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Dans quels cas s'applique l'expulsion sans relogement du locataire ?

Expulsion sans relogement

SOMMAIRE

  • Obligations et interdictions du propriétaire en cas d'expulsion
  • Cas d'expulsion sans proposition de relogement
  • Recours pour le locataire expulsé sans relogement
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le propriétaire doit suivre une procédure d'expulsion légale en cas de défaillance du locataire.

L'expulsion forcée à l'initiative du bailleur est illégale. Seule les services de police peuvent intervenir dans ce cas.

Certains locataires peuvent être expulsés sans proposition de relogement.

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Le recours DALO a été mis en place pour empêcher l'expulsion sans relogement d'un locataire prioritaire ou vulnérable.

En effet, le propriétaire doit respecter ses obligations et la procédure d'expulsion s'il ne souhaite pas expulser sans reloger son locataire, même en période de trêve hivernale. En parallèle, les locataires modestes peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'un logement social ou de différentes aides financières afin de faciliter leur relogement.

Quelles sont les obligations et les interdictions du propriétaire en cas d'expulsion ?

Ce que le propriétaire bailleur doit faire

Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers et ses charges, qu'il dégrade le logement loué, qu'il trouble le voisinage, s'il n'est pas de bonne foi…, le propriétaire peut engager contre lui une procédure de résiliation de bail et d'expulsion.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le bail à usage d'habitation doit systématiquement contenir une clause résolutoire visant à résilier le bail de plein droit en cas de défaillance du locataire.

Dès lors, le propriétaire doit suivre la procédure d'expulsion en 4 étapes :

  • Il mandate un commissaire de justice pour délivrer au locataire un commandement de payer ;
  • À défaut de paiement dans un délai de 6 semaines (le délai était de deux mois avant la loi de 2023), le propriétaire saisit le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d'expulsion ;
  • Si le locataire refuse de quitter le logement, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux ;
  • Si le locataire ne s'exécute pas, la force publique procède à son expulsion forcée.

Une proposition de relogement suite à l'expulsion est obligatoire si le locataire est prioritaire ou vulnérable. Pour cela, il doit faire valoir son droit au logement opposable (DALO) dont nous parlerons plus loin. 

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus) protège les locataires des expulsions durant cette période.

Et dans le cas d'un surendettement du locataire ? 

Lorsqu'un dossier de surendettement a été déposé par le locataire, le juge peut suspendre la procédure d'expulsion jusqu'à la décision définitive de la commission statuant sur la situation de surendettement de l'intéressé.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire

Le propriétaire qui souhaite expulser son locataire doit suivre la procédure d'expulsion imposée par la loi. L'expulsion forcée ne peut intervenir que par les services de police.

Aussi, le propriétaire bailleur n'a pas le droit de :

  • Forcer la serrure et pénétrer illégalement dans le logement ;
  • Changer les serrures ;
  • Couper volontairement l'électricité, le gaz ou l'eau du logement ;
  • Endommager les compteurs ou les câbles d'accès à internet, au téléphone…
  • Menacer ou violenter les locataires pour qu'ils quittent les lieux ;
  • etc.
Quelles sanctions pour le propriétaire en cas de non respect de la procédure d'expulsion ?

Le propriétaire qui se rendrait coupable de tels agissements pour expulser le locataire de son logement s'expose à une peine de prison pouvant aller jusqu'à 3 ans et une amende pouvant atteindre 30 000 euros.

Dans quels cas prendre des mesures d'expulsion sans proposition de relogement ?

Le départ du locataire sans relogement 

Il ne faut pas confondre congé et expulsion.

En effet, l'expulsion fait suite à une décision de justice. Elle est mise en œuvre par un commissaire de justice. 

Depuis la loi DALO, les préfets doivent systématiquement reloger les locataires vulnérables et prioritaires expulsés.

Concernant le congé, il est délivré au locataire par le propriétaire. Il entraîne le départ de l'occupant au terme du délai de préavis.

Si celui-ci ne quitte pas les lieux à la date prévue, le bailleur peut engager une action en justice pour faire prononcer la résiliation du contrat de location et l'expulsion du locataire avec concours de la force publique si nécessaire.

Dans le cadre d'un congé, le propriétaire n'est pas tenu de faire une proposition de relogement à son locataire, sauf exception des cas de relogement obligatoire suivants :

  • Congé pour vente ou pour reprise adressé à un locataire protégé ;
  • Travaux de remise en conformité d'un logement frappé par un arrêté d'insalubrité ou de péril (article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation) ;
  • Travaux de structure réalisés dans un logement social (augmentation de la surface habitable par exemple).

Les expulsions possibles sans relogement 

Tous les locataires ne bénéficient pas d'une protection en cas d'expulsion. En effet, certaines situations autorisent le propriétaire du logement à expulser les occupants sans offre de relogement, y compris durant la trêve hivernale. 

Il s'agit des occupants suivants :

  • Les squatteurs sans droit ni titre d'un bien à usage d'habitation : ils peuvent être délogés par la force publique à tout moment. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces occupants illégaux encourent une peine de prison maximale de 3 ans et une amende de 45 000 euros ;
  • Les squatteurs d'un bien à un autre usage que l'habitation (garage, terrain…) : le juge du tribunal d'instance peut décider de raccourcir ou d'annuler la durée de grâce liée à la trêve hivernale ;
  • Les locataires qui refusent de quitter les lieux alors qu'ils ont reçu une proposition de relogement correspondant à leurs besoins ;
  • L'époux, partenaire de pacs ou concubin dont l'expulsion a été prononcée par un juge aux termes d'une ordonnance de non-conciliation dans le cadre d'un divorce ;
  • L'époux, partenaire de pacs ou concubin violent dont l'expulsion a été ordonnée par un juge aux termes d'une ordonnance de protection.
Qu'est-ce que la "trêve hivernale" ?

La trêve hivernale est une période durant laquelle les expulsions et les coupures de gaz et d'électricité sont suspendues.  Conformément à la loi Alur de 2014, elle dure 5 mois, du 1er novembre au 31 mars.

Solutions en cas d'expulsion sans relogement : qui peut aider le locataire  ?

Le locataire expulsé doit retrouver un logement adapté à sa situation personnelle et financière. Il peut avoir recours à un logement social, au relogement par le préfet grâce à la loi DALO ou demander une aide financière.

Le logement social

Même s'il a fait l'objet d'une expulsion, le locataire peut déposer une demande de logement social. En effet, les habitations à loyers modérés (HLM) sont destinées aux locataires français ou étrangers titulaires d'un titre de séjour valide dont les revenus sont modestes.

Le locataire remplit un formulaire Cerfa 14069*01. Il le dépose à la mairie ou à la préfecture dont il dépend.

Le logement social doit être habité au minimum 8 mois dans l'année, sauf motif légitime (déplacement professionnel, raisons de santé, cas de force majeure).

Dans le cadre d'une démolition de l'immeuble à usage d'habitation à loyer modéré, le bailleur doit proposer au locataire jusqu'à 3 nouveaux logements conformes à ses besoins et ses possibilités. La dernière proposition est accompagnée d'un congé. En cas de refus du locataire, le juge peut ordonner la résiliation du bail et l'expulsion.

Le bailleur social adresse tous les ans au locataire une enquête de ressources. Celle-ci est obligatoire. Dans certains cas, l'absence de réponse à l'enquête peut entraîner la résiliation du bail.

En 2024, le plafond de ressources pour bénéficier d'un logement social est fixé à :

  • 33 857 € par an pour une personne seule résidant à Paris (communes limitrophes et Île-de-France) et 26 491 € dans les autres régions.
  • 50 603 € par an pour un couple résidant à Paris et alentour et 35 378 € dans les autres régions.

Les revenus fiscaux pris en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année N-2, c'est-à-dire, pour une demande de logement en 2024, aux revenus fiscaux de référence de 2022 inscrits sur la déclaration d'impôts 2023.

Le relogement par le préfet grâce à la loi DALO

Depuis la loi dite « DALO » du 5 mars 2007, les locataires menacés d'expulsion n'étant pas en mesure de retrouver un logement décent et indépendant par leurs propres moyens peuvent saisir la Commission départementale de médiation. Ils doivent s'adresser à la préfecture ou aux services sociaux.

Le recours DALO a pour objectif de reconnaître les locataires prioritaires aux besoins urgents pour faire valoir leur droit au logement opposable.

Depuis le 26 octobre 2012, les préfets ont l'obligation de reloger ces bénéficiaires dans un délai fixé par la commission lorsqu'ils sont menacés d'expulsion.

Ces décisions peuvent faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif.

Les aides financières

L'État et les collectivités peuvent, sous conditions, octroyer des aides financières pour aider le locataire à retrouver un logement. 

Il existe plusieurs types d'aides :

  • Le fonds de solidarité logement (FSL) accordé par la Caisse d'allocations familiales ;
  • Les aides financières, alimentaires, etc., accordées par le Centre communal d'action sociale ;
  • Le Fonds national d'accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL) permettant l'accès et le maintien dans le logement des locataires en difficulté ;
  • L'avance Loca-pass accordé par Action logement afin d'aider le locataire à verser le montant du dépôt de garantie ;
  • etc.
Quels organismes peut aider le locataire expulsé ?

Plusieurs organismes sont susceptibles d'assister le locataire à trouver un nouveau logement, par exemple : le Centre d’Hébergement et de Réinsertion sociale (CHRS), les résidences hôtelières à vocation sociale pour les personnes en détresse ou sans-abri (RHVS), le Centre Communal d’Action sociale (CCAS) pour les personnes ayant besoin d’une solution de relogement…

FAQ

Comment être relogé après expulsion ?

Les locataires menacés d'expulsion, sans solution de relogement, doivent saisir la Commission de médiation pour être reconnus prioritaires et faire valoir leur droit au logement opposable (loi DALO). Lorsque l'expulsion est effective, les locataires peuvent déposer une demande de logement social de type HLM.

Quels sont les différents cas d'obligation de relogement ?

Le propriétaire est tenu de proposer une solution de relogement à son locataire en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…), de travaux empêchant la jouissance du logement, de vente du bien loué à un locataire protégé et d'insalubrité du logement. 

Par ailleurs, dans le cadre d'un logement HLM, le bailleur social doit reloger le locataire en cas d'opération d'urbanisme, de travaux de structure, d'opération de renouvellement urbain, de démolition. 

Peut-on relouer après une expulsion ?

Oui, même s'ils ont été expulsés, les locataires ont le droit de relouer un logement. Ils peuvent déposer une demande de logement social.

Peut-on expulser un locataire malade ?

Oui, il est possible d'expulser un locataire malade s'il ne respecte pas ses obligations locatives (paiement du loyer, respect du règlement de copropriété, jouissance paisible…).

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