Appartement Squatté : comment faire pour récupérer son bien?

Pour qu’un bien immobilier soit défini comme squatté, quelques paramètres sont à considérer : si par exemple le ou les squatteurs sont entrés dans l’appartement ou la maison par effraction, c’est-à-dire qu’ils ont forcé une serrure, brisé une vitre, défoncé une porte, etc.

Autre exemple, ils peuvent avoir employé des méthodes répréhensibles envers le propriétaire pour arriver à leurs fins : menaces, violences, tromperies, etc.

Il existe 2 conditions qui ne s’appliquent pas à la notion d’appartement squatté :

1. Vous avez hébergé une personne quelque temps et celle-ci refuse de partir ;
2. Votre bien immobilier est à destination de rentes locatives et votre locataire refuse de quitter le logement à la fin du bail de location. 

La procédure d’expulsion diffère légèrement dans les cas cités. Par ailleurs, on ne parle pas de squatteurs, mais d’occupants sans droit ni titre. La première chose à faire est de ne pas fournir de quittance de loyer, même si l’ancien locataire paye malgré tout son loyer.

Même s’il s’agit de votre appartement ou maison, vous ne devez pas intervenir vous-même. Premièrement, pour une question de sécurité. Ensuite, pour des raisons pénales. En effet, si vous intervenez vous-même, vous pourriez être poursuivi en justice. La condamnation maximale est de 3 ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende (art.226-4-2 du Code pénal).

En passant par une procédure légale pour expulser les squatteurs, vous pouvez obtenir gain de cause et dédommagement. En effet, les fraudeurs peuvent être condamnés et écoper des peines suivantes :

• 1 an de prison et 15 000 € d’amende pour être entré illégalement sur les lieux ;
• 1 an de prison et 15 000 € d’amende supplémentaires pour avoir résidé illégalement dans ce même logement.

2 possibilités s’offrent à vous pour faire évacuer les squatteurs de votre appartement :

• l’évacuation forcée par la procédure accélérée,
• ou l’expulsion suite à un procès de justice.

Évacuation forcée pour une procédure accélérée

Voici les étapes à suivre pour réaliser cette évacuation : 

• Porter plainte auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie, en mentionnant la violation de domicile ;
• Prouver que le logement appartient bien au plaignant. Munissez-vous donc d’une facture de moins de 3 mois ou de documents fiscaux. Si vous ne pouvez obtenir ni l’un ni l’autre rapidement, vous pouvez également faire rédiger une attestation de la part de l’un de vos voisins.
• Faire constater le squat par un officier de police.

Une fois ces étapes effectuées, en tant que propriétaire vous devez demander au préfet de réaliser une mise en demeure. Elle indiquera aux squatteurs de quitter le logement. Pour mener à bien cette partie de la procédure, vous pouvez demander l’aide d’un avocat, qui effectuera la demande auprès du préfet. À partir de la réception de la demande, le préfet dispose de 48 h pour déclarer sa décision. En cas de refus, un motif est notifié.

Une fois la mise en demeure acceptée, elle est notifiée aux squatteurs, qui ont au minimum 24 h pour quitter le logement et maximum 48 h. Aussi, le document est affiché en mairie et sur l’immeuble concerné. Enfin, cette mise en demeure peut être notifiée au demandeur, même si cet acte reste facultatif.

Si passé le délai imparti, les squatteurs n’ont pas quitté le logement, le préfet met en place une dernière procédure. Il contacte sans délai les forces de l’ordre pour effectuer l’évacuation de force.

Expulsion mise en place suite à une procédure devant le juge

Pour expulser les squatteurs, le propriétaire du domicile peut faire appel à un avocat. Voici les étapes à réaliser : 

• Contacter un avocat. Celui-ci saisit alors le juge. L’objectif est de demander au juge l’autoriser d’expulser les squatteurs. En plus de cela, une condamnation peut être mise en place. Elle implique aux squatteurs de payer au propriétaire une indemnité d’occupation et d’effraction des lieux.
• Préparer des documents. Ils visent à prouver que le logement appartient bien au propriétaire. Ils peuvent être : un titre de propriété, des documents fiscaux, une facture, etc.
• Prouver que le logement est occupé par des squatteurs. Pour cette étape, il est recommandé de faire appel à un commissaire de justice. Ce dernier se rend sur les lieux pour dresser un constat. Par la même occasion, il essaie d’identifier au moins un des squatteurs. Pour cela, il peut les interroger ou chercher à obtenir des informations sur les lieux.

Le juge des contentieux de la protection est ensuite saisi par l’avocat. Par la suite, un commissaire de justice transmet aux squatteurs une convocation à l’audience. Le juge acte sa décision et la transmet aux squatteurs par le biais d’un commissaire de justice et d’une signification.

Les squatteurs disposent d’un mois maximum pour quitter le logement, suite à la réception de la signification. Passé ce délai, un commissaire de justice leur transmet un commandement de quitter les lieux. Aucun délai supplémentaire ne leur est alors accordé.

S’ils sont récalcitrants, le commissaire de justice demande au préfet de commander les forces publiques. Ils interviennent alors pour expulser les squatteurs du logement. 

La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars inclus de chaque année. Elle interdit l’expulsion d’un locataire durant cette période. Toutefois, en cas d’appartement squatté, elle n’est pas applicable. En effet, il s’agit là de squatteurs et non pas de locataires. Ainsi, ces derniers peuvent être expulsés, quelle que soit la période de l’année.

Cas particuliers de squats

Plusieurs occupations illégales ne sont pas à proprement parler définies comme des squats. Les personnes à contacter, ainsi que les procédures à mettre en place sont différentes pour les cas suivants : 

• Local commercial ou (du moins non destiné au logement) squatté ;
• Terrain squatté ;
• Garage squatté.

Les principaux acteurs à contacter pour un appartement ou une maison squatté

Pour réaliser vos démarches d’expulsion ou d’évacuation accélérée, deux acteurs de la justice sont à contacter, en fonction de l’objectif souhaité.

Pour rappel, l’évacuation accélérée vous permet de récupérer votre logement rapidement. Toutefois, même si la procédure d’expulsion à l’aide d’un juge est plus longue à mettre en application, elle vous permet d’obtenir des indemnités pour avoir été victime d’un appartement squatté.

Avant de prendre votre décision, vous pouvez consulter un avocat et un commissaire de justice. Chacun d’entre eux vous fournira alors un devis gratuit. Dans certains cas, l’avocat peut également vous fournir des conseils gratuitement.

Un appartement squatté est une situation délicate. Pour faire évacuer les lieux, 2 possibilités existent : l’évacuation accélérée ou la procédure d’expulsion. Le choix de la procédure implique plus ou moins de temps d’exécution et l’obtention ou non d’une indemnisation. Dans les 2 cas, il convient d’agir rapidement pour obtenir gain de cause dans les meilleurs délais et récupérer votre logement.