Comment expulser un locataire légalement ?

Loyers impayés

Les loyers impayés sont le premier motif d’expulsion. Dès le deuxième mois d’impayé, ce qui répond à la question combien de loyer impayé avant expulsion, et si le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut engager une procédure. Le non-paiement du loyer reste une faute, même en cas de litige avec le propriétaire.

Seul un juge peut suspendre les loyers. Le locataire doit donc continuer à payer tant qu’aucune décision judiciaire ne l’y autorise.

Exemple : Un propriétaire constate deux mois d’impayés successifs malgré plusieurs relances. Après un commandement de payer resté sans effet, le commissaire de justice confirme que la clause résolutoire peut jouer. Le bail est résilié par le juge qui fixe un plan d’apurement sur douze mois, faute de quoi l’expulsion sera engagée.

Troubles du voisinage ou nuisances répétées

Le locataire doit jouir paisiblement du logement. En cas de nuisances répétées, tapage ou troubles du voisinage, le bail peut être résilié si les mises en demeure restent sans effet. Le juge peut prononcer l’expulsion lorsque ces comportements compromettent la tranquillité des voisins. En présence d’une clause résolutoire, la résiliation peut être automatique.

Exemple : Un locataire organise régulièrement des soirées tardives provoquant des plaintes du voisinage. Le bailleur réalise plusieurs mises en demeure et joint des certificats de voisins ainsi qu’un rapport de police après intervention nocturne. Le juge considère que les troubles sont avérés et ordonne la résiliation du bail suivie de l’expulsion.

Défaut d’assurance habitation

L’assurance habitation est obligatoire. Son absence constitue un manquement grave au bail. Si le locataire refuse de fournir une attestation ou ne régularise pas sa situation après mise en demeure, le bailleur peut saisir le tribunal et demander l’expulsion.

Non-respect des obligations du bail

Certains comportements constituent des motifs légitimes et sérieux d’expulsion. C’est le cas de la sous-location non autorisée, de dégradations importantes dans le logement ou les parties communes ou de comportements dangereux. Le juge vérifie la réalité des faits et peut prononcer la résiliation du bail.

Refus de quitter les lieux à la fin du bail

Le bailleur peut donner congé pour reprise, vente ou motif légitime. Si le locataire reste dans les lieux après l’échéance alors qu’un congé valable a été donné, il devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors demander son expulsion devant le juge.

Mise en demeure ou commandement de payer

Avant toute action judiciaire, le bailleur doit engager des démarches amiables. Il contacte le locataire, adresse des rappels ou un courrier recommandé. Si la situation ne se régularise pas, un commissaire de justice peut délivrer un commandement de payer ou une mise en demeure officielle.

Ce document ouvre un délai de deux mois pendant lequel le locataire peut régler sa dette ou corriger son manquement.

Assignation en expulsion devant le tribunal

Si le locataire ne réagit pas, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection. Une assignation est alors délivrée au locataire. L’audience ne peut pas avoir lieu avant un délai minimum de deux mois. Le juge peut décider d'accorder un plan d’apurement, de reporter la décision ou de prononcer la résiliation du bail.

Décision du juge et délais éventuels

Lorsque le juge résilie le bail et ordonne l’expulsion, il peut accorder au locataire des délais allant de quelques mois à trois ans selon sa situation financière ou familiale. Tant que ces délais courent, l’expulsion ne peut pas être exécutée.

Commandement de quitter les lieux

À l’expiration des délais accordés, un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, étape indispensable avant toute expulsion. Le locataire dispose alors de deux mois pour partir. Passé ce délai, il devient occupant sans droit ni titre et l’expulsion peut être demandée au préfet.

Intervention du commissaire de justice et des forces de l’ordre

Si le locataire refuse toujours de quitter le logement, le bailleur sollicite le concours de la force publique. Le préfet doit répondre dans les deux mois. En cas d’accord, le commissaire de justice intervient avec les forces de l’ordre et dresse un procès-verbal d’expulsion. L’opération peut avoir lieu à tout moment hors trêve hivernale.

Trêve hivernale

Entre novembre et mars, les expulsions sont suspendues. Le bailleur ne peut pas faire intervenir la force publique pendant cette période. La procédure continue néanmoins et le commandement de quitter les lieux reste valable. L’expulsion reprendra à la fin de la trêve.

Situation de surendettement

Si la commission de surendettement déclare la demande du locataire recevable, le juge peut suspendre la procédure, car surendettement et expulsion sont étroitement liés dans l’appréciation du juge. Cette suspension peut durer jusqu’à deux ans afin de rechercher une solution de paiement ou d’apurement.

Locataire protégé (âge, maladie, handicap)

Un locataire peut bénéficier d’une protection renforcée lorsqu’il a plus de 65 ans et des revenus modestes ou lorsqu’il présente un état de santé fragile. L’expulsion reste possible mais le juge peut imposer des délais supplémentaires ou vérifier que le bailleur propose un relogement compatible.

L’expulsion est une procédure longue et exigeante. La moindre erreur de formalisme peut bloquer l’avancement pendant des mois. L’automatisation via BailFacile apporte une vraie sécurité en centralisant toutes les preuves nécessaires au dossier avocat, en suivant automatiquement les délais légaux et en garantissant la conformité de chaque étape jusqu’à l’assignation.