Est-ce qu'une liste noire des locataires mauvais payeurs pourrait voir le jour ?

Le fichier Arthel était un projet porté en 2019 par le député Mickaël Nogal, dans le cadre d’une proposition de loi visant à « sécuriser les relations locatives ». Il s’agissait d’une liste recensant les incidents de paiement de loyers, accessible uniquement aux professionnels de l’immobilier et visant à aider à l’évaluation de la solvabilité des candidats à la location.

De la même manière qu'un fichier bancaire comme le FICP pour les crédits, cette liste noire aurait permis de signaler les locataires ayant eu des impayés avérés.

En quoi consiste la liste Arthel ?

La "liste Arthel", projet porté par la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) et la société Arthel, visait à créer un fichier recensant les locataires présentant un retard de loyer supérieur à trois mois. Alimentée et consultable par les professionnels de l'immobilier, le locataire aurait été informé dès son inscription sur cette liste. Les personnes inscrites seraient restées 3 ans sur ce fichier mais pouvaient en être retirées dès le paiement de l'ensemble de la dette locative.

Ce projet, initié pour les professionnels de l'immobilier, avait pour but d'assister les bailleurs dans leur sélection de locataires potentiels. Les personnes inscrites seraient donc fichées pour éviter tout risque d'impayés de loyer.

La liste Arthel et le projet de loi Nogal

Le fichier Arthel faisait partie d’un arsenal de mesures visant à rééquilibrer les rapports entre bailleurs et locataires. Il s’inscrivait dans le projet de loi Nogal, qui proposait également de généraliser le dépôt de garantie bloqué par un tiers, de rendre obligatoire l’encadrement professionnel des gestions locatives, ou encore de favoriser la conciliation en cas de litige. L’idée était simple : rassurer les bailleurs pour redynamiser le marché locatif. 

La levée de boucliers contre la liste Arthel

Le projet de fichier Arthel a suscité de vives critiques dès son annonce. Les associations de défense des locataires ont dénoncé une atteinte aux droits fondamentaux, évoquant un « fichage social » discriminatoire.

La Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés (CNIL) a également exprimé de fortes réserves, pointant le risque de fichage abusif, le manque de garanties pour les personnes concernées, et la difficulté de gérer les erreurs ou les rectifications.

Les professionnels de l’immobilier eux-mêmes étaient divisés sur la faisabilité du projet.

La liste finalement abandonnée 

Face à l'ampleur des contestations, la FNAIM et Arthel ont dû abandonné leur projet. Les risques de discrimination et les limites de cette liste ont rapidement remis en question la pertinence de cette démarche. Des outils plus ciblés devraient remplacer cette première proposition.

Existe-t-il une autre liste noire de locataires ?

Malgré l'abandon de la liste Arthel, des bailleurs se mobilisent pour se prémunir contre les locataires mauvais payeurs. 

Sur les réseaux sociaux, des listes noires de présumés mauvais payeurs fleurissent. Les photos et les données personnelles de ces locataires seraient publiées sur des groupes privés. Pourtant, la CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés) rappelle que ce fichage est illégal.

De son côté, la Fédération Nationale de l'Immobilier condamne fermement ces actions qui sont contraires au code de la déontologie de la profession des agents immobiliers.

Les propriétaires ne sont pas dans l'obligation de recourir à un tel fichier pour se protéger contre les impayés de loyer. Plusieurs solutions légales existent pour bien choisir son locataire.

Choisir judicieusement son locataire

Lors de la sélection d'un locataire, le bailleur peut utiliser plusieurs méthodes pour prévenir les risques d'impayés :

• Privilégier un locataire dont les revenus mensuels sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer, charges incluses ;
• Préférer les candidats qui ont une situation professionnelle stable, à savoir les personnes en CDI ;
• Exiger un garant qui signe un contrat de caution solidaire et qui prend le relais en cas de défaut de paiement du locataire.

Souscrire à une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI)

L'assurance loyers impayés protège efficacement contre ces risques locatifs. En souscrivant une telle garantie, les loyers non payés sont couverts, ainsi que les frais liés à des poursuites judiciaires. La souscription d'une telle protection est donc gage de sérénité.

La procédure de résiliation du bail et d'expulsion du locataire dépend du contenu du contrat de location :

• Le bail contient une clause résolutoire : le contrat de location est résilié de plein droit dès que le locataire manque à ses obligations. Cette clause s'applique en cas d'impayés de loyers, dès le premier retard de paiement ;
• Le bail ne contient pas de clause résolutoire : le bailleur doit intenter une action en justice pour obtenir une décision de justice pour la résiliation du contrat de location et l'expulsion du locataire.

Quel que soit le type de bail signé, le propriétaire doit franchir plusieurs étapes avant de déloger le locataire mauvais payeur :

• Faire délivrer un commandement de payer au locataire ainsi qu'à son garant. Il dispose de 6 semaines pour régler sa dette locative ;
• Assigner le locataire au tribunal afin que le juge condamne le locataire à régler sa dette locative. Il pourra également fixer une indemnité d'occupation pour chaque journée où il est considéré comme occupant sans droit ni titre ;
• Faire appliquer la décision du juge via la mise en place d'un échéancier de remboursement de la dette ou en appliquant la clause résolutoire. Dans ce cas, le propriétaire charge un commissaire de justice de procéder à l'expulsion du locataire.