Comment expulser un locataire bruyant légalement ?

Tapages nocturnes

Les tapages nocturnes sont les plus fréquemment sanctionnés. Ils sont définis comme tout bruit causé la nuit, entre 22 h et 7 h, sans nécessité de mesure acoustique (Code pénal, art. R623-2).

Il peut s’agir de cris, de musique forte, de fêtes répétées ou de déplacements bruyants. Dès lors que le locataire est conscient du trouble qu’il provoque et n’agit pas pour y mettre fin, le tapage est constitutif d’une infraction.

Exemple : Un locataire organise régulièrement des soirées après 23 h malgré plusieurs avertissements. Après constat d’huissier et procès-verbal de police, le juge a considéré ces troubles comme anormaux et ordonné la résiliation du bail.

Tapages diurnes

Les nuisances sonores commises le jour sont également répréhensible dès lors qu’elles sont répétitives, intensives ou durables dans le temps. Les exemples les plus fréquents sont la musique à fort volume, cris, usage abusif d’appareils électroménagers ou d’outils de bricolage.

Le propriétaire peut alors s’appuyer sur les plaintes de voisins, constats d’huissier ou rapports du syndic pour établir le caractère anormal du trouble.

Autres nuisances 

La jurisprudence reconnaît d’autres formes de nuisances comme motifs légitimes d’expulsion :

• Jeux d’enfants ou instruments amplifiés utilisés à haute intensité ;
• Aboiements persistants d’animaux (chiens, oiseaux…) peuvent aussi mener à une expulsion de locataire avec animaux si les nuisances sont répétées et perturbent gravement le voisinage.;
• Comportements répétitifs (portes claquées, déplacements bruyants dans les parties communes).

Ces situations, dès lors qu’elles deviennent anormales par leur intensité ou leur récurrence, peuvent justifier une résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance.

Témoignages, constat d’huissier et procès-verbal

Les plaintes des voisins constituent souvent le premier signal d’un trouble du voisinage. Plusieurs types de preuves peuvent être réunies pour appuyer la demande d’expulsion :

• Témoignages écrits ou attestations sur l’honneur des voisins, du gardien ou d’autres occupants de l’immeuble ;
• Constat d’huissier mesurant objectivement le niveau sonore et précisant les dates et heures des nuisances ;
• Procès-verbal de police ou de gendarmerie établi lors d’interventions pour tapage nocturne ou diurne.

Rôle du syndic

En copropriété, le syndic peut jouer un rôle clé dans la gestion des nuisances sonores. Il centralise les plaintes des autres occupants et peut adresser un rappel à l’ordre au locataire concerné ou au propriétaire bailleur.

Le syndic peut aussi intervenir en amont pour documenter les incidents et attester du trouble auprès du tribunal si la situation s’aggrave. Cette collaboration facilite la constitution d’un dossier solide avant d’engager la procédure d’expulsion.

Avertir et proposer la médiation

La première étape consiste à informer le locataire des nuisances constatées par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce rappel de ses obligations l’avertit qu’une action pourra suivre en cas de récidive. Si le bruit persiste, le recours à un conciliateur de justice ou à un médiateur permet de rechercher une solution amiable avant d’engager une procédure judiciaire.

Saisir le juge et demander la résiliation du bail

Si la médiation échoue, le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail. Le juge se base sur les preuves fournies (constats, plaintes, procès-verbaux) et apprécie la gravité, la répétition et la durée des nuisances. Avant toute procédure judiciaire, certains cas peuvent être transmis à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions), surtout lorsque la situation du locataire présente un risque social. Si le trouble est avéré, il peut ordonner la fin du bail et l’expulsion du locataire.

Exemple : Dans un immeuble en copropriété, le propriétaire a saisi le tribunal après des plaintes répétées et un dossier complet de preuves. Le juge a prononcé l’expulsion du locataire pour atteinte à la jouissance paisible des lieux.

Exécution du jugement et intervention de l’huissier

Une fois la décision rendue, le juge ordonne un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose en général de deux mois pour partir volontairement. En cas de refus, l’huissier peut procéder à l’expulsion avec l’aide de la force publique, permettant au propriétaire de récupérer légalement le logement, y compris lorsqu’il s’agit d’expulser un locataire en fin de bail qui refuse de quitter les lieux.