SOMMAIRE
- Délai de fin de bail
- Conditions d'expulsion
- Refus de renouvellement
- Annoncer la fin du bail
- Contenu d'une lettre d'expulsion
- Obligations du locataire en fin de bail
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour trois motifs et en respectant le délai de préavis légal.
S'il ne quitte pas le logement à l'issue du bail, son expulsion doit respecter certaines conditions et procédures.
Pendant la trêve hivernale, l'expulsion est suspendue sauf en cas de péril ou de relogement convenable.
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Lorsque le bail de votre locataire arrive à son terme, vous pouvez mettre fin à la location en demandant son expulsion. Cependant, cela ne peut se faire qu'après l'expiration du bail et en respectant certaines conditions et procédures. Vous devez notamment envoyer au locataire une lettre de congé en respectant un délai de préavis et en précisant le motifs du congé.
Le locataire peut choisir de ne pas quitter le logement et demander le renouvellement du bail devant les tribunaux compétents. De votre côté, vous pouvez saisir le tribunal d'instance pour demander l'expulsion du locataire. Il est important de noter que l'expulsion d'un locataire ne peut se faire que dans le respect des lois et règlements en vigueur en France, et qu'en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas expulser un locataire de manière unilatérale ou violente. On vous explique tout en détail dans cet article.
Quel délai pour mettre fin à un bail ?
Si vous envisagez de mettre fin au bail de votre locataire, vous devez impérativement respecter un délai de préavis. Pour le propriétaire, ce délai varie de 3 à 6 mois en fonction du type de logement, vide ou meublé et de la situation du locataire. Vous devez donner congé à la date d'échéance du bail, c'est-à-dire à la fin du bail de location qui a été définie lors de la signature.
Si la lettre de congé est envoyée hors délai au locataire, le congé n'est pas valable.
Quelles sont les conditions pour expulser un locataire ?
Il existe plusieurs situations où vous pouvez mettre fin au bail et expulser votre locataire.
Dans le cas d’un meublé, vous devez envoyer le délai de préavis 3 mois avant la fin du bail. Vous pouvez mettre fin au bail si
- Vous vendez votre logement ;
- Vous décidez de le récupérer pour y vivre ou pour y héberger un proche (conjoint, enfant,...) ;
- Pour tout autre motif légitime et sérieux à justifier.
Dans le cas d’un logement vide, le délai de préavis est de 6 mois et les conditions sont les même qu’un meublé :
- Si vous vendez votre bien immobilier ;
- Si vous souhaitez le récupérer comme résidence principale ;
- Ou pour tout autre motif légitime et sérieux.
Cas particulier de la trêve hivernale
La trêve hivernale est une période allant du 1e novembre au 31 mars pendant laquelle vous ne pouvez pas expulser votre locataire. Cependant, si la situation nécessite une expulsion du locataire, vous pouvez entamer les démarches : la mise en œuvre de la décision d’expulsion sera effective après la trêve.
2 exceptions existent lors de la trêve hivernale :
- Le logement fait l’objet d’un arrêté de péril : cette décision est prise par le maire si un défaut de solidité de immeuble et son caractère dangereux pour les habitants est constaté ;
- Vous trouvez une solution de relogement satisfaisante pour le locataire : celui-ci a été relogé dans un logement correspondant à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).
Est-ce qu'un propriétaire peut refuser de renouveler un bail ?
Oui, vous pouvez tout à fait choisir de ne pas renouveler le bail de votre locataire. Toutefois, vous devez respecter certaines conditions et les délais, comme nous l’avons vu précédemment, sinon le non renouvellement du bail n’est pas valable. Voici plus en détails les différentes situations possibles.
Expulsion d’un locataire en fin de bail pour un logement vide ou meublé
Dans le cas d’une vente
Vous pouvez donner congé à votre locataire parce que vous souhaitez vendre le logement. Sachez que le locataire est prioritaire en cas de vente. Ce dernier peut vous faire une proposition d’achat une fois informé de votre décision de vendre le bien, et bénéficie d'un droit de préemption (droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité en cas de vente).
Vous pouvez tout à fait vendre votre logement sans en informer le locataire, si celui-ci reste dans le logement.
Dans le cas d’une reprise du logement
Vous ne souhaitez pas renouveler le bail de locataire car vous voulez récupérez le logement en tant que résidence principale. Vous pouvez également loger un parent proche (époux, concubin, parents, grand-parent, enfant, petit-enfant, etc.) qui l’utilisera en résidence principale.
Expulsion d’un locataire en fin de bail : loyers impayés, nuisances sonores
Enfin, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire peut intervenir pour motif légitime et sérieux, dans le cas où il ne respecte pas ses obligations indiquées dans le contrat de bail (impayés de loyer, retards de loyer, troubles de voisinage...). En cas de litige, vous devez apporter la preuve de votre motif de non-renouvellement.
Les locataires protégés
Dans le cadre d’une location en France, depuis la loi Alur 2021, les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de revenus faibles et inférieurs aux plafonds en vigueur sont des locataires protégés. Les moins de 65 ans avec des revenus faibles et ayant une personne âgée à charge sont également protégés. Par conséquent, vous leur donnez congé uniquement dans certaines conditions, cela n'est en revanche pas le cas pour un locataire malade.
Le plafond de ressources est fixé par arrêté du ministre du Logement (arrêté du 29 juillet 1987 sur legifrance.gouv.fr), est en 2022 de 24 116 € pour une personne seule en Île-de-France (36 042 € pour un couple), et de 20 966 € dans les autres régions (27 998 € pour un couple).
Ces plafonds fixés par la loi dépendent de 2 facteurs :
- La composition du foyer du locataire ;
- La région où est situé le logement objet du bail.
Vous pouvez tout de même donner congé à votre locataire en cas de reprise ou de vente, si vous êtes vous-même âgé de 65 ans et plus et si vous disposez de revenus inférieurs aux plafonds de ressources en vigueur.
Vous avez également la possibilité de ne pas renouveler le bail de votre locataire, si vous pouvez lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins. Cela signifie que le bien doit correspondre en surface avec un loyer équivalent et dans les limites géographiques précisées par la loi.
Comment annoncer une fin de bail ?
Le propriétaire doit respecter un délai de préavis. D’ailleurs, il doit informer le locataire de sa volonté de lui donner congé, en lui faisant parvenir une lettre de résiliation de bail soit par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Acte d’huissier ;
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis commence uniquement à partir du jour de la réception de la lettre de recommandé. Si cette dernière n’a pas été réceptionnée par le locataire elle ne sera pas valable.
Que doit contenir la lettre d'expulsion locataire en fin de bail ?
La lettre de congé destinée à votre locataire doit contenir plusieurs informations obligatoires en fonction de la situation et du type d’expulsion.
- Le motif du congé ou non renouvellement du bail : ici vous devez justifier pourquoi vous souhaitez reprendre votre logement ;
- La notice d’information relative aux obligations du bailleur ;
- Les noms et adresses des personnes qui vont habiter le logement en cas de reprise pour loger un proche ;
- Les justificatifs du non-respect des obligations du locataire en cas de litige ;
- Le prix de vente du logement, la description précise de la vente et le mode de paiement en cas de reprise pour vente.
Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez télécharger notre modèle de lettre de congé.
Quelles sont les principales obligations du locataire à la fin du bail ?
Votre locataire en fin de bail doit vous rendre le logement loué en bon état, c'est-à-dire dans le même état que lorsqu’il est entré dans le logement, peu de temps après la signature du bail. Le locataire doit également s'assurer que tous les équipements et meubles mis à disposition sont en bon état et remis en place.
Voici les principales obligations du locataire à la fin du bail :
- Restituer le logement en bon état de propreté et de réparation, conformément à l'état des lieux de sortie, le locataire ne peux pas persister à rester après la fin du bail ;
- Régler les charges locatives et les éventuels autres frais liés à la location, tels que les frais d'électricité, d'eau, de gaz, etc ;
- Remettre les clés au propriétaire ou à son mandataire, notamment pour prévenir les cas de squat ;
- Informer le propriétaire de son départ et transmettre l’adresse du nouveau domicile pour la réception des éventuelles communications et convocations ;
- Régler les éventuels dommages causés en cas de non-respect de ses obligations.
FAQ
Quel est le délai de préavis pour un congé de fin de bail ?
Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire réceptionne la lettre de congé au moins 6 mois avant la date d'échéance, c'est-à-dire la date d'expiration du bail, conclue à la signature du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).
Dans quels cas vous pouvez expulser un locataire en fin de bail ?
- si vous vendez votre bien immobilier ;
- si vous souhaitez le récupérer comme résidence principale ;
- ou pour tout autre motif légitime et sérieux (défaut de paiement, nuisances sonores, etc.).
Quelles sanctions en cas de congé frauduleux ?
Si en tant que propriétaire, vous donnez congé à votre locataire pour un motif que vous ne respectez pas, ce dernier pourra contester sa validité devant le Juge des contentieux de la protection. Vous risquez le renouvèlement du bail et de payer des dommages et intérêts au locataire.
Vous vous exposer également à une amende pénale de 6 000 € maximum pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sur le fondement de l’article IV 15 de la loi du 6 juillet 1989.
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