Quels sont les droits du bailleur vis-à-vis d'un locataire protégé et les conséquences sur le bail d'habitation ?

Un locataire protégé bénéficie d'un maintien dans les lieux au terme de son bail, sauf exception.

Conditions du statut de locataire protégé (âge et revenus en 2023)

Un locataire bénéficie du statut de locataire protégé lorsqu'il réunit les 3 conditions suivantes :

• Il loue un bien vide ou meublé à un usage de résidence principale (critère issu d'un arrêté de la Cour de cassation du 15 septembre 2015, n° 14-16.084) ;
• Il est âgé de plus de 65 ans : avant la loi Alur de 2014, l'âge des locataires protégés était de 70 ans, il a été abaissé à 65 ans ;
• ET ses revenus ne dépassent pas les seuils annuels (revenu fiscal de référence) fixés par la règlementation. Pour 2023, les plafonds de ressources ont été publiés dans un arrêté du 27 décembre 2022, publié au journal officiel du 1er janvier 2023.

Les plafonds de ressources dépendent de deux critères :

• La composition du foyer du locataire ;
• La situation géographique du logement objet de la location.

À titre d'exemple, le plafond d'une personne seule s'élève à :

• 25 165 € dans les communes d'Île-de-France et les villes limitrophes (Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy…)  ;
• 21 878 € dans les communes des autres régions.

Pour les couples, il atteint 37 611 € en Île-de-France et 29 217 dans les autres régions.

L'âge du locataire protégé est apprécié à la date d'échéance du bail d'habitation. Le montant des ressources du foyer fiscal est déterminé à la date de notification du congé.

Le locataire de moins de 65 ans

Conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par l’article 82 de la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015, cette protection a été étendue à des locataires âgés de moins de 65 ans sous certaines conditions.

En d'autres termes, si le locataire est âgé de moins de 65 ans, il peut bénéficier du statut de locataire protégé s'il héberge une personne qui répond aux critères ci-dessus (résidence principale, âgé de plus de 65 ans et des ressources limitées).

La personne hébergée doit être rattachée au foyer fiscal du titulaire du bail.

Attention, le montant pris en compte pour évaluer le niveau de ressources correspond au cumul de tous les revenus des personnes vivant dans le logement.

Lorsque toutes les conditions ci-dessus sont réunies, le propriétaire bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail du locataire protégé, sauf exception.

Prenons un exemple :

Un locataire de 50 ans habite avec son père âgé de 80 ans. Leurs revenus fiscaux additionnés sont inférieurs aux seuils fixés par la loi.

Le locataire peut bénéficier de la protection prévue en matière de résiliation de bail. C'est le cas même s'il perçoit une allocation journalière de présence parentale (AJPP) à condition de ne pas dépasser les plafonds de ressources.

Les droits du locataire protégé (maintien dans les lieux)

Le locataire protégé jouit des mêmes droits qu'un locataire classique (logement décent et en bon état, jouissance sereine, etc.).

Par ailleurs, il bénéficie en plus, d'un droit au maintien dans les lieux. 

À défaut, conformément aux termes de l'article 15 III. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur doit lui proposer une solution de relogement. 

Le bien de substitution doit être adapté aux besoins et aux ressources du locataire. Il doit être d'une même superficie, se situer dans le même secteur géographique (dans les 5 km aux alentours environ), son loyer doit être similaire, etc.

Le nouveau bien peut être proposé au locataire après la délivrance du congé, mais avant la fin du bail initial.

Il est également à noter qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale qui s'applique du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante. 

Le propriétaire d'un logement peut donner congé à un locataire protégé s'il répond lui-même à l'une des conditions suivantes :

• Il est âgé de plus 65 ans.
• OU ses ressources sont inférieures aux seuils fixés par la loi.

Le congé doit être justifié par l'un des 3 cas suivants :

• Congé pour vendre le logement ;
• Congé pour reprendre le bien ;
• Congé pour un motif légitime et sérieux.

Le contenu de la lettre de résiliation varie selon le motif invoqué.

Le congé adressé au locataire protégé en cas de vente

Dans le cadre d'un logement loué vide, le bailleur doit indiquer les conditions de vente, notamment le montant du prix de vente, dans la lettre de congé adressée au locataire protégé.

En cas de vente, le locataire protégé dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire une priorité pour acheter le bien pendant les 2 premiers mois du préavis.

S'il s'agit d'un logement loué meublé, le bailleur informe le locataire protégé de son intention de vendre le logement. Il n'a pas à indiquer le prix de vente sur la lettre de congé. En effet, le locataire ne dispose d'aucune priorité pour l'acquisition du bien.

La reprise du logement du locataire de plus de 65 ans par le propriétaire

Le congé pour reprise adressé à un locataire protégé est soumis à des conditions strictes. Le bailleur ne peut mettre fin au contrat de location que s'il envisage d'habiter le logement ou d'y loger l'un de ses proches :

• Son conjoint, partenaire de pacs ou concubin notoire (vivant avec lui depuis au moins un an à la date du congé) ;
• Ses ascendants ou descendants ;
• Ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire.

La notification de congé doit mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise et son lien de parenté avec le propriétaire.

Elle doit aussi préciser la nature du caractère réel et sérieux de la reprise.

Le congé donné au locataire retraité pour motif légitime et sérieux

Le propriétaire bailleur peut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds fixés par la loi s'il justifie d'un motif légitime et sérieux.

Il peut s'agir de l'un des cas suivants :

• Une procédure pour loyer impayé : le statut légal de locataire protégé ne préserve pas le locataire défaillant d'une résiliation de bail pour ce motif. 
  Si le bail dispose d'une clause résolutoire, la résiliation peut être automatique. À défaut, elle peut être la décision d'un juge.
• Des nuisances de voisinage : le locataire protégé doit user du bien loué paisiblement (article 7 de la loi du 29 juillet 1989). L'article 15 de ladite loi prévoit que le non-respect des obligations contractuelles d'un locataire constitue un motif légitime et sérieux de résiliation de bail.

Le bailleur doit respecter les délais de préavis imposés par la loi (3 mois pour un logement meublé, 6 mois pour un logement vide).

Comment faire partir un locataire à la fin du bail ?

Comment expulser un locataire à la fin du bail ?

Pour commencer, le propriétaire doit notifier le locataire de sa décision de récupérer le logement. Cela doit se faire au moins 6 mois avant la fin du bail. Cette notification doit contenir des raisons valables, telles que le désir du propriétaire de vivre dans le logement ou de le louer à un proche.