne une audience où les deux parties présentent leurs arguments. Sans opposition dans le délai, l’ordonnance devient exécutoire.

Étape 5 : Exécuter l’ordonnance pour recouvrer la créance

Une fois l’ordonnance exécutoire, le bailleur peut demander des mesures d’exécution forcée. Le commissaire de justice peut engager une saisie sur compte bancaire, sur salaire ou sur d’autres biens si nécessaire. Ces actions permettent de récupérer les loyers impayés.

Le tribunal compétent dépend de la nature de la dette et du domicile du locataire. Pour les loyers impayés, la demande se fait auprès du juge des contentieux de la protection rattaché au tribunal judiciaire.

Les créances commerciales relèvent du tribunal de commerce et les autres créances civiles du tribunal judiciaire ou de proximité. En Alsace-Moselle, toutes les injonctions se déposent devant le tribunal judiciaire.

Les coûts varient selon le tribunal. La requête est gratuite devant le tribunal judiciaire. Le tribunal de commerce facture des frais de greffe. Les frais du commissaire de justice s’ajoutent aux démarches.

Le rejet d’une requête en injonction de payer ne peut pas être contesté. Le bailleur peut toutefois engager une autre procédure comme une assignation ou un référé provision pour obtenir rapidement une décision sur la dette.

La procédure d’injonction de payer est rapide, mais elle exige un dossier parfaitement établi avec une dette certaine, liquide et exigible, ainsi que des preuves irréfutables. L’automatisation via BailFacile facilite cette étape en générant un décompte conforme aux attentes du juge, en archivant toutes les relances et en sécurisant la constitution du dossier avant le dépôt de la requête.