Comment expulser un locataire manu militari ?

Une expulsion manu militari consiste à expulser un locataire par la force avec le concours de la gendarmerie ou des forces de police si celui-ci s'entête à rester après la fin du bail.

Ce type d’expulsion intervient après une décision de justice et un commandement de quitter les lieux délivré par un huissier de justice. Si le locataire ne respecte pas ce commandement, l’expulsion manu militari est justifiée.

Le propriétaire bailleur n'est pas tenu d’aviser le locataire de l’opération, celui-ci ayant déjà été notifié par voie officielle. L’expulsion est alors exécutée par un huissier, assisté des forces de l’ordre.

L’expulsion avec le concours de la force publique est l’ultime étape d’une procédure judiciaire longue et encadrée. Elle ne peut intervenir qu’après le respect de plusieurs étapes indispensables :

1. Obtenir une décision judiciaire prononçant l’expulsion

Le bailleur doit d’abord saisir le tribunal judiciaire compétent. Le juge statue sur la demande d’expulsion, généralement fondée sur des loyers impayés ou des manquements graves au bail.

Si le contrat comporte une clause résolutoire, l’expulsion peut être automatiquement prononcée après un commandement de payer ou de respecter les obligations du bail, resté sans effet.

2. Faire signifier la décision par un commissaire de justice

Une fois la décision d’expulsion obtenue, celle-ci doit être signifiée au locataire par acte d’huissier. Cette signification vaut information officielle et marque le point de départ du délai de deux mois laissé au locataire pour quitter les lieux volontairement (sauf dispense accordée par le juge).

3. Délivrer un commandement de quitter les lieux

Si le locataire ne libère pas le logement dans le délai imparti, l’huissier délivre un commandement de quitter les lieux. Ce document donne un dernier délai de deux mois, sauf si le juge l’a réduit ou supprimé. Il est également signifié au préfet.

4. Demander le concours de la force publique

En cas de refus persistant du locataire, l’huissier peut demander au préfet le concours de la force publique. Cette demande est formalisée par écrit et doit justifier l’impossibilité de procéder à l’expulsion pacifiquement. L’administration dispose d’un délai de deux mois pour répondre. En cas de silence ou de refus, le bailleur peut engager un recours en responsabilité de l’État pour carence fautive.

5. L’intervention des forces de l’ordre

Une fois l’autorisation préfectorale obtenue, l’huissier organise l’expulsion avec l’assistance de la police ou de la gendarmerie. Le locataire est contraint de quitter les lieux, parfois en présence d’un serrurier et d’un déménageur mandaté pour vider le logement.

L’expulsion manu militari, lorsqu’elle est réalisée en dehors d'une procédure légale, expose le propriétaire à des sanctions sévères. Toute expulsion doit impérativement être autorisée par un juge et exécutée avec l’assistance de la force publique. Toute démarche effectuée par le propriétaire sans cette autorisation est considérée comme une infraction.

Une expulsion illégale constitue une voie de fait, soit une violation des droits fondamentaux du locataire. Même en cas de litige légitime, comme des loyers impayés ou la fin d’un bail, le propriétaire ne peut agir seul.

Les sanctions encourues sont :

• Sanctions pénales : jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
• Sanctions civiles : dommages-intérêts au bénéfice du locataire pour le préjudice subi.

Ces sanctions concernent également toute manœuvre destinée à pousser le locataire à quitter les lieux. Le propriétaire ne peut pas changer les serrures pour expulser le locataire. De même, la loi ne l'autorise pas à interrompre la fourniture d'eau, d'électricité ou de gaz même si des impayés surviennent. De telles décisions exposent le propriétaire à des poursuites pénales et/ou civiles.

1. Pendant la trêve hivernale

La trêve hivernale suspend toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars inclus (sauf exceptions). Pendant cette période, le concours de la force publique ne peut pas être exécuté, même si une ordonnance d’expulsion a été rendue.

Il existe toutefois des exceptions et notamment face à : 

• Des locataires relogés dans des conditions décentes ;
• Une occupation illicite (squat avéré) ;
• Un logement visé par un arrêté de péril.

En dehors de ces cas, aucune expulsion manu militari ne peut avoir lieu, et l’huissier devra patienter jusqu’à la fin de la trêve pour demander une intervention.

2. En cas de refus ou d’inertie de la préfecture

Après une décision judiciaire et un commandement de quitter les lieux, l’huissier doit obtenir l’accord du préfet pour mobiliser la force publique. Mais ce dernier peut :

• Refuser (notamment s’il considère que l’expulsion est socialement ou politiquement sensible) ;
• Ne pas répondre dans les délais légaux (deux mois après la demande).

Dans ces cas, l’expulsion est suspendue. Le bailleur peut entamer un recours en responsabilité contre l’État pour obtenir une indemnisation, mais l’expulsion elle-même reste suspendue tant que l’autorisation n’est pas donnée.

3. Si le locataire bénéficie de délais supplémentaires accordés par le juge

Même après une décision d’expulsion, le juge peut accorder des délais de grâce allant jusqu’à 3 ans si le locataire est de bonne foi. Durant cette période, aucune mesure d’expulsion, y compris manu militari, ne peut être appliquée.

Cela peut concerner des locataires :

• En recherche active de relogement ;
• Ayant des enfants à charge ;
• Traversant une situation financière ou de santé difficile.

4. En cas d’irrégularité dans la procédure

Si une erreur de forme ou de procédure a été commise (commandement non signifié correctement, absence de clause résolutoire, décision non notifiée…), le recours à la force publique peut être contesté ou invalidé.

Avant toute demande d’expulsion manu militari, le commissaire de justice vérifie la régularité de chaque étape. En cas d’anomalie, l’exécution est reportée ou annulée, obligeant le bailleur à reprendre la procédure.

Le propriétaire peut essayer de trouver une solution mutuellement acceptable. Si cela ne fonctionne pas, il peut toujours passer par les voies légales pour obtenir l'expulsion du locataire. Mais quoi que le bailleur fasse, il doit éviter de recourir à la force ou à la violence, car cela ne fera qu'aggraver la situation.

L'expulsion d'un locataire gênant n'est jamais une tâche facile, mais elle est parfois nécessaire en cas de litiges qui ne trouvent malheureusement pas de résolutions à l’amiable. Et les expulsions manu militari ne sont jamais agréables pour les personnes concernées. Elles sont stressantes, perturbatrices et peuvent souvent entraîner des problèmes juridiques pour le propriétaire s'il ne fait pas attention.