Comment expulser un locataire qui paye son loyer ?

Dans le cadre d'un contrat de location, le bailleur met son bien à la disposition du locataire en contrepartie du paiement du loyer. Pour ce dernier, s'acquitter des loyers est une obligation légale. Ne pas honorer cet engagement constitue un motif valable pour résilier le bail. Voilà pourquoi la majorité des expulsions sont dues à des impayés de loyers. 

Un propriétaire peut donner congé à son locataire même en l'absence d'impayés de loyers. Trois motifs peuvent être invoqués pour expulser un locataire qui paye son loyer :

• Le congé pour vente ;
• Le congé pour reprise ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux.

La loi prévoit en effet que le propriétaire peut donner congé au locataire afin de vendre le logement, le reprendre pour en faire sa résidence principale ou pour y loger un proche, ou encore pour un motif légitime et sérieux.

Dans tous les cas, des obligations de forme et de délais doivent être respectées afin que la procédure de rupture du bail soit conforme à la loi. Notons que certains locataires bénéficient de droits particuliers les protégeant contre cette forme d'expulsion.

Le congé pour vente

Le congé pour vente s’applique lorsqu’un propriétaire décide de vendre le logement. Dans cette situation, le locataire dispose d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire parmi les acheteurs potentiels.

Pour cela, le propriétaire doit adresser au locataire (et à tous les signataires du bail) un courrier recommandé avec accusé de réception, précisant :

• Le motif du congé (vente) ;
• Le prix et les conditions de vente du bien ;
• Une description précise du logement ;
• Un rappel des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour informer le locataire des conditions de l’offre de vente.

Un délai de préavis d’au moins 6 mois avant l'échéance du bail doit être respecté. La loi considère que le locataire n'exerce pas son droit de préemption lorsque :

• Il adresse un refus ;
• Il ne répond pas dans un délai de 2 mois ;
• Il formule une contre-proposition refusée par le propriétaire.

Si le locataire n'acquiert pas le logement, le bailleur peut mettre le bien sur le marché. L'occupant devra quitter le logement au plus tard à la fin du préavis indiqué dans le courrier de congé.

Le congé pour reprise

Le congé pour reprise est aussi admis. Cette fois-ci, le propriétaire souhaite résilier le bail pour y habiter ou pour y loger l'un de ses proches. Le logement doit servir de résidence principale aux futurs occupants.

La loi autorise cette procédure uniquement si les bénéficiaires sont :

• L’époux ou épouse, le concubin depuis au moins un an ou le partenaire de PACS du propriétaire ;
• Les ascendants du propriétaire, de son conjoint, concubin ou partenaire de PACS (parents, grands-parents) ;
• Les descendants (enfants, petits-enfants).

Un courrier recommandé doit être envoyé à tous les signataires du bail, précisant :

• Le motif du congé pour reprise ;
• Le nom et l’adresse du bénéficiaire ;
• Le lien de parenté avec le bénéficiaire ;
• Une justification du caractère réel et sérieux de la reprise.

Une notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire doit être jointe à cette lettre. Comme pour le congé pour vente, un préavis de 6 mois est requis avant l’échéance du bail.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Un congé peut également être délivré pour un motif légitime et sérieux, même si le locataire paye ses loyers. La démarche est envisageable en cas de :

Défaut d'assurance

Pour accéder à une location, les locataires sont tenus de souscrire une assurance habitation. Celle-ci couvre les dommages causés par des accidents domestiques ou des catastrophes naturelles. Le défaut d'assurance est mentionné dans les clauses résolutoires du bail. Si le locataire n'a pas souscrit cette couverture, le bailleur peut résilier le contrat de location.

Non respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété s'applique également aux locataires. Ceux-ci doivent prendre connaissance de toutes les règles qui s'appliquent dans l'immeuble. Élever des animaux de compagnie dans une copropriété où c'est interdit constitue par exemple un motif suffisant pour donner congé à l'occupant des lieux.

Travaux sans autorisation 

La loi n'interdit pas aux locataires de réaliser des travaux dans leurs logements. Toutefois, ils doivent préalablement obtenir l'autorisation du propriétaire. Si des aménagements majeurs sont réalisés sans l'accord du bailleur, ce dernier peut se lancer dans une procédure d'expulsion. Cela peut concerner des ouvrages changeant la configuration des pièces ou l'installation d'un système de chauffage.

Sous-location sans autorisation

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire ne peut sous-louer son logement sans l’accord écrit du bailleur, qui doit être informé du loyer pratiqué. Le loyer du sous-locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire. En cas de sous-location non autorisée, le bailleur peut résilier le bail, demander l’expulsion du locataire et exiger le remboursement des sous-loyers perçus.

Mauvais entretien du logement ou d'importantes dégradations

L'entretien du logement figure parmi les obligations légales du locataire. Si le propriétaire constate des dégradations majeures dues à un manque d'entretien, il peut rompre le bail unilatéralement. Selon les circonstances, le bailleur peut demander des compensations financières pour les dommages subis par le logement. 

Troubles de voisinage 

Les troubles de voisinage sont un motif valable pour expulser un locataire. Dans cette catégorie, les nuisances sonores sont souvent la cause d'expulsion. Expulser un locataire bruyant reste cependant une procédure de longue haleine. Une telle procédure débouche souvent sur une action en justice.

Réaliser des activités illégales dans le logement

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit utiliser paisiblement le logement et ne pas troubler l’ordre public. Les activités illégales, telles que le trafic de stupéfiants ou des commerces illicites, causent des nuisances et mettent en péril la sécurité des voisins. Le bailleur peut donc demander la résiliation du bail et l’expulsion.

En cas de non-respect de ces obligations, la procédure commence par une mise en demeure du locataire afin qu’il remplisse ses obligations. Si aucun accord n’est trouvé, une assignation en justice par voie d’huissier devient nécessaire. La procédure se poursuit alors devant le tribunal, où le juge peut ordonner l’expulsion légale du locataire avec un préavis de 6 mois.

Une expulsion demande du temps, même si le bailleur met tout en œuvre pour accélérer la procédure. Le propriétaire doit donner congé au locataire (Mise en demeure), l'assigner en justice en cas de refus et attendre une décision de justice confirmant l'expulsion.

Avant d’entamer toute démarche, il est conseillé de consulter un avocat pour bien comprendre les droits et obligations liés à la rupture d’un bail. Les ADIL (Agences Départementales d’Information sur le Logement) offrent également des consultations gratuites pour accompagner les propriétaires.

Les locataires protégés profitent d'un droit au maintien dans le logement. En principe, ils ne peuvent être expulsés de leurs domiciles. Toutefois, la loi permet une expulsion si :

Le bailleur soumet une offre de relogement valable au locataire protégé

Le bailleur est tenu de proposer un logement de remplacement correspondant aux besoins du locataire protégé.

Ce logement doit être :

• Situé à proximité du logement actuel ;
• Adapté aux capacités financières du locataire ;
• Conforme aux conditions de décence prévues par la loi.

Si ces conditions sont respectées et que le relogement est proposé, le congé pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux peut alors être délivré.

Le bailleur ou l'un de ses proches est âgé de plus de 65 ans ou en situation précaire 

Dans le cadre d'un congé pour reprise, la protection du locataire ne s'applique plus si le futur occupant est âgé de plus de 65 ans ou s'il est en situation précaire.