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Quel cas a fait jurisprudence concernant le relogement des locataires protégés ?

Jurisprudence locataire protégé

SOMMAIRE

  • Qui sont les locataires protégés ?
  • Protection des locataires vulnérables
  • Jurisprudence pour les locataires protégés
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

La loi du 6 juillet 1989 accorde des droits au relogement aux locataires protégés, notamment les personnes de plus de 65 ans à faibles ressources.

Les locataires de moins de 65 ans qui vivent avec des personnes âgées de plus de 65 ans, et ayant des ressources limitées, sont également considérés comme protégés.

Les propriétaires souhaitant donner congé à un locataire protégé doivent lui proposer une solution de relogement.

Le Conseil constitutionnel a statué en mai 2023 que l'obligation de relogement pour les locataires protégés était conforme à la Constitution, même lorsque les propriétaires invoquent une atteinte à leur droit de propriété.

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Conformément à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, les locataires protégés bénéficient notamment d'un droit au relogement lorsque le propriétaire leur donne congé. Cette disposition a fait l'objet d'un questionnement sur une potentielle atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs et sur la conformité à la constitution d'une telle obligation. Le jugement du Conseil constitutionnel a été rendu le 30 mars 2023. Découvrons ce qu'il en est.

Qui sont les locataires protégés ?

Un locataire protégé est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources. Il utilise le logement à titre de résidence principale.

Âge du locataire protégé (loi Alur)

L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 complétée par la loi Alur du 24 mars 2014 protège les locataires âgés de plus de 65 ans lorsque le bail arrive à son terme.

Dès lors, si le locataire remplit certaines conditions de ressources, le bail est renouvelé automatiquement.

Pour mettre un terme au contrat de location, le propriétaire doit respecter certaines obligations visées plus loin, notamment le relogement.

Qu'en est-il des locataires âgés de moins de 65 ans ?

Les locataires âgés de moins de 65 ans sont considérés comme des locataires protégés s'ils hébergent une personne âgée de plus de 65 ans avec des revenus inférieurs aux seuils définis par la loi.

Conditions de plafond de ressources du locataire de plus de 65 ans 

Pour être protégé, le locataire âgé de plus de 65 ans doit avoir des ressources inférieures aux plafonds en vigueur pour l'attribution de logements locatifs conventionnés.

Pour exemple, en 2023, les plafonds annuels en Île-de-France sont de :

  • 32 715 € pour une personne seule ;
  • 48 894 € pour deux personnes ;
  • etc.

Dans les autres régions :

  • 28 441 € pour une personne seule ;
  • 37 982 € pour deux personnes ;
  • etc.

Si plusieurs personnes composent le foyer fiscal, ce sont les revenus cumulés de tous qui doivent être inférieurs aux plafonds légaux.

Nouveaux locataires protégés depuis juillet 2023

La loi du 19 juillet 2023 a complété la liste des locataires protégés.

Désormais, les familles qui bénéficient de l'allocation de présence parentale et dont les ressources sont modestes sont aussi des locataires protégés.

Quelle est la protection des locataires vulnérables ?

Le congé adressé à un locataire protégé (pour vente, y habiter…)

Le bailleur ne peut pas mettre fin au bail même lorsqu'il arrive à son terme. 

Cependant, il peut donner congé au locataire protégé en cas de vente, de reprise ou de motif légitime à condition de lui proposer une solution de relogement.

Par ailleurs, comme tous les locataires, le locataire protégé a des droits en cas de vente, notamment le droit de préemption.

Le relogement du locataire protégé

Le locataire protégé bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux. Cela signifie que le propriétaire peut lui donner congé à condition, comme il a été dit ci-dessus, de lui trouver une solution de relogement.

Le nouveau bien immobilier doit répondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire.

Quel jugement a fait jurisprudence pour les locataires protégés ?

Une décision en date du 30 mars 2023 de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. Civ., 3e, 30 mars 2023, n° 22-21.763) a renvoyé devant le Conseil constitutionnel une Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) concernant l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 dont nous avons rappelé les termes ci-dessus (reprise d'un logement loué à un locataire protégé sous réserve de lui proposer un relogement adapté).

Rappel des faits de l'affaire jugée :

Les propriétaires d'un logement donnent congé en 2017 à leurs locataires pour y habiter. Ils n'ont pas été en mesure de leur proposer de relogement comme le prévoit la loi. En effet, les loyers pratiqués dans le secteur ont considérablement augmenté et ne correspondent plus aux ressources des locataires.

Les locataires refusent de quitter le logement. Les propriétaires les assignent devant les tribunaux en vue d'obtenir la validation du congé et leur expulsion.

Les bailleurs sont déboutés.
Ils saisissent la Cour de cassation et soulèvent une QPC : l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 porte-t-il atteinte au droit de propriété défini par l'article 2 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ? 
Ils interrogent aussi sur une atteinte disproportionnée, notamment lorsqu'il est impossible pour les bailleurs de trouver un logement correspondant aux possibilités du locataire, particulièrement dans les zones où les loyers sont très élevés.

En d'autres termes, les propriétaires reprochent à la loi du 6 juillet 1989 de les priver de leur droit de reprendre leur logement pour motif légitime (y habiter), une atteinte à leur droit de propriété, ce qui est contraire à la Constitution.

La Cour de cassation, dans sa décision du 30 mars 2023, renvoie la QPC devant le Conseil constitutionnel. 

Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 26 mai 2023 (n° 2023-1050). Il a estimé l'obligation de relogement du locataire protégé conforme à la Constitution.
Il a considéré qu'elle n'était pas disproportionnée eu égard à sa stricte limitation par des conditions d'âge et de ressources et par une zone géographique suffisamment large, même lorsque les propriétaires invoquent une atteinte à leur droit de propriété. 

Ce qu'il faut retenir

Cela signifie que les propriétaires qui souhaitent donner congé à leurs locataires pour habiter le logement doivent respecter cette obligation de relogement, même si les circonstances, comme des loyers élevés dans la région, rendent difficile la proposition d'un logement correspondant aux possibilités du locataire. 

FAQ

Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?

Depuis la loi du 27 juillet 2023, le bailleur doit saisir la CCAPEX (Commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) si la dette représente deux mois de loyers hors charges ou si le locataire a cessé ses paiements durant deux mois consécutifs.

Comment mettre fin au bail d'un locataire protégé ?

Pour résilier le bail d'un locataire protégé, le propriétaire doit lui proposer une solution de relogement, être lui-même âgé de plus de 65 ans ou avoir des revenus inférieurs aux plafonds légaux. Le congé doit respecter le délai de préavis légal. 

Pourquoi est-il si difficile d'expulser un locataire mauvais payeur ?

La loi protège les locataires notamment pendant la trêve hivernale. Par ailleurs, les procédures sont longues : commandement de payer, assignation en référé, audience devant le tribunal d'instance, procédure d'expulsion.

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