Publié le 9 décembre 2022Mis à jour le 7 avril 2023
Publié le 9 décembre 2022Mis à jour le 7 avril 2023
En tant que propriétaire, il est important de connaître vos droits et obligations lorsqu'il s'agit d'expulser un locataire. En France, il existe certaines raisons légales d'expulsion qui sont décrites dans le Code Civil. Si votre locataire cause des dommages à votre propriété par exemple, ou bien si il viole les conditions de son bail, vous pouvez peut-être l'expulser légalement. Saviez-vous qu’il existe aussi d’autres conditions pour expulser légalement un locataire en France ?
En tant que propriétaire d'un bien immobilier en France, il est important de connaître les exigences légales relatives à l'expulsion d'un locataire. Bien que le processus puisse sembler simple, certaines procédures doivent être suivies pour que l'expulsion soit légale.
En comprenant quand vous pouvez légalement expulser un locataire et en suivant les procédures appropriées, vous pouvez vous protéger contre d'éventuels problèmes juridiques à l'avenir.
SOMMAIRE
Dès lors que vous signez un contrat locatif avec une personne morale, cette dernière est tenue par la loi de payer son loyer à la date indiquée sur le bail. Dans le secteur privé (dans le cas d’un propriétaire-bailleur privé) le montant du loyer du logement loué vide, ou meublé à des fins de résidence principale est fixé librement par le propriétaire. Le propriétaire a la liberté de réviser le loyer une fois par an si cette révision est anticipée par une clause du bail qui le prévoit.
Néanmoins, si en tant que propriétaire, vous n’avez pas fait l’annonce de révision du loyer dans l’année qui suit la date de révision, vous perdez la possibilité de réviser le loyer.
Maintenant que nous avons fait une petite révision des obligations respectives à l’égard du loyer d’un logement d’habitation privée, nous pouvons aborder dans la suite de cet article les cas de figures légaux pouvant aboutir à larupture d’un bail d’habitation, même si le locataire paye son loyer.
Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez expulser le locataire même si ce dernier n’est pas fautif d’un manquement à ses obligations, ou auteur d’un agissement illégal ? Sachez qu'il existe trois motifs pour permettre à un propriétaire de récupérer son logement directement :
En effet, comme prévu par la loi, en tant que propriétaire vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement, pour le reprendre, c'est-à-dire y habiter vous même ou y loger un proche, ou encore pour un motif légitime et sérieux.
Vous serez alors tenu de respecter des obligations de forme et de délais pour que la procédure de rupture du bail soit légale. Néanmoins, gardez en tête que certains locataires sont protégés et que vous ne pourrez leur donner congé que sous certaines conditions.
Ce congé est applicable dans le cas où, en tant que propriétaire, vous souhaitez vendre le logement. Votre locataire bénéficie alors d’un droit de préemption, c'est-à-dire qu’il est prioritaire sur la liste des acheteurs potentiels.
Vous devez alors avertir votre locataire, et tous les signataires du bail, de l’intention et du motif du congé que vous lui donnez au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous donnerez les informations suivantes :
Le locataire doit alors pouvoir disposer d’un délai d’au moins 6 mois avant la date butoir du bail.
Si votre locataire n’est pas intéressé par l’achat du bien immobilier qu’il occupe, et qu’il :
Alors le locataire sera tenu de quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis annoncé dans le courrier de congé.
De la même manière, un propriétaire est en mesure de donner congé à un locataire légalement et sans motif d’exclusion dans la mesure où il souhaite reprendre le logement. On parle alors de congé pour reprise.
Dans ce cas spécifique de rupture du bail avant sa date d’échéance, en tant que propriétaire vous pouvez donner congé à un locataire pour faire de ce logement votre résidence principale, ou pour y loger un parent proche qui en fera alors sa résidence principale.
Sont considérés comme un parent proche dans le cas d’un congé pour reprise :
Vous devez alors adresser un courrier à tous les signataires du bail, qui précise :
Cette lettre de congé doit comporter une copie de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Comme pour le congé pour vente, le locataire doit pouvoir disposer d’au moins 6 mois de préavis avant la date d’échéance du bail ou de la première reconduction du bail.
En tant que propriétaire mécontent, vous pourriez également souhaiter donner congé au locataire et vous appuyer sur un motif légitime et sérieux. En effet, un locataire qui paie correctement son loyer n’est pas nécessairement un locataire que l’on a envie de garder dans son bien.
Il peut être à l’origine de troubles du voisinage ou encore se montrer peu sérieux quant à ses obligations en tant que locataire. Et vous pourriez avoir envie de vous séparer de lui, ou elle, avant l'échéance du contrat de location qui vous lie.
Voici les obligations légales d’un locataire, qui peuvent à elles seules faire l’objet de motif d’expulsion si elles ne sont pas respectées par votre locataire :
Si ces obligations ne sont pas respectées par le locataire, le propriétaire peut démarrer une procédure d’expulsion à l'expiration du contrat, avec un délai de préavis de 6 mois.
Pour cela vous devrez respecter une procédure stricte vous imposant dans un premier temps de mettre en demeure le locataire de remplir les obligations qui lui incombent.
Puis dans un second temps, si vous souhaitez poursuivre votre démarche vous pourrez alors assigner votre locataire en justice et ce par voie d’huissier impérativement.
Enfin dans un troisième temps, votre cas sera porté au tribunal devant un juge et la décision de commandement d’expulsion sera actée par voie légale.
Vous l’aurez compris, si vous êtes propriétaire en France, il existe des raisons légales pour donner congé à un locataire. Et si le non-paiement du loyer est l'un des motifs les plus courants d'expulsion, il y a d’autres motifs légaux et légitimes pour un propriétaire qui souhaite récupérer son logement.
Il serait toutefois très peu judicieux d’invoquer un de ces motifs à mauvais escient. En effet, un tribunal pourrait alors vous sanctionner d’une amende forfaitaire de 6 000 €.
Vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter le logement pour n’importe quelle raison. Il existe trois motifs vous autorisent à donner congé à votre locataire :
Si votre demande de congé est valable et justifié, et que vous avez respecté les procédures légales, le locataire doit quitter les lieux après l’expiration du préavis de 6 mois. S'il refuse, vous devez faire constater son occupation illicite par un huissier, puis saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir son expulsion.
Si le locataire ne respecte pas ses obligations, vous pouvez mettre en place dans un premier temps une procédure à l’amiable. En revanche, si aucun accord n'est trouvé un avis d’expulsion pourra être prononcé par décision du tribunal. Sachez qu'une procédure d’expulsion peut-être est longue, entre 6 et 12 mois, parfois plus à cause de la trêve hivernale. Ainsi, il est fortement conseillé de favoriser la conciliation à l'amiable avant de lancer une procédure judiciaire. Pensez à garder une trace de vos échanges (courrier recommandé, mail) si aucune solution n’est trouvée.
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
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Dès lors que vous signez un contrat locatif avec une personne morale, cette dernière est tenue par la loi de payer son loyer à la date indiquée sur le bail. Dans le secteur privé (dans le cas d’un propriétaire-bailleur privé) le montant du loyer du logement loué vide, ou meublé à des fins de résidence principale est fixé librement par le propriétaire. Le propriétaire a la liberté de réviser le loyer une fois par an si cette révision est anticipée par une clause du bail qui le prévoit.
Néanmoins, si en tant que propriétaire, vous n’avez pas fait l’annonce de révision du loyer dans l’année qui suit la date de révision, vous perdez la possibilité de réviser le loyer.
Maintenant que nous avons fait une petite révision des obligations respectives à l’égard du loyer d’un logement d’habitation privée, nous pouvons aborder dans la suite de cet article les cas de figures légaux pouvant aboutir à larupture d’un bail d’habitation, même si le locataire paye son loyer.
Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez expulser le locataire même si ce dernier n’est pas fautif d’un manquement à ses obligations, ou auteur d’un agissement illégal ? Sachez qu'il existe trois motifs pour permettre à un propriétaire de récupérer son logement directement :
En effet, comme prévu par la loi, en tant que propriétaire vous pouvez donner congé à votre locataire pour vendre le logement, pour le reprendre, c'est-à-dire y habiter vous même ou y loger un proche, ou encore pour un motif légitime et sérieux.
Vous serez alors tenu de respecter des obligations de forme et de délais pour que la procédure de rupture du bail soit légale. Néanmoins, gardez en tête que certains locataires sont protégés et que vous ne pourrez leur donner congé que sous certaines conditions.
Ce congé est applicable dans le cas où, en tant que propriétaire, vous souhaitez vendre le logement. Votre locataire bénéficie alors d’un droit de préemption, c'est-à-dire qu’il est prioritaire sur la liste des acheteurs potentiels.
Vous devez alors avertir votre locataire, et tous les signataires du bail, de l’intention et du motif du congé que vous lui donnez au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous donnerez les informations suivantes :
Le locataire doit alors pouvoir disposer d’un délai d’au moins 6 mois avant la date butoir du bail.
Si votre locataire n’est pas intéressé par l’achat du bien immobilier qu’il occupe, et qu’il :
Alors le locataire sera tenu de quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis annoncé dans le courrier de congé.
De la même manière, un propriétaire est en mesure de donner congé à un locataire légalement et sans motif d’exclusion dans la mesure où il souhaite reprendre le logement. On parle alors de congé pour reprise.
Dans ce cas spécifique de rupture du bail avant sa date d’échéance, en tant que propriétaire vous pouvez donner congé à un locataire pour faire de ce logement votre résidence principale, ou pour y loger un parent proche qui en fera alors sa résidence principale.
Sont considérés comme un parent proche dans le cas d’un congé pour reprise :
Vous devez alors adresser un courrier à tous les signataires du bail, qui précise :
Cette lettre de congé doit comporter une copie de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.
Comme pour le congé pour vente, le locataire doit pouvoir disposer d’au moins 6 mois de préavis avant la date d’échéance du bail ou de la première reconduction du bail.
En tant que propriétaire mécontent, vous pourriez également souhaiter donner congé au locataire et vous appuyer sur un motif légitime et sérieux. En effet, un locataire qui paie correctement son loyer n’est pas nécessairement un locataire que l’on a envie de garder dans son bien.
Il peut être à l’origine de troubles du voisinage ou encore se montrer peu sérieux quant à ses obligations en tant que locataire. Et vous pourriez avoir envie de vous séparer de lui, ou elle, avant l'échéance du contrat de location qui vous lie.
Voici les obligations légales d’un locataire, qui peuvent à elles seules faire l’objet de motif d’expulsion si elles ne sont pas respectées par votre locataire :
Si ces obligations ne sont pas respectées par le locataire, le propriétaire peut démarrer une procédure d’expulsion à l'expiration du contrat, avec un délai de préavis de 6 mois.
Pour cela vous devrez respecter une procédure stricte vous imposant dans un premier temps de mettre en demeure le locataire de remplir les obligations qui lui incombent.
Puis dans un second temps, si vous souhaitez poursuivre votre démarche vous pourrez alors assigner votre locataire en justice et ce par voie d’huissier impérativement.
Enfin dans un troisième temps, votre cas sera porté au tribunal devant un juge et la décision de commandement d’expulsion sera actée par voie légale.
Vous l’aurez compris, si vous êtes propriétaire en France, il existe des raisons légales pour donner congé à un locataire. Et si le non-paiement du loyer est l'un des motifs les plus courants d'expulsion, il y a d’autres motifs légaux et légitimes pour un propriétaire qui souhaite récupérer son logement.
Il serait toutefois très peu judicieux d’invoquer un de ces motifs à mauvais escient. En effet, un tribunal pourrait alors vous sanctionner d’une amende forfaitaire de 6 000 €.
Vous ne pouvez pas demander à votre locataire de quitter le logement pour n’importe quelle raison. Il existe trois motifs vous autorisent à donner congé à votre locataire :
Si votre demande de congé est valable et justifié, et que vous avez respecté les procédures légales, le locataire doit quitter les lieux après l’expiration du préavis de 6 mois. S'il refuse, vous devez faire constater son occupation illicite par un huissier, puis saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir son expulsion.
Si le locataire ne respecte pas ses obligations, vous pouvez mettre en place dans un premier temps une procédure à l’amiable. En revanche, si aucun accord n'est trouvé un avis d’expulsion pourra être prononcé par décision du tribunal. Sachez qu'une procédure d’expulsion peut-être est longue, entre 6 et 12 mois, parfois plus à cause de la trêve hivernale. Ainsi, il est fortement conseillé de favoriser la conciliation à l'amiable avant de lancer une procédure judiciaire. Pensez à garder une trace de vos échanges (courrier recommandé, mail) si aucune solution n’est trouvée.
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
basé sur 1602 avis
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