Comment expulser un locataire manu militari ?

Expulser manu militari consiste à expulser un locataire par la force avec le concours de la gendarmerie ou des forces de police si celui-ci persiste à rester après la fin du bail.

Ce type d’expulsion intervient après une décision de justice et un commandement de quitter les lieux délivré par un huissier de justice. Si le locataire ne respecte pas ce commandement, l’expulsion manu militari est justifiée.

Le propriétaire bailleur n'est pas tenu d’aviser le locataire de l’opération, celui-ci ayant déjà été notifié par voie officielle. L’expulsion est alors exécutée par un huissier, assisté des forces de l’ordre. 

L’expulsion est alors menée par un huissier de justice qualifié pour ce type d’actions, et avec l'aide des forces de l'ordre.

Pour pouvoir expulser un locataire rapidement, le propriétaire doit obtenir une ordonnance d’expulsion auprès du tribunal, prouvant que le locataire a violé les termes du contrat de location.

Lorsqu’un locataire persiste à occuper un logement malgré une ordonnance d’expulsion délivrée par un tribunal, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion manu militari. Voici les étapes à suivre :

1. Demande d’assistance : Le bailleur doit solliciter l’aide d’un huissier de justice et des forces de l’ordre. Cette demande nécessite la présentation de plusieurs documents, dont :
   Une copie de l’ordonnance judiciaire d’expulsion, Un avis d’expulsion, Une preuve de propriété du bien.
2. Intervention sur place : L’huissier, accompagné par les forces de l’ordre, se rend sur les lieux pour procéder à l’expulsion du locataire.
3. Recours à la force publique : Si le locataire refuse de quitter les lieux, les forces de police présentes peuvent être mobilisées pour garantir l’exécution de l’expulsion.

Cette procédure, bien que légale, doit être strictement encadrée pour éviter tout abus ou recours non conforme à la loi.

L’expulsion manu militari, lorsqu’elle est réalisée sans respect des procédures légales, expose le propriétaire à des sanctions sévères. En France, toute expulsion doit impérativement être autorisée par un juge et exécutée avec l’assistance de la force publique. Toute démarche effectuée par le propriétaire sans cette autorisation est considérée comme une infraction.

En effet, une expulsion illégale constitue une voie de fait, soit une violation des droits fondamentaux du locataire. Même en cas de litige légitime, comme des loyers impayés ou la fin d’un bail, le propriétaire ne peut agir seul.

Les sanctions encourues sont :

• Sanctions pénales : jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
• Sanctions civiles : dommages-intérêts au bénéfice du locataire pour le préjudice subi.

Supposons qu'un locataire accumule plusieurs mois d’impayés. Sans décision de justice, le propriétaire change les serrures pour l’expulser. Bien que la dette soit réelle, cette action est illégale et expose le propriétaire à des poursuites pénales et civiles.

Selon la loi française, il est interdit d'expulser un locataire, par commandement de quitter les lieux ou manu militari, pendant la trêve hivernale. En effet, pendant cette période qui dure du 1er novembre au 31 mars, les locataires ne peuvent être expulsés. 

La trêve hivernale est une mesure mise en place chaque année par le gouvernement pour protéger les locataires contre les expulsions pendant les mois les plus froids de l'année. Cela s'applique à tous les types de locations, qu'elles soient à usage d'habitation ou commerciales. Elle ordonne ainsi le report des expulsions commandées pendant cette période qui ne sont exécutées qu'à sa fin.

Il est à noter qu’un locataire non assuré ne bénéficie pas des mêmes protections et des mêmes droits qu'un locataire assuré. Par exemple, un locataire non assuré peut être expulsé sans avis et sans délai.

De plus, le propriétaire n'est pas tenu :

• De fournir un préavis d’expulsion ;
• De proposer une solution de relogement ;
• Ou de verser des indemnités de déménagement.

Le propriétaire peut essayer de trouver une solution mutuellement acceptable. Si cela ne fonctionne pas, il peut toujours passer par les voies légales pour obtenir l'expulsion du locataire. Mais quoi que le bailleur fasse, il doit éviter de recourir à la force ou à la violence, car cela ne fera qu'aggraver la situation.

L'expulsion d'un locataire gênant n'est jamais une tâche facile, mais elle est parfois nécessaire en cas de litiges qui ne trouvent malheureusement pas de résolutions à l’amiable. Et les expulsions manu militari ne sont jamais agréables pour les personnes concernées. Elles sont stressantes, perturbatrices et peuvent souvent entraîner des problèmes juridiques pour le propriétaire s'il ne fait pas attention.

Avant de pouvoir expulser un locataire gênant, mauvais payeur, ou encore auteur de nuisance, il faut s'assurer que ce locataire est en tort et enfreint les termes du contrat de location.

Si vous ne pouvez pas prouver que le locataire est en infraction, vous ne serez malheureusement pas en mesure d’expulser le locataire.

En vertu du droit français, il existe 3 situations principales dans lesquelles vous pouvez légalement expulser un locataire :

1. Le non paiement du loyer ;
2. La violation du contrat de location ;
3. Les dommages substantiels à la propriété. 

Le non-paiement du loyer  

Si votre locataire a plus de 2 mois de retard dans le paiement du loyer, vous pouvez lui donner un préavis pour quitter les lieux. 

Cette notification doit être faite par écrit et doit donner au locataire un préavis d’au moins 2 mois pour lui permettre de rattraper ses paiements ou bien choisir de lui-même quitter les lieux. S'il a souscrit une assurance pour loyers impayés, c’est elle qui prendra le relais auprès de vous. 

La violation du contrat de location

Si votre locataire viole les termes de son contrat de location (par exemple, en ayant des animaux domestiques ou des occupants non autorisés dans le logement), vous pouvez lui adresser un préavis de départ par voie postale, en lettre recommandée avec accusé de réception. 

Attention, cet avis doit être accompagné d'une liste des violations spécifiques que le locataire a commises. Si cette liste est manquante votre procédure serait alors vaine. Le locataire aura alors 2 mois pour rectifier la situation ou changer de logement.

Les dommages substantiels à la propriété

Si votre locataire a causé des dommages importants à votre propriété (au-delà de l'usure normale) vous pouvez lui donner un avis de départ. Il peut notamment s'agir de nuisances faites au voisinage ou à la copropriété.

Comme pour les avis de violation de contrat de bail, cet avis d’expulsion pour dommages constatés à la propriété doit être accompagné d'une liste des dommages spécifiques causés par le locataire. Le locataire aura à nouveau 2 mois pour remédier à la situation ou pour quitter les lieux.