À partir de quand y a-t-il prescription de la dette locative ?

La prescription d’une dette locative correspond au délai légal au-delà duquel un bailleur ne peut plus exiger le paiement d’une somme impayée par son locataire.

Autrement dit, une fois le délai dépassé, si le locataire invoque la prescription, le juge rejettera la demande du bailleur, même si les impayés sont avérés. Ce mécanisme poursuit 3 objectifs :

1. Encourager les bailleurs à traiter les impayés rapidement, sans laisser les dettes s'accumuler sans raison ;
2. Préserver les relations entre propriétaire et locataire ;
3. Permettre au locataire de repartir sur des bases saines, sans être bloqué par des dettes antérieures.

Le délai de prescription pour une dette locative est de 3 ans qu'il s'agisse de : 

• Impayés de loyer et de charges ;
• Frais liés à des dégradations imputables au locataire ;
• Frais d'acte récupérables ;
• Taxes récupérables.

La loi Alur du 27 mars 2014 a uniformisé le délai de prescription de pratiquement toutes les dettes locatives. 

Le délai de prescription commence à courir à partir du jour où le paiement aurait dû être effectué, autrement dit, à la date d’exigibilité de la dette. Pour un loyer, cela correspond généralement au 1er ou au 5 du mois, selon les termes du bail.

Par exemple, si un loyer devait être payé le 5 juin 2022, le bailleur pourra le réclamer jusqu’au 5 juin 2025.

Certains événements ou situations spécifiques peuvent interrompre ou suspendre la prescription d’une dette locative.

Interruption de la prescription par une action du bailleur

Le délai de prescription est interrompu si le bailleur engage des démarches concrètes pour réclamer la dette, comme :

• Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ;
• Lancer une procédure judiciaire pour le recouvrement des créances ;
• Transmettre un acte via un commissaire de justice (anciennement appelé huissier), par exemple une injonction de payer.

Chaque action engagée par le bailleur remet le compteur à zéro et le délai de prescription repart pour trois ans.

Suspension de la prescription par une procédure collective

Si le locataire est placé sous procédure de surendettement ou en faillite personnelle, le délai de prescription de ses dettes locatives peut être suspendu jusqu’à la fin de la procédure. Cela permet de protéger le locataire, sans faire perdre ses droits au propriétaire.

Prolongation de la prescription en cas de fraude ou de dissimulation

Le délai de prescription est remis en cause si le locataire a volontairement caché des informations au bailleur ou s'il a falsifié des documents pour éviter de payer. Dans ce cas, les tribunaux évaluent la situation au cas par cas. Ils peuvent décider de redémarrer le délai de prescription de trois ans à partir du moment où la fraude est découverte.

Renouvellement de la prescription en cas d'accord ou de paiement partiel 

Si le locataire reconnaît sa dette (même oralement, mais idéalement par écrit), un nouveau délai de 3 ans commence à courir à partir de cette reconnaissance. Il en est de même si le débiteur s'acquitte partiellement de sa dette. Un nouveau délai commence à courir à la date où le bailleur à reçu la somme versée.

Relancer systématiquement par écrit

Il est conseillé de relancer le locataire par écrit dès les premiers jours de retard, en mentionnant les montants dus et la date d’exigibilité. Un simple e-mail ou courrier recommandé peut suffire à interrompre la prescription s’il atteste clairement de la créance.

Conserver les preuves de ses démarches

Factures, lettres, mises en demeure, échanges de mails… Toutes les preuves doivent être conservées avec soin. En cas de litige ou de contestation, elles permettent de démontrer l’existence et l’ancienneté de la dette, mais aussi les interruptions du délai.

Engager la procédure judiciaire dès que possible

Si la dette s’accumule et que les relances restent sans effet, il faut engager rapidement une procédure judiciaire. L’assignation ou la signification d’un commandement interrompt le délai et permet d’obtenir un titre exécutoire avant prescription.

Même si la prescription est acquise, certaines solutions amiables restent envisageables :

• Négocier un paiement à l’amiable (hors voie judiciaire) : le bailleur peut solliciter directement le locataire pour convenir d’un paiement, en expliquant que la dette est prescrite mais reste moralement due. Certains locataires acceptent un règlement partiel pour éviter un conflit durable ;
• Obtenir une reconnaissance de dette : si le locataire accepte de reconnaître la dette, il est crucial de formaliser cela par écrit. Cette reconnaissance fera repartir un nouveau délai de 3 ans, rendant de nouveau le recouvrement judiciaire possible ;
• Prévenir de futurs retards avec des garanties solides : enfin, au renouvellement de bail ou à la relocation, il est recommandé de renforcer les garanties : caution solidaire, assurance loyers impayés, sélection rigoureuse du dossier… Cela permet de sécuriser la relation locative à venir.