Comment régler une dette locative en 3 étapes et comment agir quand on est bailleur ?

Une dette locative correspond à l’ensemble des sommes dues par le locataire conformément au contrat de location. Elle comprend principalement les loyers impayés, mais d'autres frais peuvent s'y ajouter. La dette locative est exigible dès lors qu’elle résulte d’une obligation contractuelle ou légale non respectée par le locataire.

La dette locative ne se limite pas aux arriérés de loyers. Sont également concernés :

• Les charges récupérables non acquittées : eau, entretien des parties communes, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc ;
• Les réparations locatives incombant au locataire et laissées à la charge du bailleur à défaut d’exécution ;
• Les indemnités d’occupation : si le bail a pris fin mais que le locataire reste dans les lieux, il est redevable d’une indemnité équivalente au loyer ;
• Les frais liés aux relances et aux procédures engagées : notamment les frais de commissaire de justice dans le cadre d’un commandement de payer.

Pour demander le règlement des dettes locatives, le bailleur doit franchir différentes étapes :

1. Adresser une relance informelle : un simple appel, mail ou courrier de rappel permet parfois de débloquer la situation rapidement, surtout en cas de retard ponctuel ;
2. Envoyer une mise en demeure écrite : si la dette persiste, une lettre de mise en demeure doit être envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit indiquer le montant dû, le délai de régularisation et l’intention d’engager une procédure en cas d’inaction ;
3. Remettre un commandement de payer : ce document est rédigé et signifié par un commissaire de justice (ancien huissier). Il constitue un préalable indispensable pour enclencher la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues ;
4. Saisir le tribunal judiciaire : si la dette n'est toujours pas réglée après le commandement de payer, le bailleur doit intenter une action en justice pour obtenir un titre exécutoire. Cette décision de justice constate la dette et autorise des mesures de recouvrement forcées ;
5. Engager le recouvrement forcé de la dette : une fois le titre exécutoire en main, le bailleur peut procéder au règlement forcé de la dette. Pour cela, il peut procéder à une saisie sur salaire, une saisie des comptes bancaires du locataire ou une saisie-vente des biens immobiliers.

Certaines solutions permettent au bailleur d’obtenir un paiement partiel ou total de la dette sans attendre l’issue d’un procès. Voici les principales alternatives du bailleur :

La caution locative

En présence d’un acte de caution solidaire, le bailleur peut directement exiger le paiement de la dette auprès du garant. Il suffit de lui adresser une mise en demeure, voire un commandement de payer si nécessaire. La caution est engagée dans les mêmes termes que le locataire.

Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)

Depuis la réforme de juillet 2025, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire de l’existence du FSL en cas d’impayé. Le FSL peut accorder une aide financière sous conditions de ressources, pour solder tout ou partie de la dette. Le bailleur peut signaler la situation aux services sociaux pour accélérer la mise en place du dispositif.

La Commission Départementale de Conciliation (CDC)

En cas de litige sur une dette locative, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour tenter un règlement amiable entre le bailleur et le locataire. Cette étape est conseillée dès une mise en demeure infructueuse. En l'absence de conciliation, le juge judiciaire peut rediriger les deux parties vers la CDC avant de se pencher sur le dossier. 

L'assurance loyers impayés (GLI)

Si le bailleur a souscrit une garantie loyers impayés, il doit déclarer l’incident rapidement et respecter les conditions du contrat (délais, documents justificatifs). L’assureur prend en charge la dette locative selon les plafonds et exclusions prévus.

Attendre trop longtemps avant d’agir

Plus la dette s’accumule, plus elle devient difficile à recouvrer. Un locataire endetté depuis plusieurs mois aura rarement la capacité de régler l’intégralité d’un arriéré important. Il est donc conseillé de réagir dès le premier impayé pour limiter le montant de la dette et démontrer sa réactivité en cas de contentieux.

Négliger les délais ou la forme des actes

Une mise en demeure envoyée sans accusé de réception ou un commandement de payer mal rédigé peuvent être jugés non valables. De même, les délais légaux (2 mois après le commandement avant saisie du juge, délais contractuels du bail…) doivent être strictement respectés. Une erreur à ce stade peut retarder toute la procédure, voire la rendre caduque.

Agir impulsivement ou de manière précipitée

Changer la serrure, couper l’électricité ou menacer le locataire sont des pratiques strictement interdites, même en cas de dette avérée. Ces comportements peuvent se retourner contre le bailleur et donner lieu à une condamnation. Toute action de recouvrement doit respecter la procédure légale et être menée par les voies prévues par le droit locatif.

Oublier d’activer les garanties disponibles

Assurance loyers impayés, caution solidaire, FSL… Le bailleur doit vérifier tous les leviers de paiement alternatifs avant ou en parallèle de la voie judiciaire. Certains contrats de GLI exigent une déclaration dans un délai très court (souvent 30 jours après le premier impayé) : un simple oubli peut faire perdre une indemnisation.