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Tout savoir sur l'expulsion d'un locataire : motifs valides, obligations et procédure à respecter…

Expulsion locataire

SOMMAIRE

  • Résumé
  • Motifs et conditions d'expulsion d'un locataire
  • Délais et étapes de la procédure d'expulsion
  • Cas particulier : le squat
  • Exceptions : cas de suspension de l'expulsion
  • FAQ

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La procédure d'expulsion d'un locataire est une démarche très sérieuse qui ne doit être entreprise qu'en ultime recours. Elle a en effet pour objectif de contraindre au départ l'occupant d'un logement qui n'aurait plus l'autorisation de s'y trouver. 

L'expulsion peut être mise en oeuvre exclusivement à l'encontre d'un occupant sans droit ni titre, et doit donc se justifier par certains motifs. C'est notamment le cas lorsque le propriétaire du bien fait jouer la clause résolutoire inscrite au contrat qui lui permet d'y mettre fin en cas de manquement du locataire à ses obligations (paiement du loyer et des charges, troubles du voisinage,... ).

Pour mettre toutes les chances de son côté et s'assurer du succès de la procédure, le propriétaire doit impérativement effectuer chacune de ses étapes dans l'ordre et respecter les délais légaux. Voici tout ce que vous devez savoir sur l'expulsion du locataire.

Résumé

  • Le propriétaire doit d'abord essayer de résoudre le problème avec le locataire de manière amiable ; 
  • S'il n'y a pas de résolution amiable, le propriétaire peut envoyer une mise en demeure par courrier recommandé ; 
  • Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire peut entamer une action en expulsion devant le juge ; 
  • Cependant, le juge peut décider d'établir un plan de remboursement des loyers impayés et accorder un délai de paiement mais si le locataire ne parvient pas à rembourser la dette, le propriétaire peut délivrer un commandement de quitter les lieux ;
  • Si le locataire ne quitte pas les lieux, le propriétaire peut demander le concours de la force publique. Une fois la demande acceptée, le commissaire de justice intervient avec les forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion qui est constatée par un procès-verbal ; 
  • À noter qu'un délai de 2 mois doit être respecté entre chacune de ces étapes et qu'il existe des contre-indications à l'expulsion (trêve hivernale).

Quelles sont les conditions pour expulser un locataire ?

L'expulsion locative constitue un recours ultime pour le propriétaire qui souhaite à tout prix récupérer son logement. Elle permet de libérer le bien d'un locataire récalcitrant qui ne paie plus son loyer ou qui se refuse à respecter les conditions du bail en dépit de mises en demeure restées infructueuses. 

Combien de loyers impayés tolérer avant l'expulsion ?

En principe, dès le 2ème loyer impayé, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion pour loyer impayé, à condition que le contrat de bail contienne une clause résolutoire. 

Le propriétaire d'un logement est en droit d'expulser un locataire qui ne paie plus son loyer. En effet, le paiement du loyer et des charges locatives constitue l'obligation principale du signataire du bail à l'égard du propriétaire bailleur. 

Le paiement du loyer est dû même en cas d'inexécution contractuelle du bailleur

Le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges en toutes circonstances, même en cas de litige avec le propriétaire qui aurait manqué à ses propres obligations (réalisation de travaux obligatoires, versement du trop-perçu de charges locatives...).

En effet, seul le juge peut prononcer la suspension du loyer : pour être en droit d'en arrêter le paiement, le locataire doit donc mettre en cause la responsabilité contractuelle du bailleur devant le tribunal judiciaire. 

Comment virer un locataire pour troubles du voisinage ?

Le paiement du loyer n'est pas la seule obligation qui incombe au locataire. Le propriétaire bailleur peut ainsi tout à fait expulser un locataire bruyant qui n'effectue aucune démarche pour remédier à la situation en dépit de ses mises en demeure. D'autant plus que le propriétaire peut être tenu responsable des troubles du voisinage causés par l'occupant de son logement. 

Les troubles du voisinage constituent un motif valable de résiliation du bail

En présence d'une clause résolutoire dans le bail de location, le propriétaire peut résilier le contrat de plein droit. Le tapage nocturne ou diurne compte en effet parmi les motifs de résiliation du bail acceptés pour mettre en oeuvre cette clause.

Comment expulser rapidement un locataire ? Autres motifs légitimes et sérieux

Le propriétaire est en droit de démarrer une procédure d'expulsion contre un locataire qui paie son loyer s'il justifie d'autres motifs légitimes et sérieux de mettre fin au contrat, notamment :

  • Défaut d'assurance d'habitation du logement ;
  • Sous-location du bien sans l'autorisation préalable du propriétaire ;
  • Dégradations du logement ou des parties communes (cas d'expulsion du locataire avec animaux par exemple) ;
  • Non-versement du dépôt de garantie exigé à l'entrée dans les lieux.

Attention à bien justifier votre demande d'expulsion pour motifs légitimes et sérieux. Le juge a en effet tendance à examiner minutieusement les motifs avancés et à écarter toute tentative d'expulsion non dûment justifiée.

Pensez à insérer une clause résolutoire dans vos contrats pour pouvoir résilier le bail à tout moment

Le propriétaire peut mettre fin au contrat avant son terme en justifiant de tels motifs uniquement en présence d'un clause résolutoire. Dans le cas contraire, il doit attendre l'échéance du bail pour donner congé au locataire en respectant un délai de préavis : 

  • De 3 mois pour un bail meublé ;
  • De 6 mois pour un bail vide.

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Fin du bail

Comment se passe une expulsion d'un locataire à la fin du bail ? Le propriétaire peut donner congé au locataire en respectant les délais de préavis prévus par la loi pour le type de contrat signé uniquement en justifiant de certains motifs : 

  • Congé pour reprise du logement en vue d'y habiter ou d'y héberger des proches (conjoint, ascendants, descendants) ;
  • Congé pour vente ;
  • Congé pour motifs légitimes et sérieux

S'il se maintient dans les lieux à la fin du contrat, le propriétaire peut donc faire une demande d'expulsion du locataire persiste à rester après la fin du bail pour récupérer son logement. 

Peut-on expulser un locataire malade ?

L'expulsion peut intervenir quel que soit l'état du locataire avec l'autorisation du juge

Il est donc tout à fait possible d'expulser un locataire malade s'il se maintient dans le logement sans autorisation. 

Quels sont les délais et les étapes pour expulser un locataire ?

La procédure d'expulsion se décompose en plusieurs étapes : 

  1. Mise en demeure amiable de régulariser la situation ;
  2. Mise en demeure ou commandement de payer délivré par un commissaire de justice ;
  3. Action en expulsion ;
  4. Commandement de quitter les lieux ;
  5. Demande du concours de la force publique pour une expulsion manu militari.
L'expulsion ne se conclut pas nécessairement par l'intervention des forces de l'ordre

Il est tout à fait possible que la procédure se conclut avant si le locataire quitte volontairement le logement. Les expulsions avec le concours de la force publique constitue d'ailleurs une part minime des décisions exécutées chaque année.

Le propriétaire doit s'assurer de respecter un délai de 2 mois entre chaque étape de la procédure d'expulsion, qui permet au locataire de régulariser sa situation.

Etape 1 : invitation à quitter les lieux amiable

Le propriétaire doit au préalable sommer le locataire d'exécuter ses obligations par des moyens amiables. Il peut notamment le contacter par téléphone, par message ou par email, et enfin une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. 

Pour prouver au juge des contentieux de la protection qu'il a bien épuisé tous les recours amiables, il est recommandé de commencer par solliciter le locataire par des moyens informels (message, email) avant d'envoyer un courrier recommandé. Il est en effet possible que le locataire s'exécute assez rapidement. 

Etape 2 : mise en demeure délivrée par un commissaire de justice

Le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice, anciennement désigné sous l'appellation d'huissier de justice, à 2 étapes de la procédure :

  • Avant la décision d'expulsion : seul le commissaire de justice est habilité à délivrer un commandement de payer ou une mise en demeure à caractère officiel. Il dispose en effet du statut d'officier ministériel et public qui lui permet de constater le manquement du locataire à ses obligations.
  • Après le prononcé de la décision d'expulsion : le commissaire de justice est également chargé de l'exécution forcée des décisions de justice. Ainsi, si le locataire se maintient dans les lieux après que la décision d'expulsion a été prononcée par le juge et l'expiration des délais de paiement qui lui ont été accordé, il peut seul intervenir pour lui délivrer un commandement de quitter les lieux.

Si le commandement de quitter les lieux reste infructueux, le propriétaire pourra demander au préfet le concours de la force publique pour récupérer son logement.

Etape 3 : action en expulsion 

À l'issue de ce délai de 2 mois, le propriétaire peut introduire auprès du juge des contentieux de la protection une demande d'expulsion qui aura pour effet d'assigner le locataire en justice. 

Le jour de l'audience, qui ne peut être fixée qu'au plus tôt 2 mois suivant l'assignation pour expulsion délivrée au locataire, le juge peut établir un plan d'apurement de la dette locative et lui accorder un délai de paiement pouvant aller de 1 à 3 ans. En effet, il est fréquent que la décision d'expulsion soit accompagnée d'un étalement du remboursement des loyers impayés.

Etape 4 : commandement de quitter les lieux

À l'issue du délai de paiement, si le locataire n'est pas parvenu à rembourser la dette locative, la décision d'expulsion prend force exécutoire à la délivrance d'un commandement de quitter les lieux délivré par un commissaire de justice. Le locataire est désormais qualifié d'occupant sans droit ni titre.

Une fois la décision prononcée, le commissaire adresse au locataire un commandement de quitter les lieux. Si cette mise en demeure n'est pas suivie du départ du locataire dans un délai de 2 mois minimum, le propriétaire peut alors demander le concours de la force publique. Une réponse doit lui être donnée au plus tard 2 mois après sa demande pour obtenir l'expulsion du locataire manu militari.

Etape 5 : comment se passe une expulsion avec l'intervention des forces de l'ordre ?

Si le locataire se maintient toujours dans les lieux au minimum 2 mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, le bailleur peut demander au préfet le concours de la force publique. Il doit recevoir une réponse au maximum 2 mois après sa demande.

S'il obtient l'octroi du concours de la force publique, le commissaire de justice intervient une nouvelle fois, accompagné des forces de l'ordre. L'expulsion du locataire manu militari est constatée par un procès-verbal. L'expulsion peut avoir lieu à tout moment, hors trêve hivernale.

Vous ne pouvez pas entrer vous-même dans le logement sans l'autorisation du locataire

Il est en effet interdit d'entrer dans le domicile d'autrui sans sa permission. Seul le commissaire de justice est habilité à intervenir.

Est-il facile d'expulser un squatteur ?

De nombreux propriétaires craignent de découvrir leur appartement squatté car il peut être compliqué de récupérer son logement. En effet, les occupants sans droit ni titre du bien sont fréquemment peu enclins à quitter les lieux de leur propre chef, et la procédure d'expulsion qui s'ensuit peut prendre beaucoup de temps.

Un logement est dit squatté lorsque ses occupants sont entrés par effraction ou ont employé des méthodes répréhensibles contre le propriétaire pour pénétrer dans les lieux (menaces, violences...).

Les situations suivantes sont exclues de la définition de l'appartement squatté :
  • Refus de partir d'une personne hébergée temporairement ;
  • Refus d'un locataire titulaire d'un contrat de location de quitter les lieux.

Si vous constatez que votre logement est squatté, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes : 

  1. Porter plainte pour violation de domicile au commissariat le plus proche ;
  2. Prouver que vous êtes bien propriétaire du logement au moyen d'un justificatif (facture, documents fiscaux, ou à défaut attestation d'un voisin) ;
  3. Faire constater le squat par un officier de police ;
  4. Demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. 

À la réception de la demande, le préfet doit vous répondre dans un délai de 48 h et est tenu de justifier tout refus. En cas d'acceptation de sa part, les squatteurs ont entre 24 h et 48 h pour quitter les lieux avant l'intervention des forces de police. 

Quelles sont les exceptions à l'expulsion du locataire ?

Dans certains cas, l'expulsion du locataire peut être suspendue : 

  • Suspension des procédures pendant la période correspondant à la trêve hivernale ;
  • Cas particulier de la mise en oeuvre en parallèle d'une procédure de surendettement. 

Suspension des procédures pendant la trêve hivernale

Les procédures d'expulsion sont suspendues pendant la trêve hivernale. Cette période s'étale généralement du 31 octobre au 31 mars et correspond aux mois les plus froids de l'année. Le locataire ne peut donc pas être tenu de quitter les lieux, et le propriétaire doit donc attendre l'année suivante pour récupérer son logement. 

La trêve hivernale suspend simplement la procédure mais ne l'interdit pas

À la fin de cette période, le locataire peut donc tout à fait se voir délivrer un commandement de quitter les lieux. 

Le locataire en situation de surendettement

Lorsque la demande de traitement de la situation de surendettement du locataire a été jugée recevable, la commission de surendettement peut saisir le juge des contentieux de la protection pour suspendre les mesures d'expulsion mise en oeuvre à son égard. 

La procédure d'expulsion peut alors être suspendue pour une durée pouvant aller jusqu'à 2 ans afin de rechercher toute solution permettant de régler la situation du locataire.

Un locataire protégé a plus de 65 ans et des revenus modestes. Son statut lui garantit une protection notamment concernant la résiliation du bail.

FAQ

Quand peut-on expulser un locataire ?

L'expulsion du locataire peut intervenir à tout moment sous réserve de respecter chaque étape de la procédure. 

Les mesures d'expulsion sont toutefois suspendues pendant la trêve hivernale, dont les dates publiées chaque année correspondent généralement à une période allant du 1er novembre au 31 mars. 

Quel est le délai d'une expulsion ?

De manière générale, il est fréquent que la mise en oeuvre d'une procédure d'expulsion prenne plusieurs années, car le juge accorde généralement un délai de paiement au locataire avant de lui intimer de quitter les lieux. 

Lorsque la décision d'expulsion a été prononcée, le locataire dispose d'un délai de 2 mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice. S'il ne quitte pas les lieux, le propriétaire peut demander le concours de la force publique, le préfet étant tenu de lui répondre dans un délai maximum de 2 mois.

Quelle procédure suivre en cas de loyers impayés ?

En cas de défaut de paiement du loyer du locataire, le propriétaire doit suivre une procédure décomposée en plusieurs étapes : 

  1. Mettre en demeure le locataire de payer le loyer ;
  2. Signaler le locataire à la CAF ou à la MSA ;
  3. Entamer une procédure de résiliation du bail et d'expulsion du logement ;
  4. Faire appel à un commissaire de justice pour l'enjoindre de quitter les lieux. 

Comment se passe une expulsion avec les forces de l'ordre ?

L'expulsion du locataire avec le concours de la force publique doit être réalisée en présence du commissaire de justice. Celui-ci constate au moyen d'un procès-verbal le refus du locataire de quitter les lieux. Les forces de l'ordre interviennent par la suite pour l'assister et s'assurer du départ du locataire du logement. L'ensemble de ses biens meubles sont également sortis du bien. 

Comment obtenir un avis d'expulsion ?

L'avis d'expulsion est délivré au propriétaire à l'issue d'une demande d'expulsion jugée favorable à la fin d'une audience devant le juge des contentieux de la protection. Il est également désigné sous le terme de commandement de quitter les lieux. 

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