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Locataire insolvable : que faire en cas de loyer impayé ?

Loyer impayé locataire insolvable

SOMMAIRE

  • Que faire en cas de loyer impayé ?
  • Recours quand un locataire ne paie pas son loyer
  • Comment récupérer son argent ?
  • Garant insolvable
  • Recouvrement des loyers impayés après expulsion
  • Délai de prescription pour un loyer impayé

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Votre locataire ne règle plus son loyer et vous devez faire face à son insolvabilité ? La dette locative augmente et vous ne savez pas comment récupérer les loyers dus ? Que faire en cas de loyer impayé ? Faisons le point sur les recours possibles dans cette situation. 

Que faire en cas de loyer impayé ?

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est dans l'obligation de régler le loyer et les charges, conformément aux termes convenus dans le bail d'habitation. En tant que bailleur, vous êtes donc en droit de réclamer les loyers lorsque le locataire est insolvable. 

Une nouvelle loi sur les loyers impayés datant du 27 juillet 2023 vise à protéger les logements contre l’occupation illicite et renforce la protection des propriétaires. Elle crée de nouveaux délits et instaure de nouvelles mesures, notamment envers les locataires en situation d’impayé de loyers.

Quels sont les recours quand un locataire ne paie pas son loyer ?

Lorsque le locataire ne règle pas le montant du loyer à la date prévue, vous pouvez lui adresser :

En agissant dès le premier impayé, vous évitez que la dette s'installe et avec elle les difficultés à la recouvrer. Il peut arriver qu'un locataire éprouve des difficultés et ne respecte pas la date de paiement du loyer. Dans ce cas, vous pouvez contacter le locataire et convenir d'une nouvelle date mieux calibrée

Les premières mesures amiables en cas de non-paiement du loyer

Une simple lettre peut suffire pour rappeler ses obligations au locataire. Si malgré cette démarche, le loyer n'est toujours pas réglé, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure de payer le loyer sous 8 jours. Dans cette lettre recommandée avec accusé de réception, vous préciserez qu'en l'absence de règlement, vous pourrez entamer des poursuites judiciaires. 

La mise en place d'un plan d'apurement de la dette

Si le locataire indique qu'il rencontre des difficultés financières passagères, vous pouvez lui proposer de mettre en place un plan d'apurement de sa dette locative. Ce document précise le montant qui sera versé chaque mois en plus du loyer pour s'acquitter entièrement de ces impayés. 

Lorsque le locataire perçoit une aide au logement de la part de la CAF ou de la MSA, la mise en place d'un plan d'apurement est indispensable en cas d'impayés de loyers. Dans le cas contraire, ces aides seront suspendues tant que la dette locative n'est pas entièrement remboursée. 

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Personne insolvable : comment récupérer son argent ?

Arriéré de loyer : Se retourner vers la caution

Pour vous prémunir contre les impayés de loyer, votre contrat de bail peut prévoir une caution. Ce garant s'engage à payer la dette du locataire si ce dernier est en défaut de paiement. 

Deux types de cautions existent avec leur fonctionnement spécifique lorsque le locataire se trouve en situation de loyers impayés : 

  • La caution simple : si le locataire ne paye pas son loyer, vous devez dans un premier temps lui transmettre un commandement de payer par huissier. Si la dette n'est pas réglée dans un délai de 2 mois, vous pouvez vous retourner vers le garant ;
  • La caution solidaire : dès le premier impayé de loyer, vous pouvez vous retourner vers la caution pour que le garant régularise la situation. 

Faire jouer la garantie loyers impayés

Afin de sécuriser vos revenus locatifs, vous avez la possibilité de souscrire une garantie loyer impayés (GLI).  Si votre locataire est insolvable, vous devez envoyer une mise en demeure au locataire et une déclaration de sinistre à l'assureur. 

Loyer impayé : la saisie des biens par un huissier

Afin de récupérer les sommes dues, le bailleur peut faire appel à un huissier pour procéder à une saisie conservatoire des biens du locataire. Mais à partir de quelle somme un huissier intervient-il ?

Si le débiteur n'a toujours pas réglé les sommes dues, le propriétaire peut engager une action en paiement auprès du tribunal judiciaire. La saisie conservatoire devient exécutoire. Cette mesure peut conserver les meubles ou les comptes bancaires du locataire, à hauteur de la dette locative. 

Obtenir une injonction de payer 

Lorsque le locataire et le garant sont insolvables, vous pouvez saisir un juge du tribunal judiciaire ou de proximité pour obtenir une injonction de payer. Une fois obtenue, vous disposez de six mois pour la transmettre au locataire via un commissaire de justice.

Procédure loyer impayé : demander la résiliation du bail

Lorsque le locataire est insolvable, vous avez la possibilité de demander son expulsion. Le bail d’habitation contient certainement une clause résolutoire prévoyant la résiliation automatique en cas d'impayés. Si la dette locative n'est pas réglée dans les deux mois qui suivent la réception d'un commandement de payer, la procédure d'expulsion pour loyers impayés est entamée. Si le locataire paye les sommes dues, la clause résolutoire est suspendue et le bail n'est pas résilié. 

Comment récupérer des loyers impayés avec un garant insolvable ?

Lorsque le garant est insolvable, vous n'avez pas la possibilité de faire jouer la caution pour récupérer les arriérés de loyer. Vous serez donc dans l'obligation de faire appel à un commissaire de justice afin d'obtenir un commandement de payer

Recouvrement des loyers impayés après expulsion : de quoi parle-t-on ? 

Même si le locataire est expulsé, vous pouvez toujours réclamer la dette locative composée des : 

  • Loyers impayés constitués avant et après la procédure d'expulsion ; 
  • Indemnités d'occupation correspondant à la dette locative constituée entre le prononcé de l'expulsion par le juge et son exécution par l'huissier de justice. 

La procédure d’expulsion ne rend pas caduc le recours en justice pour le recouvrement des loyers impayés. 

Quel est le délai de prescription pour un loyer impayé ? 

En ce qui concerne la dette locative, son délai de prescription est fixé à 3 ans. Vous pouvez donc réclamer les sommes dues pendant les 3 années qui suivent son exigibilité. 

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  • Recouvrement des loyers impayés après expulsion
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