Comment expulser un locataire manu militari ?

Expulser manu militari revient à expulser un locataire par la force avec le concours de la force armée de la gendarmerie si le locataire persiste à rester après la fin du bail. 

Une expulsion dite manu militari est un type d’expulsion qui est généralement effectuée par un huissier accompagné des forces de police. Ce type d’expulsion intervient après le commandement de quitter les lieux donné à votre locataire par un huissier de justice et à la suite de la décision d’un tribunal. Si votre locataire choisit de ne pas respecter ce commandement, alors une expulsion manu militari se justifie. 

En tant que propriétaire bailleur, vous n’êtes alors pas tenu d’aviser le locataire de l’opération (puisqu’il a déjà été avisé par voie de commandement de quitter les lieux). En toute logique, il n’aura donc pas le temps de se préparer ou de prendre des mesures pour empêcher l’expulsion. 

L’expulsion est alors menée menée par un huissier de justice qualifié pour ce type d’actions, et avec l'aide des forces de l'ordre. 

Vous l’aurez compris, pour pouvoir expulser un locataire rapidement, vous devez d’abord avoir obtenu une ordonnance d’expulsion de la part du tribunal, ou “commandement de quitter les lieux”. Pour être en possession légale de cette ordonnance d’expulsion, vous devez avoir déposé au préalable une requête auprès du tribunal de grande instance et avoir démontré que le locataire est en infraction avec les termes du contrat de location que vous avez co-signé ensemble le jour de la signature du bail. 

Expulser un locataire n’est pas toujours aussi simple qu’on pourrait le penser. À partir du moment où un contrat de bail a été signé entre le locataire et le propriétaire, alors chacune des deux parties ont des droits et des obligations à respecter. Tout d’abord, il est important de comprendre que les lois sur la location sont assez strictes et qu'elles sont globalement plutôt protectrices du locataires.

La loi Alur du 24 mars 2014 a notamment définit le « fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État » comme un délit pénal encouru par un propriétaire s'il ne respecte pas la procédure légale. 

Alors avant de pouvoir expulser un locataire gênant, mauvais payeur, ou encore auteur de nuisance, vous devez vous assurer que ce locataire est en tort et enfreint les termes de votre contrat de location. 

Si vous ne pouvez pas prouver que le locataire est en infraction, vous ne serez malheureusement pas en mesure d’expulser le locataire.

En vertu du droit français, il existe 3 situations principales dans lesquelles vous pouvez légalement expulser un locataire :

1. Le non paiement du loyer ;
2. La violation du contrat de location ;
3. Les dommages substantiels à la propriété. 

Le non-paiement du loyer  

Si votre locataire a plus de 2 mois de retard dans le paiement du loyer, vous pouvez lui donner un préavis pour quitter les lieux. 

Cette notification doit être faite par écrit et doit donner au locataire un préavis d’au moins 2 mois pour lui permettre de rattraper ses paiements ou bien choisir de lui-même quitter les lieux. S'il a souscrit une assurance pour loyers impayés, c’est elle qui prendra le relais auprès de vous. 

La violation du contrat de location

Si votre locataire viole les termes de son contrat de location (par exemple, en ayant des animaux domestiques ou des occupants non autorisés dans le logement), vous pouvez lui adresser un préavis de départ par voie postale, en lettre recommandée avec accusé de réception. 

Attention, cet avis doit être accompagné d'une liste des violations spécifiques que le locataire a commises. Si cette liste est manquante votre procédure serait alors vaine. Le locataire aura alors 2 mois pour rectifier la situation ou changer de logement.

Les dommages substantiels à la propriété

Si votre locataire a causé des dommages importants à votre propriété (au-delà de l'usure normale) vous pouvez lui donner un avis de départ. Il peut notamment s'agir de nuisances faites au voisinage ou à la copropriété.

Comme pour les avis de violation de contrat de bail, cet avis d’expulsion pour dommages constatés à la propriété doit être accompagné d'une liste des dommages spécifiques causés par le locataire. Le locataire aura à nouveau 2 mois pour remédier à la situation ou pour quitter les lieux. 

Sachez qu’un locataire non assuré ne bénéficie pas des mêmes protections et des mêmes droits qu'un locataire assuré. Par exemple, un locataire non assuré peut être expulsé sans avis et sans délai. 

De plus, le propriétaire n'est pas tenu : 

• De fournir un préavis d’expulsion ;
• De proposer une solution de relogement ;
• Ou de verser des indemnités de déménagement.

Il est possible que vous ayez obtenu une ordonnance d’expulsion auprès d’un tribunal pour l’un ou plusieurs de ces motifs, et que vous constatiez malheureusement que votre locataire continue de manquer à ses obligations et choisit de rester dans votre bien malgré les injonctions judiciaires.  

Vous êtes alors en droit demander aux forces de l’ordre et à un huissier de justice de vous accompagner dans une procédure d’expulsion manu militari. Pour ce faire, vous devez fournir une copie de l’ordonnance judiciaire, un avis d’expulsion et bien entendu une preuve de propriété au tribunal.

La police ou l’organisme commandité par la justice pour l’expulsion vont alors venir sur les lieux et procéder à l’expulsion de votre locataire. Il est important de noter que si le locataire refuse alors de quitter les lieux, les personnes en charge de l’expulsion pourront alors demander l’assistance des forces de police pour procéder à l’expulsion. 

Lors d’une expulsion manu militari, il est important de bien comprendre les lois et les règlements en vigueur pour éviter de commettre des erreurs qui pourraient vous être coûteuses. 

Voici donc quelques mauvais réflexes à éviter lors d’une expulsion manu militari : 

• Ne pas obtenir une ordonnance d’expulsion avant de procéder à l’expulsion ; 
• Utiliser la force ou la menace pour obtenir l’expulsion du locataire ;
• Ne pas fournir les preuves nécessaires à la police ou à l’huissier de justice ; 
• Ne pas fournir un avis d’expulsion au locataire dans les temps impartis ;
• Ne pas respecter les procédures et les délais légaux. 

L’expulsion manu militari est donc une méthode légale pour expulser un locataire en France, mais avant d'y procéder, vous devez d’abord obtenir une ordonnance d’expulsion et prouver que le locataire est en infraction. 

Selon la loi française, il est interdit d'expulser un locataire, par commandement de quitter les lieux ou manu militari, pendant la trêve hivernale. En effet, pendant cette période qui dure du 1er novembre au 31 mars, les locataires ne peuvent être expulsés. 

La trêve hivernale est une mesure mise en place chaque année par le gouvernement pour protéger les locataires contre les expulsions pendant les mois les plus froids de l'année. Cela s'applique à tous les types de locations, qu'elles soient à usage d'habitation ou commerciales. Elle ordonne ainsi le report des expulsions commandées pendant cette période qui ne sont exécutées qu'à sa fin.

Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez une expulsion manu militari, nous vous conseillons vivement d'y réfléchir. Il existe d'autres options. 

Vous pourriez essayer de trouver une solution mutuellement acceptable. Si cela ne fonctionne pas, vous pouvez toujours passer par les voies légales pour obtenir son expulsion. Mais quoi que vous fassiez, évitez de recourir à la force ou à la violence, car cela ne fera qu'aggraver la situation.

L'expulsion d'un locataire gênant n'est jamais une tâche facile, mais elle est parfois nécessaire en cas de litiges qui ne trouvent malheureusement pas de résolutions à l’amiable. Et les expulsions manu militari ne sont jamais agréables pour les personnes concernées. Elles sont stressantes, perturbatrices et peuvent souvent entraîner des problèmes juridiques pour le propriétaire s'il ne fait pas attention.

En suivant les étapes et les procédures appropriées, vous pouvez vous assurer que le processus d'expulsion se déroule aussi bien que possible, même si il doit être fait manu militari.