Dans quels cas s'applique l'expulsion sans relogement du locataire ?

Ce que le propriétaire bailleur doit faire

Lorsque le locataire ne paie pas ses loyers et ses charges, qu'il dégrade le logement loué, qu'il trouble le voisinage, s'il n'est pas de bonne foi…, le propriétaire peut engager contre lui une procédure de résiliation de bail et d'expulsion.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le bail à usage d'habitation doit systématiquement contenir une clause résolutoire visant à résilier le bail de plein droit en cas de défaillance du locataire.

Dès lors, le propriétaire doit suivre la procédure d'expulsion en 4 étapes :

• Il mandate un commissaire de justice pour délivrer au locataire un commandement de payer ;
• À défaut de paiement dans un délai de 6 semaines (le délai était de deux mois avant la loi de 2023), le propriétaire saisit le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d'expulsion ;
• Si le locataire refuse de quitter le logement, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux ;
• Si le locataire ne s'exécute pas, la force publique procède à son expulsion forcée.

Une proposition de relogement suite à l'expulsion est obligatoire si le locataire est prioritaire ou vulnérable. Pour cela, il doit faire valoir son droit au logement opposable (DALO) dont nous parlerons plus loin. 

La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus) protège les locataires des expulsions durant cette période.

Ce que le propriétaire ne peut pas faire

Le propriétaire qui souhaite expulser son locataire doit suivre la procédure d'expulsion imposée par la loi. L'expulsion forcée ne peut intervenir que par les services de police.

Aussi, le propriétaire bailleur n'a pas le droit de :

• Forcer la serrure et pénétrer illégalement dans le logement ;
• Changer les serrures ;
• Couper volontairement l'électricité, le gaz ou l'eau du logement ;
• Endommager les compteurs ou les câbles d'accès à internet, au téléphone…
• Menacer ou violenter les locataires pour qu'ils quittent les lieux ;
• etc.

Le départ du locataire sans relogement 

Il ne faut pas confondre congé et expulsion.

En effet, l'expulsion fait suite à une décision de justice. Elle est mise en œuvre par un commissaire de justice. 

Depuis la loi DALO, les préfets doivent systématiquement reloger les locataires vulnérables et prioritaires expulsés.

Concernant le congé, il est délivré au locataire par le propriétaire. Il entraîne le départ de l'occupant au terme du délai de préavis.

Si celui-ci ne quitte pas les lieux à la date prévue, le bailleur peut engager une action en justice pour faire prononcer la résiliation du contrat de location et l'expulsion du locataire avec concours de la force publique si nécessaire.

Dans le cadre d'un congé, le propriétaire n'est pas tenu de faire une proposition de relogement à son locataire, sauf exception des cas de relogement obligatoire suivants :

• Congé pour vente ou pour reprise adressé à un locataire protégé ;
• Travaux de remise en conformité d'un logement frappé par un arrêté d'insalubrité ou de péril (article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation) ;
• Travaux de structure réalisés dans un logement social (augmentation de la surface habitable par exemple).

Les expulsions possibles sans relogement 

Tous les locataires ne bénéficient pas d'une protection en cas d'expulsion. En effet, certaines situations autorisent le propriétaire du logement à expulser les occupants sans offre de relogement, y compris durant la trêve hivernale. 

Il s'agit des occupants suivants :

• Les squatteurs sans droit ni titre d'un bien à usage d'habitation : ils peuvent être délogés par la force publique à tout moment. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces occupants illégaux encourent une peine de prison maximale de 3 ans et une amende de 45 000 euros ;
• Les squatteurs d'un bien à un autre usage que l'habitation (garage, terrain…) : le juge du tribunal d'instance peut décider de raccourcir ou d'annuler la durée de grâce liée à la trêve hivernale ;
• Les locataires qui refusent de quitter les lieux alors qu'ils ont reçu une proposition de relogement correspondant à leurs besoins ;
• L'époux, partenaire de pacs ou concubin dont l'expulsion a été prononcée par un juge aux termes d'une ordonnance de non-conciliation dans le cadre d'un divorce ;
• L'époux, partenaire de pacs ou concubin violent dont l'expulsion a été ordonnée par un juge aux termes d'une ordonnance de protection.

Le locataire expulsé doit retrouver un logement adapté à sa situation personnelle et financière. Il peut avoir recours à un logement social, au relogement par le préfet grâce à la loi DALO ou demander une aide financière.

Le logement social

Même s'il a fait l'objet d'une expulsion, le locataire peut déposer une demande de logement social. En effet, les habitations à loyers modérés (HLM) sont destinées aux locataires français ou étrangers titulaires d'un titre de séjour valide dont les revenus sont modestes.

Le locataire remplit un formulaire Cerfa 14069*01. Il le dépose à la mairie ou à la préfecture dont il dépend.

Le logement social doit être habité au minimum 8 mois dans l'année, sauf motif légitime (déplacement professionnel, raisons de santé, cas de force majeure).

Dans le cadre d'une démolition de l'immeuble à usage d'habitation à loyer modéré, le bailleur doit proposer au locataire jusqu'à 3 nouveaux logements conformes à ses besoins et ses possibilités. La dernière proposition est accompagnée d'un congé. En cas de refus du locataire, le juge peut ordonner la résiliation du bail et l'expulsion.

Le bailleur social adresse tous les ans au locataire une enquête de ressources. Celle-ci est obligatoire. Dans certains cas, l'absence de réponse à l'enquête peut entraîner la résiliation du bail.

Le relogement par le préfet grâce à la loi DALO

Depuis la loi dite « DALO » du 5 mars 2007, les locataires menacés d'expulsion n'étant pas en mesure de retrouver un logement décent et indépendant par leurs propres moyens peuvent saisir la Commission départementale de médiation. Ils doivent s'adresser à la préfecture ou aux services sociaux.

Le recours DALO a pour objectif de reconnaître les locataires prioritaires aux besoins urgents pour faire valoir leur droit au logement opposable.

Depuis le 26 octobre 2012, les préfets ont l'obligation de reloger ces bénéficiaires dans un délai fixé par la commission lorsqu'ils sont menacés d'expulsion.

Ces décisions peuvent faire l'objet d'un recours devant le tribunal administratif.

Les aides financières

L'État et les collectivités peuvent, sous conditions, octroyer des aides financières pour aider le locataire à retrouver un logement. 

Il existe plusieurs types d'aides :

• Le fonds de solidarité logement (FSL) accordé par la Caisse d'allocations familiales ;
• Les aides financières, alimentaires, etc., accordées par le Centre communal d'action sociale ;
• Le Fonds national d'accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL) permettant l'accès et le maintien dans le logement des locataires en difficulté ;
• L'avance Loca-pass accordé par Action logement afin d'aider le locataire à verser le montant du dépôt de garantie ;
• etc.