Combien de loyers impayés avant l’expulsion d’un locataire ?

Le seuil légal avec clause résolutoire

Avec une clause résolutoire, l’expulsion locative peut être engagée après deux mois d’impayés. Le commandement délivré par l’huissier ouvre ce délai et permet au bailleur de demander la résiliation du bail si la dette n’est pas réglée.

Exemple : Un locataire cesse de payer son loyer pendant deux mois malgré plusieurs relances. Le bail prévoit une clause résolutoire. L’huissier délivre alors un commandement de payer qui ouvre le délai légal. À défaut de règlement, le bailleur peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail et préparer la procédure d’expulsion.

Cas sans clause résolutoire

Sans clause résolutoire, aucun seuil automatique. Le bailleur doit saisir le juge qui apprécie la situation du locataire, peut accorder un délai ou refuser la résiliation si le non-paiement du loyer n’est pas considéré comme fautif.

Les situations où l’expulsion est impossible

Aucune expulsion physique n’est possible durant la trêve hivernale. Certains locataires protégés bénéficient aussi de délais renforcés si leur âge, leur état de santé ou leur situation familiale l’exige.

Durée moyenne de la procédure judiciaire

La procédure d’expulsion dure souvent entre six et dix-huit mois. Les délais dépendent de la charge du tribunal, des éventuelles contestations du locataire, des situations de surendettement et expulsion, des demandes de délais de paiement et de l’intervention d’aides sociales comme le FSL. Chaque étape peut rallonger le traitement du dossier.

Exemple : Un dossier d’expulsion peut prendre plus d’un an. Un bailleur engage la procédure après un commandement de payer resté sans effet. Le tribunal est saisi trois mois plus tard, puis la décision est rendue après plusieurs reports demandés par le locataire. L’huissier doit ensuite attendre l’accord du préfet avant d’organiser l’expulsion physique.

Délais après la décision d’expulsion et commandement de quitter les lieux

Après la résiliation du bail, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux. Il dispose de deux mois pour partir ou solliciter un report auprès du juge s’il rencontre des difficultés sérieuses. Le départ peut donc être différé selon sa situation personnelle.

Intervention de l’huissier et délais avant expulsion physique

Si le logement n’est pas libéré, l’huissier demande le concours de la force publique pour permettre la reprise logement après commandement de quitter les lieux. Le préfet donne sa réponse dans un délai de deux mois.. L’expulsion physique n’est possible qu’après cette autorisation et uniquement hors trêve hivernale, ce qui peut encore prolonger le délai final.

Dès le premier mois d’impayé, le bailleur doit agir rapidement pour éviter l’aggravation de la dette et sécuriser la procédure d’expulsion.

• Relances amiables : SMS, mail puis courrier pour rappeler le paiement du loyer ;
• Information de la CAF : maintien de l’APL possible ou mise en place d’un plan d’apurement ;
• Activation des garanties : mobilisation de la caution solidaire ou de la garantie loyers impayés ;
• Conciliation : recours à un conciliateur de justice pour tenter une résolution amiable.

L’envoi de la mise en demeure formelle constitue la dernière étape avant l’intervention du commissaire de justice. Cet acte sécurise le dossier en cas de procédure. Formaliser la dernière relance par courrier recommandé avec accusé de réception permet d’établir la bonne foi du bailleur et d’ouvrir la voie aux démarches suivantes.

La procédure débute par un commandement de payer délivré par huissier. Il précise la dette et laisse six semaines pour régulariser. Si le locataire règle les sommes dues, la procédure s’arrête.
En cas de non-paiement, le bailleur peut saisir le tribunal. Avec une clause résolutoire, l’audience est plus rapide. Le juge peut résilier le bail, accorder des délais ou refuser la demande si elle paraît disproportionnée.

La procédure reposant sur un formalisme strict, il est essentiel d’utiliser un document conforme aux exigences légales. Lancer le commandement de payer avec un modèle conforme permet d’éviter toute contestation et de sécuriser l’ouverture du délai de six semaines qui conditionne la suite de la procédure.

Après le jugement, l’huissier délivre le commandement de quitter les lieux. Si le locataire se maintient dans le logement, l’expulsion intervient dès l’obtention du concours de la force publique, hors période de trêve hivernale.

La rapidité d’action dès le premier impayé est déterminante. Une procédure d’expulsion peut durer près d’un an. L’automatisation via BailFacile permet d’envoyer immédiatement les relances formelles, de suivre précisément le délai des deux mois lié au commandement de payer et d’archiver toutes les preuves nécessaires pour le tribunal, garantissant une procédure plus sûre et plus rapide.