Comment expulser un locataire qui paye son loyer ?

Dès lors que vous signez un contrat locatif avec une personne morale, cette dernière est tenue par la loi de payer son loyer à la date indiquée sur le bail. Dans le secteur privé (dans le cas d’un propriétaire-bailleur privé) le montant du loyer du logement loué vide, ou meublé à des fins de résidence principale est fixé librement par le propriétaire. Le propriétaire a la liberté de réviser le loyer une fois par an si cette révision est anticipée par une clause du bail qui le prévoit. 

Néanmoins, si en tant que propriétaire, vous n’avez pas fait l’annonce de révision du loyer dans l’année qui suit la date de révision, vous perdez la possibilité de réviser le loyer.

Maintenant que nous avons fait une petite révision des obligations respectives à l’égard du loyer d’un logement d’habitation privée, nous pouvons aborder dans la suite de cet article les cas de figures légaux pouvant aboutir à la rupture d’un bail d’habitation, même si le locataire paye son loyer. 

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez expulser le locataire même si ce dernier n’est pas fautif d’un manquement à ses obligations, ou auteur d’un agissement illégal ? Sachez qu'il existe trois motifs pour permettre à un propriétaire de récupérer son logement directement : 

1. Le congé pour vente ;
2. Le congé pour reprise ;
3. Le congé pour motif légitime et sérieux. 

En effet, comme prévu par la loi, en tant que propriétaire vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement, pour le reprendre, c'est-à-dire y habiter vous même ou y loger un proche, ou encore pour un motif légitime et sérieux. 

Vous serez alors tenu de respecter des obligations de forme et de délais pour que la procédure de rupture du bail soit légale. Néanmoins, gardez en tête que certains locataires sont protégés et que vous ne pourrez leur donner congé que sous certaines conditions. 

Le congé pour vente 

Ce congé est applicable dans le cas où, en tant que propriétaire, vous souhaitez vendre le logement. Votre locataire bénéficie alors d’un droit de préemption, c'est-à-dire qu’il est prioritaire sur la liste des acheteurs potentiels. 

Vous devez alors avertir votre locataire, et tous les signataires du bail, de l’intention et du motif du congé que vous lui donnez au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous donnerez les informations suivantes :

• Motif du congé (vente) ; 
• Prix et conditions de vente du bien ;
• Description précise du bien ;
• Rappel des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, afin d’indiquer les conditions de l’offre de vente au locataire habitant le logement mis à la vente.  

Le locataire doit alors pouvoir disposer d’un délai d’au moins 6 mois avant la date butoir du bail. 

Si votre locataire n’est pas intéressé par l’achat du bien immobilier qu’il occupe, et qu’il : 

• Adresse son refus ;
• Ne répond pas dans un délai de 2 mois ; 
• Ou formule une contre-proposition que vous refusez.

Alors le locataire sera tenu de quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis annoncé dans le courrier de congé.  

Le congé pour reprise 

De la même manière, un propriétaire est en mesure de donner congé à un locataire légalement et sans motif d’exclusion dans la mesure où il souhaite reprendre le logement. On parle alors de congé pour reprise. 

Dans ce cas spécifique de rupture du bail avant sa date d’échéance, en tant que propriétaire vous pouvez donner congé à un locataire pour faire de ce logement votre résidence principale, ou pour y loger un parent proche qui en fera alors sa résidence principale. 

Sont considérés comme un parent proche dans le cas d’un congé pour reprise :

1. L’époux ou l’épouse du propriétaire, son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, ou encore ou son partenaire de Pacs ;
2. Ou un ascendant du propriétaire ou de son époux, épouse, concubin, concubine, ou partenaire de Pacs (parent, grand-parent, arrière-grand-parent) ;
3. Ou encore un descendant (enfant, petits-enfants, arrière petits enfants). 

Vous devez alors adresser un courrier à tous les signataires du bail, qui précise : 

• La raison motivant le congé pour reprise ;
• Le nom et l’adresse de la personne bénéficiaire ;
• Le lien de parenté entre vous et le bénéficiaire de la reprise ;
• La justification indiquant le caractère réel et sérieux de la reprise du bien. 

Cette lettre de congé doit comporter une copie de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Comme pour le congé pour vente, le locataire doit pouvoir disposer d’au moins 6 mois de préavis avant la date d’échéance du bail ou de la première reconduction du bail. 

Le congé pour motif légitime et sérieux 

En tant que propriétaire mécontent, vous pourriez également souhaiter donner congé au locataire et vous appuyer sur un motif légitime et sérieux. En effet, un locataire qui paie correctement son loyer n’est pas nécessairement un locataire que l’on a envie de garder dans son bien. 

Il peut être à l’origine de troubles du voisinage ou encore se montrer peu sérieux quant à ses obligations en tant que locataire. Et vous pourriez avoir envie de vous séparer de lui, ou elle, avant l'échéance du contrat de location qui vous lie. 

Voici les obligations légales d’un locataire, qui peuvent à elles seules faire l’objet de motif d’expulsion si elles ne sont pas respectées par votre locataire :

• Souscrire à une assurance habitation ;
• Régler le montant du loyer à la date de paiement prévu par le contrat ;
• Régler le montant des charges locatives de co-propriété, comme cela est prévu par le contrat de bail ;
• Respecter les règles énoncées par le règlement de la copropriété ; 
• Demander une autorisation préalable pour la réalisation de travaux dans le bien loué ;
• Demander une autorisation préalable en cas d’intention de changement de destination du bail ;
• Demander une autorisation préalable en cas d’intention de changement de titulaire du bail ;
• Respecter le voisinage et ne pas être auteur de troubles tels que les nuisances sonores (découvrez notre article dédié à ce sujet) ;
• Régler la somme attendue correspondant au dépôt de garantie lors de l’entrée du locataire dans le logement ;
• Ne pas faire de dégradations du logement loué ;
• Ne pas faire de sous-location dans le logement loué à moins d’une autorisation préalable du propriétaire ;
• Éviter toute pratique d’activités illégales au sein du logement. 

Si ces obligations ne sont pas respectées par le locataire, le propriétaire peut démarrer une procédure d’expulsion à l'expiration du contrat, avec un délai de préavis de 6 mois. 

Pour cela vous devrez respecter une procédure stricte vous imposant dans un premier temps de mettre en demeure le locataire de remplir les obligations qui lui incombent.

Puis dans un second temps, si vous souhaitez poursuivre votre démarche vous pourrez alors assigner votre locataire en justice et ce par voie d’huissier impérativement. 

Enfin dans un troisième temps, votre cas sera porté au tribunal devant un juge et la décision de commandement d’expulsion sera actée par voie légale. 

Vous l’aurez compris, si vous êtes propriétaire en France, il existe des raisons légales pour donner congé à un locataire. Et si le non-paiement du loyer est l'un des motifs les plus courants d'expulsion, il y a d’autres motifs légaux et légitimes pour un propriétaire qui souhaite récupérer son logement. 

Il serait toutefois très peu judicieux d’invoquer un de ces motifs à mauvais escient. En effet, un tribunal pourrait alors vous sanctionner d’une amende forfaitaire de 6 000 €.