Quels sont les 4 cas de relogement d'un locataire ?

Le droit au relogement est un engagement légal du propriétaire de fournir un logement de remplacement à ses locataires lorsque le logement actuel devient inhabitable en raison de travaux, de rénovations majeures, de vente ou de reprise du logement.

Dès la signature de son bail d'habitation, le locataire dispose du droit de jouir du bien qu'il loue. Aussi, le logement doit être décent conformément à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (absence de nuisibles et de parasites, niveau de performance énergétique minimum, bon état d'usage et de réparation…).

En effet, lorsque les conditions de décence du logement ne sont pas respectées, le propriétaire a l'obligation de reloger son locataire.

Par ailleurs, le locataire protégé (âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources en vigueur) dispose d'un droit de renouvellement automatique de son bail. En cas de vente ou de reprise du bien loué, le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement conformément à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, disposition confirmée par la jurisprudence du 30 mars 2023.

La vente ou la reprise du logement et les droits du locataire protégé

Le propriétaire a le droit de donner congé à son locataire à l'échéance du bail, pour l'un des trois motifs suivants :

• Congé pour reprise (pour y habiter ou y loger un proche) :
• Congé pour motif légitime et sérieux ;
• Congé pour vente du logement.

Il doit toutefois respecter certaines conditions énoncées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, notamment un délai de préavis fixé selon le type de location (vide ou meublée).

Le propriétaire doit aussi accorder au locataire un droit de préemption, c'est-à-dire une priorité pour acheter le bien s'il le souhaite. À défaut, le locataire doit quitter les lieux à la date prévue dans le congé.

Cependant, lorsque la location concerne un locataire protégé, celui-ci bénéficie, en plus, d'un droit au maintien dans les lieux. Dès lors, pour reprendre son bien, le propriétaire est tenu de lui proposer une solution de relogement.

Le congé au locataire bénéficiaire de l'AJPP

Depuis le 21 juillet 2023, le bénéficiaire d'une allocation journalière de présence parentale (AJPP) profite du même régime protecteur que le locataire protégé. 

Aussi, si le locataire a de faibles ressources et qu'il a la charge d'un enfant souffrant d'une maladie ou d'un handicap grave, le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement s'il souhaite mettre fin au bail.

L'insalubrité du bien loué (travaux ou démolition)

L'insalubrité est prononcée par arrêté du préfet. On distingue 2 types d'insalubrité :

• L'insalubrité irrémédiable : l'arrêté déclare le logement inhabitable. Si un locataire occupe le bien, le bail prend fin le premier jour du mois suivant la notification d'insalubrité. Le propriétaire doit proposer au locataire un relogement. Il doit également une indemnité au locataire correspondant à trois mois du nouveau loyer afin de couvrir ses frais de réinstallation ;
• L'insalubrité remédiable : l'arrêté prévoit un délai d'exécution de travaux visant à rendre le logement habitable. Celui-ci est donc inhabitable durant une période définie. Le bail du locataire est suspendu jusqu'à la fin des travaux. Le propriétaire doit reloger son locataire, à ses frais, le temps des travaux.

Les travaux concernant les logements sociaux (HLM)

Le propriétaire est parfois tenu de réaliser des travaux pour l'entretien et l'amélioration des parties communes ou privatives du logement (nouveau système de chauffage, isolation des fenêtres…).

Dans ce cas, la loi n'impose pas de relogement du locataire durant les travaux, sauf dans le cas d'un logement HLM.

Toutefois, lorsque la durée des travaux est supérieure à 20 jours ou lorsque le locataire ne peut continuer d'habiter dans l'appartement, celui-ci peut réclamer la résiliation du bail conformément à l'article 1724 du Code civil.

Il existe 4 situations qui obligent un bailleur de logement HLM à reloger son locataire :

• Projet d'urbanisme (réaménagement local, agrandissement des espaces verts, travaux pour lutter contre l'habitat insalubre…) ;
• Réalisation de travaux de structure (augmentation de la surface habitable, du nombre de logements, amélioration du confort…) ;
• Opérations de renouvellement urbain dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou d'une opération coordonnée par l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ;
• Travaux de démolition du bien immobilier.

Le nouveau logement proposé au locataire doit satisfaire aux exigences prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.

Le logement doit répondre aux besoins personnels, familiaux et professionnels du locataire et à ses capacités financières.

Par ailleurs, l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que le nouveau logement doit être situé dans le même secteur que l'ancien logement, à savoir :

• Si le logement actuel est situé dans une commune divisée en plusieurs arrondissements : le nouveau bien doit se trouver dans le même arrondissement, un arrondissement limitrophe ou une commune voisine de l'arrondissement où se trouve l'ancien logement ;
• Si le logement actuel est situé dans une commune divisée en cantons : le logement proposé doit être situé dans le même canton ou dans un canton limitrophe, dans la même commune ou dans une commune voisine au canton ;
• Dans tous les autres cas, l'offre de relogement doit concerner un bien situé sur le territoire de la même commune ou dans une commune limitrophe dans la limite géographique de 5 km aux alentours.

Le propriétaire doit respecter un certain formalisme pour proposer un relogement à son locataire protégé.

L'envoi d'une lettre recommandée 

Le propriétaire bailleur adresse un congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour un logement loué vide ou de 3 mois pour un logement meublé. Le délai de préavis commence à courir à compter de la date de réception de la lettre par le locataire.

Depuis le 1er janvier 2018, la notification de congé doit être accompagnée d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

L'accord de relogement du locataire

La proposition de relogement est soumise à l'accord du locataire. 

En cas de refus des solutions sérieuses de relogement proposées par le propriétaire (au moins 3), ce dernier sera réputé, aux yeux de la loi, comme ayant respecté son obligation de relogement.

Il sera autorisé à donner congé au locataire.

Modèle de lettre de congé d'un locataire âgé en cas de vente

Voici un modèle de congé pour vente avec offre de relogement :

Le locataire protégé n'est pas dispensé de respecter ses obligations contractuelles.

Par conséquent, il perd son droit au maintien dans les lieux et son droit au relogement dans les cas suivants :

• Loyers impayés ;
• Sous-location non autorisée ;
• Nuisances sonores (cas d'un locataire bruyant) ;
• Dégradation du logement (cas d'une expulsion du locataire avec animaux par exemple) ;
• etc.

Il peut être contraint de quitter les lieux si une procédure d'expulsion est engagée par le propriétaire. 

Néanmoins, les procédures d'expulsion sont suspendues pendant la trêve hivernale. Cette période s'étale généralement du 31 octobre au 31 mars et correspond aux mois les plus froids de l'année. Le locataire ne peut donc pas être tenu de quitter les lieux, et le propriétaire doit donc attendre l'année suivante pour récupérer son logement.