Expulsion du locataire à la fin du bail : conditions et procédure à respecter

Si vous envisagez de mettre fin au bail de votre locataire, vous devez impérativement respecter un délai de préavis. Pour le propriétaire, ce délai varie de 3 à 6 mois en fonction du type de logement, vide ou meublé et de la situation du locataire. Vous devez donner congé à la date d'échéance du bail, c'est-à-dire à la fin du bail de location qui a été définie lors de la signature. 

Il existe plusieurs situations où vous pouvez mettre fin au bail et expulser votre locataire. 

Dans le cas d’un meublé, vous devez envoyer le délai de préavis 3 mois avant la fin du bail. Vous pouvez mettre fin au bail si   

• vous vendez votre logement ;
• vous décidez de le récupérer pour y vivre ou pour y héberger un proche (conjoint, enfant...) ;
• pour tout autre motif légitime et sérieux à justifier. 

Dans le cas d’un logement vide, le délai de préavis est de 6 mois et les conditions sont les même qu’un meublé : 

• si vous vendez votre bien immobilier ;
• si vous souhaitez le récupérer comme résidence principale ; 
• ou pour tout autre motif légitime et sérieux. 

Cas particulier de la trêve hivernale

La trêve hivernale est une période allant du 1e novembre au 31 mars pendant laquelle vous ne pouvez pas expulser votre locataire. Cependant, si la situation nécessite une expulsion du locataire, vous pouvez entamer les démarches : la mise en oeuvre de la décision d’expulsion sera effective après la trêve.

2 exceptions existent lors de la trêve hivernale :

• Le logement fait l’objet d’un arrêté de péril : cette décision est prise par le maire si un défaut de solidité de immeuble et son caractère dangereux pour les habitants est constaté ;
• Vous trouvez une solution de relogement satisfaisante pour le locataire : celui-ci a été relogé dans un logement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).

Oui, vous pouvez tout à fait choisir de ne pas renouveler le bail de votre locataire. Toutefois, vous devez respecter certaines conditions et les délais, comme nous l’avons vu précédemment. Sinon le non renouvellement du bail n’est pas valable. Voici plus en détails les différentes situations possibles. 

Expulsion d’un locataire en fin de bail pour un logement vide ou meublé

Dans le cas d’une vente 

Vous pouvez donner congé à votre locataire parce que vous souhaitez vendre le logement. Sachez que le locataire est prioritaire en cas de vente. Ce dernier peut vous faire une proposition d’achat une fois informé de votre décision de vendre le bien, et bénéficie d'un droit de préemption (droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité en cas de vente). 

Dans le cas d’une reprise du logement 

Vous pouvez ne pas renouveler le bail de locataire, si vous récupérez le logement en tant que résidence principale. Vous pouvez également loger un parent proche (époux, concubin, parents, grand-parent, enfant, petit-enfant, etc.) qui l’utilisera en résidence principale.

Expulsion d’un locataire en fin de bail : loyers impayés, nuisances sonores 

Enfin, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire peut intervenir pour motif légitime et sérieux, dans le cas où il ne respecte pas ses obligations indiquées dans le contrat de bail (impayés de loyer, retards de loyer, troubles de voisinage...). En cas de litige, vous devez apporter la preuve de votre motif de non renouvellement. 

Les locataires protégés

Dans le cadre d’une location en France, depuis la loi Alur 2021, les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de revenus faibles et inférieurs aux plafonds en vigueur sont protégés. Les moins de 65 ans avec des revenus faibles et ayant une personne âgée à charge sont également protégés. Par conséquent, vous leur donner congé uniquement dans certaines conditions. 

Le plafond de ressources est fixé par arrêté du ministre du Logement (arrêté du 29 juillet 1987 sur legifrance.gouv.fr), est en 2022 de 24 116 € pour une personne seule en Île-de-France (36 042 € pour un couple), et de 20 966 € dans les autres régions (27 998 € pour un couple).

Ces plafonds fixés par la loi dépendent de 2 facteurs :

• la composition du foyer du locataire;
• la région où est situé le logement objet du bail.

Le propriétaire doit respecter un délai de préavis. D’ailleurs, il doit informer le locataire de sa volonté de lui donner congé, en lui faisant parvenir une lettre de résiliation de bail soit par :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• acte d’huissier ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La lettre de congé destinée à votre locataire doit contenir plusieurs informations obligatoires en fonction de la situation et du type d’expulsion. 

• le motif du congé ou non renouvellement du bail : ici vous devez justifier pourquoi vous souhaitez reprendre votre logement ;
• la notice d’information relative aux obligations du bailleur ; 
• les noms et adresses des personnes qui vont habiter le logement en cas de reprise pour loger un proche ;
• les justificatifs du non respect des obligations du locataire en cas de litige ;
• le prix de vente du logement, la description précise de la vente et le mode de paiement en cas de reprise pour vente ;

Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez télécharger un modèle de lettre de congé sur internet, de nombreux sites dédiés aux secteurs de l'immobilier proposent des exemples. Il vous suffit de la personnaliser avec vos informations, de l’imprimer et de l’envoyer en recommandé avec accusé de réception.

Votre locataire en fin de bail doit vous rendre le logement loué en bon état, c'est-à-dire dans le même état que lorsqu’il est entré dans le logement, peu de temps après la signature du bail. Le locataire doit également s'assurer que tous les équipements et meubles mis à disposition sont en bon état et remis en place. 

Voici les principales obligations du locataire à la fin du bail :

1. Restituer le logement en bon état de propreté et de réparation, conformément à l'état des lieux de sortie.
2. Régler les charges locatives et les éventuels autres frais liés à la location, tels que les frais d'électricité, d'eau, de gaz, etc.
3. Remettre les clés au propriétaire ou à son mandataire.
4. Informer le propriétaire de son départ et transmettre l’adresse du nouveau domicile pour la réception des éventuelles communications et convocations.
5. Régler les éventuels dommages causés en cas de non-respect de ses obligations.