Tout savoir sur l'expulsion d'un locataire : motifs valides, obligations et procédure à respecter…

L'expulsion locative constitue un recours ultime pour le propriétaire qui souhaite à tout prix récupérer son logement. Elle permet de libérer le bien d'un locataire récalcitrant qui ne paie plus son loyer ou qui se refuse à respecter les conditions du bail en dépit de mises en demeure restées infructueuses. 

La procédure oppose deux droits fondamentaux que sont le droit au logement et le droit de propriété, et doit donc être correctement justifiée par des motifs précis, notamment : 

• Défaut de paiement du loyer ;
• Troubles du voisinage ;
• Autres motifs légitimes et sérieux ;
• Fin du bail.

Loyer impayé : expulser un locataire qui ne paie pas son loyer

Le propriétaire d'un logement est en droit d'expulser un locataire qui ne paie plus son loyer. En effet, le paiement du loyer et des charges locatives constitue l'obligation principale du signataire du bail à l'égard du propriétaire bailleur. 

Pour reprendre son bien le plus rapidement possible, le propriétaire bailleur doit alors suivre la procédure pour loyers impayés qui se décompose en plusieurs parties :

• Amiable : pour introduire une requête devant le juge, le propriétaire doit pouvoir démontrer qu'il a épuisé tous les moyens amiables de résolution du litige. Cela passe notamment par l'envoi d'une mise en demeure de payer le loyer par lettre recommandée avec accusé de réception puis par la délivrance au locataire d'un commandement de payer par un huissier de justice. Il peut également recourir à un conciliateur de justice.
• Judiciaire : si le locataire n'a toujours pas remboursé sa dette locative et que les parties ne sont pas parvenues à s'accorder à l'amiable pour résoudre le litige (mise en place d'un échéancier de paiement notamment), le propriétaire peut introduire une demande d'expulsion auprès du juge du contentieux de la protection. Avant de prononcer la décision d'expulsion, le juge pourra accorder au locataire un délai de paiement pouvant aller jusqu'à 3 ans. 

Troubles du voisinage 

Le paiement du loyer n'est pas la seule obligation qui incombe au locataire. Le propriétaire bailleur peut ainsi tout à fait expulser un locataire bruyant qui n'effectue aucune démarche pour remédier à la situation en dépit de ses mises en demeure. D'autant plus que le propriétaire peut être tenu responsable des troubles du voisinage causés par l'occupant de son logement. 

Autres motifs légitimes et sérieux

Le propriétaire est en droit de démarrer une procédure d'expulsion contre un locataire qui paie son loyer s'il justifie d'autres motifs légitimes et sérieux de mettre fin au contrat, notamment :

• Défaut d'assurance d'habitation du logement ;
• Sous-location du bien sans l'autorisation préalable du propriétaire ;
• Dégradations du logement ou des parties communes (cas d'expulsion du locataire avec animaux par exemple) ;
• Non-versement du dépôt de garantie exigé à l'entrée dans les lieux.

Attention à bien justifier votre demande d'expulsion pour motifs légitimes et sérieux. Le juge a en effet tendance à examiner minutieusement les motifs avancés et à écarter toute tentative d'expulsion non dûment justifiée.

Fin du bail

A l'expiration du bail, le propriétaire peut donner congé au locataire en respectant les délais de préavis prévus par la loi pour le type de contrat signé uniquement en justifiant de certains motifs : 

• Congé pour reprise du logement en vue d'y habiter ou d'y héberger des proches (conjoint, ascendants, descendants) ;
• Congé pour vente ;
• Congé pour motifs légitimes et sérieux. 

S'il se maintient dans les lieux à la fin du contrat, le propriétaire peut donc faire une demande d'expulsion du locataire à la fin du bail pour récupérer son logement. 

Pour que la procédure d'expulsion soit valable, il est indispensable que le propriétaire remplisse plusieurs obligations : 

• Épuiser au préalable tous les recours amiables ;
• Recourir à un huissier de justice ;
• Respecter les délais prévus par la loi entre chaque étape de la procédure.

L'obligation d'épuiser les recours amiables

La procédure d'expulsion du locataire doit relever de l'exception et ne constituer qu'un recours ultime contre un locataire peu coopératif. En effet, elle ne peut être mise en oeuvre qu'à l'encontre de l'occupant sans droit ni titre, c'est-à-dire qui ne dispose plus d'aucun droit sur le logement et qui ne doit donc pas s'y trouver. 

Pour éviter les démarches abusives et l'engorgement des tribunaux, la loi impose au propriétaire d'épuiser tous les recours amiables avant d'introduire une demande d'expulsion auprès du juge. Dans le cas contraire, sa requête serait susceptible d'être rejetée. 

À ce titre, le bailleur doit effectuer plusieurs démarches préalables à l'introduction de sa requête : 

1. Mise en demeure du locataire d'exécuter ses obligations (payer le loyer, cesser les troubles du voisinage...) par lettre recommandée avec accusé de réception ;
2. Si restée sans effet, mise en demeure ou commandement de payer délivré par un huissier de justice.

Si la deuxième mise en demeure reste infructueuse pendant plus de 2 mois, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion. 

L'obligation de recourir à un commissaire de justice

Le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice, anciennement désigné sous l'appellation d'huissier de justice, à 2 étapes de la procédure : 

• Avant la décision d'expulsion : seul le commissaire de justice est habilité à délivrer un commandement de payer ou une mise en demeure à caractère officiel. Il dispose en effet du statut d'officier ministériel et public qui lui permet de constater le manquement du locataire à ses obligations.
• Après le prononcé de la décision d'expulsion : le commissaire de justice est également chargé de l'exécution forcée des décisions de justice. Ainsi, si le locataire se maintient dans les lieux après que la décision d'expulsion a été prononcée par le juge et l'expiration des délais de paiement qui lui ont été accordé, il peut seul intervenir pour lui délivrer un commandement de quitter les lieux.

Si le commandement de quitter les lieux reste infructueux, le propriétaire pourra demander au préfet le concours de la force publique pour récupérer son logement. 

L'obligation de respecter les délais entre chaque étape de la procédure

Le propriétaire doit s'assurer de respecter un délai de 2 mois entre chaque étape de la procédure d'expulsion, qui permet au locataire de régulariser sa situation. 

Il doit ainsi attendre au minimum 2 mois après la délivrance du commandement de payer ou de la mise en demeure par un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge. Un autre délai d'au moins 2 mois s'écoule avant l'audience et la décision d'expulsion. 

Une fois la décision prononcée, le commissaire adresse au locataire un commandement de quitter les lieux. Si cette mise en demeure n'est pas suivie du départ du locataire dans un délai de 2 mois minimum, le propriétaire peut alors demander le concours de la force publique. Une réponse doit lui être donnée au plus tard 2 mois après sa demande pour obtenir l'expulsion du locataire manu militari. 

La procédure d'expulsion se décompose en plusieurs étapes : 

1. Mise en demeure amiable de régulariser la situation ;
2. Mise en demeure ou commandement de payer délivré par un commissaire de justice ;
3. Action en expulsion ;
4. Commandement de quitter les lieux ;
5. Demande du concours de la force publique pour une expulsion manu militari.

Etape 1 : invitation à quitter les lieux amiable

Le propriétaire doit au préalable sommer le locataire d'exécuter ses obligations par des moyens amiables. Il peut notamment le contacter par téléphone, par message ou par email, et enfin une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Pour prouver au juge des contentieux de la protection qu'il a bien épuisé tous les recours amiables, il est recommandé de commencer par solliciter le locataire par des moyens informels (message, email) avant d'envoyer un courrier recommandé. Il est en effet possible que le locataire s'exécute assez rapidement. 

Etape 2 : mise en demeure délivrée par un commissaire de justice

Si la mise en demeure par courrier recommandé est restée sans effet, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice qui se chargera de délivrer au locataire une mise en demeure d'exécuter ses obligations. Dans le cadre d'une procédure pour loyers impayés, on parle de commandement de payer.

La loi laisse au locataire un délai d'au moins 2 mois pour réagir. 

Etape 3 : action en expulsion 

À l'issue de ce délai de 2 mois, le propriétaire peut introduire auprès du juge des contentieux de la protection une demande d'expulsion qui aura pour effet d'assigner le locataire en justice. 

Le jour de l'audience, qui ne peut être fixée qu'au plus tôt 2 mois suivant l'assignation pour expulsion délivrée au locataire, le juge peut établir un plan d'apurement de la dette locative et lui accorder un délai de paiement pouvant aller de 1 à 3 ans. En effet, il est fréquent que la décision d'expulsion soit accompagnée d'un étalement du remboursement des loyers impayés.

Etape 4 : commandement de quitter les lieux

À l'issue du délai de paiement, si le locataire n'est pas parvenu à rembourser la dette locative, la décision d'expulsion prend force exécutoire à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice. Le locataire est désormais qualifié d'occupant sans droit ni titre. 

Etape 5 : demande du concours de la force publique

Si le locataire se maintient toujours dans les lieux au minimum 2 mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, le bailleur peut demander au préfet le concours de la force publique. Il doit recevoir une réponse au maximum 2 mois après sa demande. 

S'il obtient l'octroi du concours de la force publique, le commissaire de justice intervient une nouvelle fois, accompagné des forces de l'ordre. L'expulsion du locataire manu militari est constatée par un procès-verbal.

De nombreux propriétaires craignent de découvrir leur appartement squatté car il peut être compliqué de récupérer son logement. En effet, les occupants sans droit ni titre du bien sont fréquemment peu enclins à quitter les lieux de leur propre chef, et la procédure d'expulsion qui s'ensuit peut prendre beaucoup de temps.

Un logement est dit squatté lorsque ses occupants sont entrés par effraction ou ont employé des méthodes répréhensibles contre le propriétaire pour pénétrer dans les lieux (menaces, violences...).

Si vous constatez que votre logement est squatté, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes : 

1. Porter plainte pour violation de domicile au commissariat le plus proche ;
2. Prouver que vous êtes bien propriétaire du logement au moyen d'un justificatif (facture, documents fiscaux, ou à défaut attestation d'un voisin) ;
3. Faire constater le squat par un officier de police ;
4. Demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. 

À la réception de la demande, le préfet doit vous répondre dans un délai de 48 h et est tenu de justifier tout refus. En cas d'acceptation de sa part, les squatteurs ont entre 24 h et 48 h pour quitter les lieux avant l'intervention des forces de police. 

Dans certains cas, l'expulsion du locataire peut être suspendue : 

• Suspension des procédures pendant la période correspondant à la trêve hivernale ;
• Cas particulier de la mise en oeuvre en parallèle d'une procédure de surendettement. 

Suspension des procédures pendant la trêve hivernale

Les procédures d'expulsion sont suspendues pendant la trêve hivernale. Cette période s'étale généralement du 31 octobre au 31 mars et correspond aux mois les plus froids de l'année. Le locataire ne peut donc pas être tenu de quitter les lieux, et le propriétaire doit donc attendre l'année suivante pour récupérer son logement. 

Le locataire en situation de surendettement

Lorsque la demande de traitement de la situation de surendettement du locataire a été jugée recevable, la commission de surendettement peut saisir le juge des contentieux de la protection pour suspendre les mesures d'expulsion mise en oeuvre à son égard. 

La procédure d'expulsion peut alors être suspendue pour une durée pouvant aller jusqu'à 2 ans afin de rechercher toute solution permettant de régler la situation du locataire.