Quelles solutions pour le bailleur pour récupérer les loyers impayés d'un locataire insolvable ?

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire doit régler le loyer et les charges conformément au contrat. Le bailleur peut donc réclamer les sommes dues lorsqu’un locataire devient insolvable.

Une nouvelle loi du 27 juillet 2023 renforce la protection des propriétaires face aux impayés. Elle crée de nouveaux délits et encadre davantage les situations d’occupation illicite et de dettes locatives.

Mesures amiables en début d’impayé

Une simple lettre suffit parfois pour rappeler au locataire ses obligations. En l’absence de règlement, l’envoi d’une mise en demeure de payer sous 8 jours est possible. Cette lettre recommandée précise qu’une action judiciaire pourra être engagée si la dette n’est pas régularisée.

Exemple : Un bailleur envoie un courrier simple après un premier impayé, en rappelant la date prévue au bail et le montant dû. Le locataire répond dans la semaine qu’il a oublié d’effectuer le virement et régularise immédiatement. Dans certains cas, un rappel formel suffit à débloquer la situation.

Plan d’apurement et solutions temporaires

Si les difficultés financières semblent passagères, un plan d’apurement peut être proposé. Ce document prévoit le montant supplémentaire versé chaque mois pour rembourser progressivement les impayés.

Si le locataire perçoit une aide au logement (CAF ou MSA), la mise en place d’un plan d’apurement devient indispensable pour éviter la suspension de ces aides jusqu’au remboursement complet de la dette.

Recours contre la caution et la GLI

Lorsque le bail prévoit une caution, ce garant s’engage à régler la dette locative en cas de défaut du locataire. Deux types de caution existent :

• Caution simple : le bailleur doit d’abord délivrer un commandement de payer au locataire. Sans règlement sous 2 mois, il peut ensuite se tourner vers la caution pour obtenir le paiement de l’arriéré de loyer ;
• Caution solidaire : le recours contre le garant est possible dès le premier impayé.

Il est aussi possible d’activer la garantie loyers impayés (GLI). En cas d’insolvabilité, il faut envoyer une mise en demeure au locataire et une déclaration de sinistre à l’assureur pour déclencher l’indemnisation.

Saisie des biens et injonction de payer

Le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice pour effectuer une saisie conservatoire des biens, des comptes bancaires ou même une saisie sur salaire pour loyer impayé. Cette saisie devient exécutoire après action en paiement auprès du tribunal judiciaire.

Exemple : Après plusieurs relances restées sans réponse, un bailleur obtient une injonction de payer auprès du tribunal. Le commissaire de justice signifie la décision au locataire, ce qui permet de bloquer immédiatement une partie des fonds présents sur son compte bancaire pour couvrir la dette locative.

Lorsque le locataire et le garant sont insolvables, il est possible de saisir le juge pour obtenir une injonction de payer, qui doit ensuite être transmise au locataire sous six mois par un commissaire de justice. La procédure implique souvent plusieurs actes successifs et expose à un risque de prescription. L’automatisation via BailFacile simplifie cette chaîne en générant et archivant les documents légaux et en assurant un suivi rigoureux des délais et des garanties.

Résiliation du bail et procédure d’expulsion

Si la dette n’est pas réglée dans les deux mois suivant un commandement de payer, la clause résolutoire prévue au bail permet d’engager la procédure d’expulsion. Si le locataire régularise les sommes dues dans ce délai, la clause est suspendue et le bail n’est pas résilié.

Lorsque le garant est lui-même insolvable, il n’est pas possible d’obtenir le règlement des arriérés de sa part. Dans ce cas, seul le recours judiciaire permet alors de poursuivre la créance du locataire.

Même en cas d’insolvabilité du locataire, le commandement de payer reste indispensable. Il ouvre la voie à la procédure d’expulsion et permet d’activer la caution simple. Engager l’acte légal au bon moment est une étape clé pour sécuriser la suite de la démarche.

Même après l’expulsion, le bailleur peut toujours engager le recouvrement des loyers impayés après expulsion et réclamer la dette locative. Celle-ci comprend :

• les loyers impayés accumulés avant et après la procédure,
• les indemnités d’occupation, correspondant au montant dû entre la décision d’expulsion et son exécution.

L’expulsion ne rend donc pas caduc le recours pour obtenir les sommes dues.

Le délai de prescription d’une dette locative est fixé à 3 ans, ce qui signifie que les loyers impayés peuvent être réclamés pendant les trois années suivant leur échéance. Ce délai concerne aussi bien les loyers que les charges et s’applique que le locataire soit encore en place ou déjà parti.

Une action engagée dans ce laps de temps permet de sécuriser le recouvrement, qu’il s’agisse d’une procédure amiable ou judiciaire, et d’éviter que la prescription de la dette locative ne rende la créance impossible à récupérer. Une fois la prescription acquise, la dette ne peut plus être légalement exigée, d’où l’importance d’agir sans attendre lorsqu’un impayé apparaît.