Est-ce qu'une liste noire des locataires mauvais payeurs pourrait voir le jour ?

La création d'un tel fichier viserait la réduction des impayés de loyers qui correspondent à 5 % des contrats de location. Si l'initiative est louable, elle relève une série de complications que les porteurs de projet doivent prendre en compte. 

En quoi consiste la liste Arthel ? 

La "liste Arthel", projet porté par la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) et la société Arthel, visait à créer un fichier recensant les locataires présentant un retard de loyer supérieur à trois mois. Alimentée et consultable par les professionnels de l'immobilier, le locataire serait informé dès son inscription sur cette liste. Les personnes inscrites restaient 3 ans sur ce fichier mais pouvaient en être retirées dès le paiement de l'ensemble de la dette locative. 

Cette initiative, réservée aux professionnels de l'immobilier, avait pour objectif d'assister les bailleurs dans leur sélection de locataires potentiels. Les personnes inscrites seraient donc fichées pour éviter tout risque d'impayés de loyer. 

La liste Arthel et le projet de loi Nogal

La liste Arthel, au-delà d'une simple liste noire des locataires en difficulté, s'inscrivait dans un cadre législatif plus large porté par le député LREM Mikaël Nogal. Ce projet de loi visait à réguler le secteur immobilier en profondeur, en s'appuyant sur une série de mesures visant à encadrer les pratiques. Cependant, ce projet n'a jamais abouti. 

La levée de boucliers contre la liste Arthel

L'annonce de la création d'une liste noire des locataires mauvais payeurs en 2020 a suscité une vague de contestations de la part de divers acteurs du secteur. Dès le départ, l'absence de consultation préalable des parties prenantes a été décriée, notamment par la Confédération Nationale du Logement (CNL). Cette dernière, ainsi que la Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie (CLCV), ont également dénoncé une atteinte à la vie privée des locataires et un risque de discrimination à la location.

Un abandon incontournable

Face à l'ampleur des contestations, la FNAIM et Arthel ont été dans l'obligation d'abandonner leur projet. Les limites de cette liste et les risques potentiels de discrimination ont rapidement remis en question la pertinence de cette démarche. Des outils plus ciblés devraient remplacer cette première proposition.

La création d'une liste de locataires à éviter sur Facebook ?

Face à des procédures d'expulsion durant de longs mois, les bailleurs recherchent des moyens de se défendre.

Sur les réseaux sociaux, des listes noires de présumés mauvais payeurs sont partagées. Les photos et les données personnelles de ces locataires seraient publiées sur des groupes privés. Pourtant, la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés) rappelle que ce fichage est illégal.

De son côté, la Fédération Nationale de l'Immobilier condamne fermement ces actions qui sont contraires au code de la déontologie de la profession des agents immobiliers. 

Les propriétaires ne sont pas dans l'obligation de recourir à un tel fichier pour se protéger contre les impayés de loyer. Plusieurs solutions légales existent pour bien choisir son locataire.

Comment savoir si un locataire est solvable ?

Lors de la sélection d'un locataire, le bailleur peut utiliser plusieurs méthodes pour prévenir les risques d'impayés : 

• Suivre la règle des 33 % en choisissant un locataire dont les revenus correspondent à trois fois le montant du loyer du logement ; 
• Privilégier les candidats qui ont une situation professionnelle stable, à savoir les personnes en CDI ;
• Exiger un garant qui signe un contrat de caution solidaire et qui prend le relais en cas de défaut de paiement du locataire. 

Souscrire à une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI)

L'assurance loyers impayés protège efficacement contre ces risques locatifs. En souscrivant une telle garantie, les loyers non payés sont couverts, ainsi que les frais liés à des poursuites judiciaires. La souscription d'une telle protection est donc gage de sérénité. 

Comment faire partir un locataire qui ne paie pas ?

La procédure de résiliation du bail et d'expulsion du locataire dépend du contenu du contrat de location : 

• Le bail contient une clause résolutoire : le contrat de location est résilié de plein droit dès que le locataire manque à ses obligations. Cette clause s'applique en cas d'impayés de loyers, dès le premier retard de paiement ; 
• Le bail ne contient pas de clause résolutoire : le bailleur doit intenter une action en justice pour obtenir une décision de justice pour la résiliation du contrat de location et l'expulsion du locataire. 

Quel que soit le type de bail signé, le propriétaire doit respecter un certain nombre d'étapes avant de pouvoir déloger le locataire mauvais payeur : 

• Faire délivrer un commandement de payer au locataire ainsi qu'à son garant. Il dispose 6 semaines pour régler sa dette locative ; 
• Assigner le locataire au tribunal afin que le juge condamne le locataire à régler sa dette locative. Il pourra également fixer une indemnité d'occupation pour chaque journée où il est considéré comme occupant sans droit ni titre ; 
• Faire appliquer la décision du juge via la mise en place d'un échéancier de remboursement de la dette ou en appliquant la clause résolutoire. Dans ce cas, le propriétaire charge un commissaire de justice de procéder à l'expulsion du locataire.