Peut-on expulser un locataire malade ?

En tant que propriétaire, vous êtes en droit de procéder à l’expulsion d’un locataire même si il ou elle est malade. La fragilité d’un locataire (maladie, famille nombreuse...) ou tout autre type de difficulté ne protège pas d’une expulsion, si celle-ci est bel et bien justifiée.  

En effet, entre les mois d’avril et de novembre de chaque année, en dehors de la période de trêve hivernale, les expulsions sont de nouveau autorisées, à l’exception des personnes âgées de plus de 65 ans et dont les ressources financières annuelles ne dépassent pas les seuils fixés par la loi. Le statut de locataire protégé lui garantit une protection notamment concernant la résiliation du bail.

Les locataires cumulant ces deux conditions sont en effet identifiés comme “locataires protégés” et ne peuvent se voir congédiés du lieu de résidence principale qu’ils louent si le propriétaire veut vendre ou reprendre son bien, ou s’il justifie d’un “motif légitime et sérieux”. 

Afin de pouvoir rompre le contrat d’habitation qui vous lie avec l’un de vos locataires avant la date d’échéance prévue, même si il est souffrant, vous devez donc pouvoir vous reposer sur un motif légal qui met votre locataire en défaut et vous permet alors de faire jouer la loi en votre faveur afin de lui donner congé. Dans la plupart des cas, vous devez donc avoir une raison valable pour expulser un locataire, comme le non-paiement du loyer ou des dommages à la propriété. 

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs, qui encadre les droits et les obligations et qui structurent les rapports entre un propriétaire bailleur et son locataire, décrit un certain nombre de motifs pouvant être invoqués par un propriétaire pour procéder à l’expulsion de son locataire en toute légalité. 

Nous avons consacré un article complet à ce sujet. Celui ci détaille sur cette page toutes les raisons légales d’expulsion d’un locataire en France, dont voici une liste résumée : 

• Le défaut d’assurance habitation ; 
• Le manquement de paiement du loyer ou des charges locatives ;
• Le non-respect du règlement de la copropriété ; 
• La réalisation de travaux sans autorisation préalable du propriétaire du bien ;
• Le changement de destination du bail sans autorisation préalable du propriétaire du bien ;
• Les troubles du voisinage tels que les nuisances sonores ;
• Le défaut de paiement du dépôt de garantie lors de l’entrée de votre locataire dans le logement ; 
• La dégradation du logement loué ; 
• La sous-location sans autorisation du propriétaire ; 
• La pratique d’activité illégales au sein du logement. 

Si le locataire à qui vous louez votre bien immobilier est souffrant mais qu’il est concerné par l’un des cas d’infractions que nous venons de citer ci-dessus, alors la loi est de votre côté et vous pourrez entamer des procédures d’expulsion en toute légalité.

Sous réserve, bien entendu, que vous suiviez la procédure légale, c'est-à-dire : 

1. Envoyer une première notification par courrier recommandé avec accusé de réception, patienter le délai légal de réponse qui peut être d’un mois, ou plus selon si vous n’avez pas co-signé une clause résolutoire avec le locataire ;
2. Envoyer une mise en demeure toujours par lettre recommandée avec accusé de réception ;
3. Assigner votre locataire en justice par voie d’huissier ;
4. Suivre la procédure au tribunal éventuellement accompagné d’un avocat. 

Dans certains cas, vous pouvez être en mesure d'expulser un locataire pour avoir rompu son bail, comme dans le cas d'un locataire malade qui rompt son contrat de location. Si vous vous trouvez dans cette situation, suivez les étapes décrites ci-dessus et demandez un conseil juridique si nécessaire afin de protéger vos droits en tant que propriétaire.

Rappelez vous que la procédure de justice peut prendre un certain temps car chaque dossier est étudié au cas par cas par le tribunal des contentieux de la protection. D’autant que si vous parvenez à obtenir du juge la décision d’expulsion de votre locataire malade, il est possible que celui-ci bénéficie d’un délai de paiement supplémentaire s'il obtient une telle faveur au cours de la procédure d’expulsion. 

L'expulsion d'un locataire malade en France peut être longue, compliquée et parfois coûteuse. Il est important de considérer toutes vos options avant de prendre la décision de poursuivre ou non la procédure d'expulsion. De plus il vivement déconseillé d'expulser un locataire manu militari.

Nous le savons bien, parfois il vaut mieux prévenir que guérir ! Et dans le cas que nous abordons aujourd’hui la prévention de ce genre de situations complexes au moyen des assurances peut s’avérer la meilleure option préventive. En effet, de nombreuses compagnies d’assurances ou établissements bancaires qui proposent des assurances habitations, proposent un contrat d’assurance loyer impayé. 

Aussi nommée “Prévoyance du locataire” l’assurance loyer impayé permet à un locataire de maintenir les paiements de ses loyers lorsqu’il est en incapacité de travailler ou qu'il a perdu son emploi. Sous certaines conditions, l’assurance prend le relai et verse une indemnité forfaitaire au souscripteur de l’assurance, et non au propriétaire bailleur. 

Il vous reste donc encore à faire de votre côté la démarche la plus complexe : vous rapprocher de votre locataire pour qu’il vous verse les sommes dues. Cela peut se faire par voie d’huissier, au moyen d’une mise en demeure. Gardez tout de même à l’esprit que l’assurance loyers impayés n’est pas un contrat d’assurance obligatoire pour un locataire : il n’est donc pas tenu d’y souscrire avant de signer son bail d’habitation avec vous. 

Néanmoins, vous pouvez toujours lui en faire la demande lorsque vous proposerez votre bien à la location, car le défaut de paiement d’un loyer pour inaptitude au travail n’est pas rare et l’assurance loyers impayés peut être une réelle sécurité supplémentaire, et vous assurer la tranquillité d’esprit des règlements de vos loyers. 

Traiter avec un locataire malade peut être une situation difficile pour tout propriétaire. Sa condition de santé peut jouer sur sa capacité à remplir ses devoirs de locataire et vous placer, en tant que propriétaire, dans un potentiel inconfort financier. 

Si vous vous trouvez dans cette situation, il est important de comprendre vos droits et obligations en vertu du contrat de location qui vous lie avec lui. Vous pourrez alors prendre une décision éclairée sur la possibilité de procéder ou non à une expulsion. N'oubliez pas que si vous décidez d’engager une expulsion, il est important de suivre toutes les procédures légales appropriées afin de vous protéger de toute responsabilité.