Le propriétaire doit s'assurer de respecter un délai de 2 mois entre chaque étape de la procédure d'expulsion, qui permet au locataire de régulariser sa situation.
Etape 1 : invitation à quitter les lieux amiable
Le propriétaire doit au préalable sommer le locataire d'exécuter ses obligations par des moyens amiables. Il peut notamment le contacter par téléphone, par message ou par email, et enfin une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour prouver au juge des contentieux de la protection qu'il a bien épuisé tous les recours amiables, il est recommandé de commencer par solliciter le locataire par des moyens informels (message, email) avant d'envoyer un courrier recommandé. Il est en effet possible que le locataire s'exécute assez rapidement.
Etape 2 : mise en demeure délivrée par un commissaire de justice
Le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice, anciennement désigné sous l'appellation d'huissier de justice, à 2 étapes de la procédure :
- Avant la décision d'expulsion : seul le commissaire de justice est habilité à délivrer un commandement de payer ou une mise en demeure à caractère officiel. Il dispose en effet du statut d'officier ministériel et public qui lui permet de constater le manquement du locataire à ses obligations.
- Après le prononcé de la décision d'expulsion : le commissaire de justice est également chargé de l'exécution forcée des décisions de justice. Ainsi, si le locataire se maintient dans les lieux après que la décision d'expulsion a été prononcée par le juge et l'expiration des délais de paiement qui lui ont été accordé, il peut seul intervenir pour lui délivrer un commandement de quitter les lieux.
Si le commandement de quitter les lieux reste infructueux, le propriétaire pourra demander au préfet le concours de la force publique pour récupérer son logement.
Etape 3 : action en expulsion
À l'issue de ce délai de 2 mois, le propriétaire peut introduire auprès du juge des contentieux de la protection une demande d'expulsion qui aura pour effet d'assigner le locataire en justice.
Le jour de l'audience, qui ne peut être fixée qu'au plus tôt 2 mois suivant l'assignation pour expulsion délivrée au locataire, le juge peut établir un plan d'apurement de la dette locative et lui accorder un délai de paiement pouvant aller de 1 à 3 ans. En effet, il est fréquent que la décision d'expulsion soit accompagnée d'un étalement du remboursement des loyers impayés.
Etape 4 : commandement de quitter les lieux
À l'issue du délai de paiement, si le locataire n'est pas parvenu à rembourser la dette locative, la décision d'expulsion prend force exécutoire à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice. Le locataire est désormais qualifié d'occupant sans droit ni titre.
Une fois la décision prononcée, le commissaire adresse au locataire un commandement de quitter les lieux. Si cette mise en demeure n'est pas suivie du départ du locataire dans un délai de 2 mois minimum, le propriétaire peut alors demander le concours de la force publique. Une réponse doit lui être donnée au plus tard 2 mois après sa demande pour obtenir l'expulsion du locataire manu militari.
Etape 5 : comment se passe une expulsion avec l'intervention des forces de l'ordre ?
Si le locataire se maintient toujours dans les lieux au minimum 2 mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, le bailleur peut demander au préfet le concours de la force publique. Il doit recevoir une réponse au maximum 2 mois après sa demande.
S'il obtient l'octroi du concours de la force publique, le commissaire de justice intervient une nouvelle fois, accompagné des forces de l'ordre. L'expulsion du locataire manu militari est constatée par un procès-verbal. L'expulsion peut avoir lieu à tout moment, hors trêve hivernale.