Que faire en cas de refus de relogement d'un locataire protégé ?

Un locataire protégé bénéficie de droits spécifiques qui s'appliquent lorsque le bailleur donne congé pour vendre ou reprendre le logement. Ce statut concerne principalement :

• Les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de ressources annuelles modestes, inférieures aux plafonds des logements conventionnels ;
• Les locataires hébergeant une personne âgée de plus de 65 ans, fiscalement à leur charge et remplissant les mêmes conditions de ressources ;
• Les parents d'enfants malades ou handicapés qui perçoivent l'allocation de présence parentale, sous conditions de ressources.

Face à ces profils, l'article 15, III de la loi de 1989 oblige le bailleur à proposer un relogement répondant aux besoins et aux ressources du locataire protégé. Si ce dernier refuse l'offre, plusieurs démarches doivent être engagées.

Déterminer si le motif de refus est légitime ou non

Certains motifs de refus de relogement évoqués par le locataire sont considérés comme légitimes :

• Logement inadapté : surface insuffisante, absence d’accessibilité ou d’installations adaptées pour une personne à mobilité réduite par exemple.
• Éloignement excessif : logement proposé trop éloigné des commodités essentielles.
• Loyer disproportionné : montant excessif par rapport aux ressources du locataire.

Si le refus repose sur de tels motifs, le refus est justifié. Le bailleur doit alors ajuster son offre en conséquence.

Cas 1 : si le motif est légitime, le bailleur doit formuler une nouvelle offre

En cas de refus légitime, le bailleur doit proposer un nouveau relogement en tenant compte des objections soulevées par le locataire. Cette offre, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, doit respecter les critères suivants :

• Accessibilité : le logement doit être adapté aux besoins spécifiques du locataire et de sa famille (par exemple, un logement situé au rez-de-chaussée ou avec ascenseur pour une personne à mobilité réduite).
• Proximité géographique : le logement proposé doit être situé dans la même commune ou dans un rayon raisonnable (environ 5 km), afin de maintenir un accès facile aux services essentiels (commerces, écoles, médecins ou transports en commun).
• Loyer raisonnable : le montant du loyer doit être compatible avec les ressources du locataire, et conforme aux plafonds réglementaires fixés pour les logements conventionnés.

Tout manquement à ces critères pourrait justifier un nouveau refus de la part du locataire.

Cas 2 : si le motif est illégitime, le bailleur peut intenter une action en justice

Si le refus est infondé, le bailleur peut saisir le tribunal pour statuer sur la légitimité du refus et, si nécessaire, engager une procédure de résiliation de bail en application de l'article 24 de la loi de 1989. Le juge peut alors :

• Prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
• Exiger du bailleur qu'il formule une nouvelle offre si celle présentée est jugée insuffisante.

Interprétation du silence du locataire

L'absence de réponse du locataire face à une offre de relogement peut être interprétée comme un refus tacite.

Toutefois, le bailleur doit s’assurer que l'offre a bien été reçue et comprise par le locataire. Pour cela, l'offre de relogement doit impérativement être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Relance et recours judiciaire

Si le locataire ne répond pas dans un délai raisonnable, le bailleur peut engager les démarches suivantes :

Relancer le locataire :

• Envoyer une lettre recommandée rappelant l'offre de relogement et les obligations du locataire.
• Fixer un délai de réponse, par exemple 15 jours, pour clarifier la situation.
• Mentionner les conséquences d'un silence prolongé, telles que la perte des protections liées au statut de locataire protégé.

Saisir le juge :

En l'absence de réponse après relance, le bailleur peut saisir le tribunal compétent.

Si le juge considère que le silence équivaut à un refus injustifié, il pourra :

• Valider le congé, et autoriser une procédure d'expulsion.
• Exiger des ajustements si l’offre est jugée insuffisante.

Le bailleur n’est pas systématiquement tenu de reloger un locataire protégé. Ce droit s’applique uniquement dans les cas où le congé est délivré pour vente ou reprise du logement. Dans d’autres situations, la loi ne lui impose pas cette obligation. En outre, certaines circonstances peuvent justifier un refus légitime du bailleur de proposer un relogement, à condition qu’elles respectent le cadre juridique fixé par la loi du 6 juillet 1989.

Un refus est ainsi admis :

Lorsque le locataire ne remplit plus les conditions du statut protégé

Le statut de locataire protégé repose sur deux critères cumulatifs : l’âge et les ressources. Si le locataire ne répond plus à ces conditions au moment où le congé est donné, le bailleur est libéré de son obligation de relogement.

Exemples 

• Le locataire atteint l’âge de 65 ans après la délivrance du congé ;
• Ses revenus dépassent désormais les plafonds de ressources fixés par la réglementation des logements conventionnés ;
• La personne âgée ou handicapée hébergée à titre fiscalement dépendant n’habite plus le logement.

Dans ces situations, le bailleur peut valablement refuser toute offre de relogement, dès lors qu’il peut prouver la perte du statut protégé.

Lorsque le congé repose sur un motif légitime et sérieux 

Le droit au relogement n’est pas reconnu lorsque le bailleur donne congé pour motif légitime et sérieux, par exemple :

• Des impayés de loyers ou de charges répétés ;
• Des troubles du voisinage avérés ;
• Une dégradation du logement ou un manquement grave aux obligations locatives.

Dans ces cas, le bailleur peut refuser de rechercher un logement de remplacement : le statut de locataire protégé ne s’applique pas, car la mesure vise à sanctionner une faute du locataire. Le congé reste valable sous réserve qu’il soit motivé et que le bailleur puisse démontrer la gravité du manquement.

Lorsque le locataire bénéficie déjà d’un relogement adapté

Si le locataire a déjà trouvé un logement répondant à ses besoins — que ce soit par ses propres moyens ou grâce à une offre antérieure du bailleur — ce dernier n’a plus à formuler de nouvelle proposition.

Il est toutefois conseillé de conserver tout document attestant du relogement effectif (bail signé, attestation de nouvelle adresse, quittance de loyer du nouveau logement). Cela permettra de prouver la bonne foi du bailleur en cas de contestation.

Lorsque la recherche de relogement s’avère manifestement impossible

La jurisprudence admet qu’un bailleur puisse être exonéré de son obligation de relogement s’il démontre qu’il lui est impossible de trouver un logement adapté, malgré des démarches réelles et sérieuses.

Cette impossibilité peut découler de :

• L’absence d’offres disponibles correspondant aux critères imposés ;
• Des ressources du locataire trop faibles pour accéder à un logement équivalent ;
• Des contraintes géographiques trop strictes imposées par le locataire.

Dans ce cas, le juge appréciera au cas par cas les efforts du bailleur et la réalité de l’impossibilité de relogement.