Comment expulser un locataire qui paye son loyer ?

Refus de renouvellement du bail en fin de location

À l’échéance du bail (généralement tous les 3 ans en location vide, 1 an en meublé), le bailleur peut donner congé à son locataire même s’il paie correctement son loyer.

Ce congé doit être justifié par l’un des trois motifs prévus par la loi :

• Reprise du logement pour y habiter (par le bailleur ou un proche) ;
• Vente du bien (avec ou sans maintien du locataire selon les conditions) ;
• Motif légitime et sérieux, comme des troubles de voisinage répétés, un usage non conforme du logement, ou des manquements contractuels.

Manquement grave du locataire en cours de bail

Le paiement du loyer n’efface pas les autres obligations du locataire. Un comportement fautif peut justifier une action judiciaire pour résiliation anticipée du bail, même en cours de contrat. Sont notamment considérés comme des manquements graves :

• Des nuisances de voisinage persistantes ;
• Une sous-location illégale ;
• Le non-respect des règles d’hygiène ou de sécurité ;
• Les dégradations volontaires du logement.

Expulsion après un congé en fin de bail

Lorsqu’un bail arrive à échéance, le bailleur peut choisir de ne pas le renouveler. Cette procédure peut déboucher sur l'expulsion du locataire s'il refuse de quitter les lieux. 

Dans une telle situation, le bailleur doit : 

1. Adresser une lettre de congé au locataire : le bailleur doit envoyer une lettre de congé au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois en meublé), par recommandé avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre. Le congé doit mentionner l'un des motifs légaux (reprise, vente ou motif légitime et sérieux) ;
2. Faire constater le maintien dans les lieux par un huissier : si le locataire reste après le préavis, un commissaire de justice doit constater officiellement qu’il occupe encore le logement sans droit ni titre ;
3. Assigner le locataire devant le juge : le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour demander l’expulsion. Le locataire est convoqué à une audience et peut se défendre ou demander un délai ;
4. Obtenir un jugement d’expulsion : si le juge valide la demande, il prononce l’expulsion. Il peut accorder un délai au locataire ou ordonner son départ immédiat ;
5. Délivrer un commandement de quitter les lieux : un huissier signifie au locataire un commandement de quitter les lieux, lui laissant en général 2 mois pour partir ;
6. Demander le concours de la force publique : si le locataire ne part pas au terme des 2 mois, l’huissier demande l’intervention de la préfecture pour procéder à l’expulsion avec la police.

Expulsion pour faute grave du locataire

Lorsqu’un locataire manque gravement à ses obligations, le bailleur peut engager une procédure de résiliation judiciaire du bail, même si les loyers sont régulièrement payés. Ces fautes peuvent être liées à des nuisances, à un usage détourné du bien ou à des dégradations importantes.

La procédure se déroule en plusieurs étapes :

1. Mise en demeure du locataire : le bailleur doit d’abord adresser au locataire une mise en demeure écrite, l’enjoignant de cesser les manquements constatés (troubles de voisinage, sous-location, dégradations…). Cette lettre, envoyée en recommandé ou signifiée par un commissaire de justice, constitue une preuve indispensable en cas de contentieux ;
2. Saisine du tribunal judiciaire : si le locataire ne se conforme pas à la mise en demeure, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail. Il doit démontrer le caractère grave et répété des manquements, rendant la poursuite du bail impossible ;
3. Jugement de résiliation : le juge examine les preuves et peut prononcer la résiliation du bail s’il estime les fautes suffisamment sérieuses. Il fixe éventuellement un délai pour permettre au locataire de quitter les lieux ;
4. Commandement de quitter les lieux : une fois le jugement rendu, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux, lui laissant un délai d’exécution (souvent 2 mois) ;
5. Recours à la force publique : si le locataire refuse toujours de partir, le bailleur peut demander le concours de la force publique auprès de la préfecture. La police ou la gendarmerie intervient alors pour procéder à l’expulsion effective.

Les locataires protégés profitent d'un droit au maintien dans le logement. En principe, ils ne peuvent être expulsés de leurs domiciles. Toutefois, la loi permet une expulsion si :

Le bailleur soumet une offre de relogement valable au locataire protégé

Le bailleur est tenu de proposer un logement de remplacement correspondant aux besoins du locataire protégé.

Ce logement doit être :

• Situé à proximité du logement actuel ;
• Adapté aux capacités financières du locataire ;
• Conforme aux conditions de décence prévues par la loi.

Si ces conditions sont respectées et que le relogement est proposé, le congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux peut alors être délivré.

Le bailleur ou l'un de ses proches est âgé de plus de 65 ans ou en situation précaire

Dans le cadre d'un congé pour reprise, la protection du locataire ne s'applique plus si le futur occupant est âgé de plus de 65 ans ou s'il est en situation précaire.