Tout d’abord sachez que vous devez disposer d’un “motif valable et sérieux” pour procéder à l’expulsion de votre locataire, et que seul un juge peut décider de l’expulsion de votre locataire au regard des raisons que vous lui apporterez et des obligations contractuelles prévues dans son bail.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 encadre les droits et les obligations qui structurent les rapports entre un propriétaire bailleur et son locataire. Nous avons décortiqué pour vous ce texte de loi afin de vous présenter les divers motifs d’expulsions d’un locataire.
Le non respect de la clause résolutoire du bail : le sésame pour une rupture de contrat d’habitation
Avant de rentrer dans les détails, sachez qu’il existe une clause vous permettant d’invoquer une rupture de contact rapide, légale et unilatérale. Il s’agit de la clause résolutoire du bail.
En effet, si lors de la rédaction du contrat de location que vous passez avec votre locataire vous avez prévu une clause résolutoire, alors il sera plus facile pour vous en tant que propriétaire de vous protéger en cas de défaut du locataire.
Et ce sur les points suivants :
- le défaut de souscription d'une assurance habitation ;
- le manquement de paiement du loyer ou des charges locatives ;
- les troubles du voisinage tels que les nuisances sonores ;
- le défaut de paiement du dépôt de garantie lors de l’entrée de l’entrée de votre locataire dans le logement.
La clause résolutoire encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 vous permet de mettre fin au bail de location que vous avez établi avec votre locataire au motif de l’un des 4 points que nous venons de lister. La présence de cette clause résolutoire vous permet d’accéder à la rupture de bail légalement et unilatéralement.
Vous devez néanmoins respecter la procédure légale qui se découpe en 4 étapes :
- Envoyer une mise en demeure à votre locataire, avec un délai de réponse/réaction, d’un mois ;
- Exiger un paiement sous 2 mois par voie d'huissier : ce point de procédure s’applique de cas de défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ;
- Saisir le tribunal judiciaire en vue de faire appliquer la clause résolutoire ;
- Remettre à votre locataire par voie d’huissier le commandement de quitter les lieux.
Si vous avez omis de prévoir une clause résolutoire dans votre contrat avec votre locataire, il existe d’autres motifs prévus par la loi pour entamer une procédure d’expulsion de votre locataire.
Les loyers impayés
Bien entendu ce motif d’expulsion d’un locataire est le plus évident.
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, un locataire est dans l’obligation de payer le loyer de son logement et les charges locatives associées prévues et explicitées dans son bail d’habitation.
Si votre locataire accumule les retards de règlement, et que vous estimez qu’il a abusé votre patience, alors en tant que propriétaire bailleur vous serez en droit d’entamer une procédure judiciaire pour demander la résolution du bail qui vous lie avec votre lui.
Le défaut d’assurance habitation
Selon l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont dans l’obligation d’assurer le logement qu’ils louent, que celui-ci soit meublé ou non meublé.
Ils doivent donc fournir une preuve de cette souscription d’assurance au moment de la signature du contrat de location, et sont par ailleurs tenus de fournir chaque année une preuve du renouvellement de l'attestation d’assurance habitation à leur propriétaire-bailleur.
Le non-respect du règlement de la copropriété ou du règlement intérieur
En effet, lors de la signature du contrat de bail vous avez joint le règlement de copropriété et/ou de l'immeuble pour que votre locataire puisse le signer en connaissance de cause. Ce dernier est donc contractuellement tenu de le respecter !
Si le locataire est à l’origine de nuisances décrites dans le règlement, en tant que bailleur copropriétaire vous pourriez être tenu comme responsable de ses actes. Vous seriez donc en droit de donner congé à votre locataire pour non-respect de ce règlement de copropriété, par simple application de la clause résolutoire si celle-ci a bien été prévue dans le contrat de bail, ou par résiliation judiciaire décidée par un juge.
La réalisation de travaux sans autorisation préalable
La loi française autorise votre locataire à effectuer des aménagements non permanents dans son logement visant à améliorer son confort et l’esthétique des lieux. Mais il n’est pas autorisé à effectuer des travaux de modification ou de transformation du bien loué sans avoir obtenu un accord explicite et préalable du propriétaire des lieux.
Vous seriez donc en droit de demander à votre locataire de remettre les lieux en l’état initial, et de demander une résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations locatives.
Les troubles du voisinage
Les troubles du voisinage constituent un motif valable pour l’expulsion de votre locataire.
Si les plus connues sont les nuisances sonores les troubles du voisinage peuvent se manifester de diverses manières :
- tapage nocturne ou diurne provoqué par une personne, un objet ou un animal,
- les nuisances olfactives comme par exemple la présence d’ordures dans les parties communes non prévues à cet effet,
- l’émission de poussières ou de fumées en abus lors de travaux par exemple,
- l’atteinte à l’esthétique de l'environnement de cohabitation du voisinage, comme la pose d’un éclairage lumineux, l'entreposage d’objets encombrants pour une longue durée.