Comment vendre un logement occupé par un locataire protégé ?

Un locataire protégé bénéficie d’une protection particulière à la fin du bail s’il remplit certaines conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989 :

• Âge : avoir 65 ans ou plus à la date d’échéance du bail ;
• Ressources : disposer de revenus inférieurs aux plafonds légaux, révisés chaque année selon la composition du foyer et la localisation du logement ;
• Cas particulier : un locataire de moins de 65 ans est aussi protégé s’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans répondant aux mêmes critères de ressources ;
• Logement concerné : cette protection ne s’applique qu’à la résidence principale, vide ou meublée.

Exemple : Mme Dupont, 70 ans, perçoit une pension de retraite inférieure aux plafonds légaux. Elle loue un appartement vide à titre de résidence principale. Son bail arrive à échéance : elle est considérée comme locataire protégée, et le bailleur ne peut lui donner congé pour vendre qu’à condition de lui proposer un relogement adapté.

Le bailleur peut mettre fin au bail uniquement s’il remplit l’une des conditions suivantes :

• être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail,
• disposer de revenus inférieurs aux plafonds légaux,
• ou proposer un relogement conforme aux besoins du locataire.

En dehors de ces cas, le locataire protégé bénéficie d’un maintien automatique dans les lieux, et le bail se renouvelle de plein droit.

Pour un logement vide, le congé doit être envoyé six mois avant la fin du bail. Pour un logement meublé, le délai est réduit à trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé.

La lettre de congé doit préciser :

• le motif du congé (vente du logement) ;
• la description du bien et son prix de vente ;
• les conditions de la vente et le droit de préemption du locataire.

Le congé doit être accompagné d’une notice d’information précisant les droits du locataire et les voies de recours disponibles.

Exemple : Un bailleur souhaite vendre un logement vide occupé par un locataire protégé. Il envoie un congé six mois avant la fin du bail par lettre recommandée, précise le prix de vente et joint la notice d’information obligatoire. Ce congé est considéré comme valable, car il respecte le délai, la forme et le droit de préemption du locataire.

Droit au relogement

Avant tout congé, le bailleur doit proposer un logement équivalent et adapté. Ce relogement doit répondre aux besoins personnels, familiaux et financiers du locataire et être situé dans la même zone géographique (arrondissement, canton ou dans un rayon de 5 km).
Le locataire est libre d’accepter ou de refuser cette offre, mais celle-ci doit être réelle et sérieuse. La jurisprudence sur les locataires protégés rappelle que le relogement doit être adapté à la situation du locataire, faute de quoi le congé pour vente peut être annulé.

Droit de préemption

Le locataire protégé dispose, comme tout locataire, d’un droit de priorité pour acheter le logement.
Le congé pour vente vaut offre de vente. Le locataire dispose de deux mois pour accepter et signer, ou quatre mois s’il a besoin d’un prêt immobilier.

Maintien dans les lieux

Tant qu’aucun congé valable n’est donné, le bail se renouvelle automatiquement. Le bailleur ne peut pas reprendre le logement ou le vendre libre de toute occupation sans respecter les conditions ci-dessus.