Qu'est-ce qu'un commandement de quitter les lieux et quelle est la procédure associée ?

Le commandement de quitter les lieux est un document clé pour la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion du locataire. Avant d'établir ce document, le propriétaire doit probablement accomplir plusieurs démarches et notamment : 

1. Envoyer une mise en demeure ;
2. Remettre un commandement de payer face à des impayés de loyer ;
3. Assigner le locataire devant le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l'expulsion ;
4. Obtenir un jugement d'expulsion rendu par le juge. 

C'est uniquement après avoir obtenu un titre exécutoire (le jugement d'expulsion) que le commandement de quitter les lieux peut être délivré.  

Rappelons que le juge peut ordonner l'expulsion en raison de :

• Impayés de loyers persistants ;
• Troubles graves de voisinage ; 
• Occupation sans droit ni titre (squat) ;
• Non-respect répété des obligations locatives malgré mises en demeure.

Le commandement de quitter les lieux doit être obligatoirement être établi et signifié par un commissaire de justice. Pour signifier cet acte d'huissier, le bailleur doit franchir les étapes suivantes :

1. Contacter un commissaire de justice compétent dans le ressort du logement concerné. Il est possible de le trouver via l’annuaire national des commissaires de justice ;
2. Lui Transmettre les documents nécessaires, à savoir le jugement d’expulsion, la preuve de sa signification préalable au locataire et l’expiration des délais éventuellement accordés ;
3. Le commissaire rédige le commandement de quitter les lieux selon les mentions légales requises ;
4. Il procède ensuite à la signification au locataire, soit en main propre, soit par remise à une personne présente, soit par dépôt à l’étude.

Si le locataire refuse de recevoir le document ou est absent, le commissaire de justice laisse un avis de passage et effectue un dépôt légalement prévu, ce qui permet au délai de démarrer malgré tout.

Le commandement doit respecter un formalisme strict. Il doit présenter :

• La référence du jugement d’expulsion et à son caractère exécutoire ;
• L’identité des parties et l’adresse du logement concerné ;
• La mention expresse du délai de deux mois laissé au locataire pour partir volontairement ;
• Les voies de recours possibles contre le jugement (appel, sursis à exécution) si elles sont encore ouvertes ;
• La mise en garde sur les conséquences en cas de non-respect (expulsion par la force publique) ;
• L’indication que le locataire peut saisir le juge de l’exécution en cas de difficulté.

Tout oubli ou erreur peut entraîner la nullité du commandement, bloquant ainsi la suite de la procédure.

Le commandement de quitter les lieux accorde en principe un délai de deux mois au locataire à compter de sa signification. Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge dans certains cas (squat, trouble grave, refus d’exécution manifeste).

En revanche, si le locataire a déjà bénéficié de délais de grâce (jusqu’à 3 ans), le commandement peut être délivré dès leur expiration, sans nouveau délai de deux mois.

Le bailleur ne peut pas intervenir physiquement ni tenter de forcer le départ du locataire avant l'échéance donnée dans le commandement de quitter les lieux, En revanche, il peut :

• Suivre de près l’évolution de la situation, en dialoguant si possible avec le locataire pour éviter l’expulsion manu militari ;
• Anticiper la demande de concours de la force publique, en préparant les pièces nécessaires. 

Si le locataire quitte les lieux sans prévenir, le bailleur doit solliciter un commissaire de justice pour dresser un constat d'abandon. Une nouvelle procédure doit être ouverte pour reprendre le logement et relouer dans les meilleurs délais.

Si le locataire n’a pas libéré les lieux à l’expiration du délai prévu :

1. Le bailleur doit saisir un commissaire de justice pour demander l’expulsion ;
2. Le commissaire adresse alors une demande de concours de la force publique auprès de la préfecture ;
3. La préfecture dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Sans réponse ou en cas de refus, l’expulsion ne peut pas être exécutée.

En cas de refus ou silence prolongé, le bailleur peut demander une indemnisation de l’État, au titre de la carence fautive de l’administration (article L.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution).