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Quels sont les droits du locataire protégé en cas de vente ?

Locataire protégé en cas de vente

SOMMAIRE

  • Le statut de locataire protégé : protection et exceptions
  • Les conditions du congé pour vente adressé à un locataire protégé
  • Quels sont les droits du locataire protégé en cas de vente du logement loué ?
  • FAQ

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Les droits du locataire protégé en cas de vente du logement loué sont liés à son statut. En effet, il bénéficie d'un droit de maintien dans les lieux. Toutefois, lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans, qu'il a des ressources modestes ou qu'il propose au locataire une solution de relogement adaptée, il peut valablement lui adresser un congé pour vente. Par ailleurs, le locataire doit disposer des mêmes droits que tout locataire, notamment le droit de préemption.

Le statut de locataire protégé : protection et exceptions

La protection du locataire âgé

Le locataire protégé est un preneur âgé de plus de 65 ans, et qui dispose de revenus modestes inférieurs aux plafonds fixés par la loi chaque année.

Par ailleurs, un locataire âgé de moins de 65 ans peut être considéré comme locataire protégé s'il a à sa charge fiscale une personne qui réunit les deux conditions ci-dessus (plus de 65 ans et ressources modestes).
Dans ce cas, les ressources prises en compte correspondent au total des revenus de toutes les personnes composant le foyer fiscal.

La qualité de locataire protégé ne concerne que la location de la résidence principale. Elle s'applique aux logements loués vides ou meublés.

Le locataire protégé dispose d'un droit au maintien dans les lieux. Par conséquent, le bailleur n'a pas le droit de résilier le bail même lorsque celui-ci arrive à son terme. Le contrat de location est renouvelé de manière automatique.

Il existe toutefois certaines exceptions dont nous parlerons plus loin.

Le locataire protégé peut toujours faire l'objet d'une procédure d'expulsion s'il ne respecte pas ses obligations en qualité de locataire. C'est notamment le cas en cas de défaut de paiement du loyer, de nuisance du voisinage. Il s'agit alors d'un motif légitime et sérieux de congé.

Cas où le propriétaire peut donner congé au locataire protégé

La résiliation du bail par le propriétaire n'est autorisée que dans les 3 cas suivants :

  • Pour vendre le bien ;
  • Pour le reprendre et y habiter ou pour y loger un proche (son époux, son concubin depuis 1 an minimum, son partenaire de Pacs, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs) ;
  • Pour motif légitime et sérieux (loyers impayés, nuisances causées au voisinage…).

Lorsque le propriétaire remplit l'une des conditions suivantes, il est en droit de donner congé à son locataire protégé :

  • Il est lui-même âgé de plus de 65 ans ;
  • Ses ressources sont inférieures aux seuils fixés par la loi ;
  • Il propose un autre logement au locataire.

Les conditions du congé pour vente adressé à un locataire protégé

Les obligations du propriétaire envers le locataire (préavis)

Lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien loué, il peut donner congé à son locataire protégé en respectant les conditions imposées à tous les propriétaires bailleurs.

Il doit observer un délai de préavis de 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide et 3 mois lorsqu'il s'agit d'un congé pour vendre d'un bail meublé.

La notification de congé est adressée au locataire protégé par lettre recommandée, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

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Les mentions obligatoires de la notification de congé

La lettre doit mentionner, sous peine de nullité :

  • Le motif du congé (ici la vente du logement) ;
  • Les conditions de la vente, la description détaillée du logement et de ses annexes et le prix de vente ;
  • L'offre doit mentionner l'énoncé des 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle reste valable durant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le congé pour vente doit être accompagné d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur ainsi que les voies de recours ouvertes au locataire et d'indemnisation.

Contestation du congé pour vente

Le locataire peut contester le congé pour vente si la lettre n'indique pas le motif du congé, si elle est adressée par lettre simple, si tous les signataires du contrat de location n'ont pas reçu une copie du congé, si le délai de préavis n'est pas respecté ou si la proposition de vente n'a pas été adressée au locataire.

Quels sont les droits du locataire protégé en cas de vente du logement loué ?

Lorsque le propriétaire bailleur répond aux critères ci-dessus qui lui permettent de vendre le logement loué, il doit encore respecter les droits spécifiques du locataire protégé et les droits légaux de tout locataire en matière de vente immobilière.

Le droit au relogement du locataire de plus de 65 ans

Le bailleur d'un locataire protégé ne peut lui donner congé qu'à condition de proposer une solution de relogement. Il s'agit d'un droit du locataire protégé renforcé par la jurisprudence du locataire protégé du 30 mars 2023.

Le logement proposé doit correspondre aux besoins personnels, familiaux, professionnels et financiers de l'occupant. Il est soumis à son approbation.

Conformément à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, il doit être proche de l'ancien logement, à savoir :

  • Si la commune est divisée en divers arrondissements, le logement doit se situer dans le même arrondissement ou dans un arrondissement voisin ou dans une localité limitrophe ;
  • Si la commune est partagée en plusieurs cantons, le logement doit se situer dans le même canton ou dans un canton limitrophe de la même localité ou d'une commune partagée également en cantons ;
  • Dans les autres cas, le bien doit se situer dans un rayon de 5 km.

Le droit de préemption du locataire protégé

Le locataire protégé, comme les autres locataires, bénéficie d'un droit de préemption. Il est donc prioritaire pour se porter acquéreur du logement.

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Cette offre est valable durant les deux premiers mois du préavis.

Le locataire protégé doit informer le propriétaire de son intention d'acheter le bien par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit lui préciser s'il envisage de contracter un emprunt pour l'acquisition.

Dès lors, le locataire a deux mois pour signer l'acte de vente et 4 mois s'il achète au moyen d'un prêt immobilier.

FAQ

C'est quoi un locataire protégé ?

Le locataire protégé est âgé de plus de 65 ans et ses ressources sont inférieures aux seuils fixés par la loi. Il peut aussi s'agir d'un locataire qui a à sa charge fiscale une personne qui répond à ces deux critères d'âge et de ressources.  

Comment faire partir un locataire protégé d'un appartement ?

Lorsque le propriétaire bailleur remplit toutes les conditions lui permettant de donner congé à son locataire protégé, il doit lui adresser un congé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou signature.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?

En premier lieu, il est crucial de noter que le locataire dispose d'un droit de préemption. Cela signifie qu'il a la priorité pour acheter le logement si le propriétaire décide de le vendre. Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre et lui donner la possibilité d'acheter le bien avant de proposer la vente à d'autres acheteurs potentiels.

En outre, si le locataire est protégé (âgé de plus de 65 ans et dispose de revenus modestes), la loi Alur offre des protections supplémentaires. Par exemple, le propriétaire ne peut pas résilier le bail à la fin du terme. 

Quand un locataire est-il prioritaire en cas de vente ?

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien loué sans occupant, en cours de bail.

Peut-on vendre un appartement loué ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre un appartement loué. Le propriétaire a le droit de vendre son bien à tout moment, même s'il est occupé par un locataire. Toutefois, la vente d'un appartement loué est soumise à des règles spécifiques pour protéger les droits du locataire.

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