Quel est le droit applicable pour le relogement après démolition du lieu d'habitation ?

En principe, le locataire bénéficie d’un droit absolu à la jouissance paisible du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Dès lors que le bail est signé, le propriétaire ne peut plus pénétrer dans le logement sans son accord, même pour des raisons qui semblent légitimes. Toute intrusion constitue une atteinte à la vie privée et est considérée comme une violation de domicile.

Malgré son droit à la jouissance paisible du logement, la loi peut obliger le locataire à accepter une visite pour estimation dans deux situations :

1. En présence d’une clause autorisant une visite pour estimation

Un bail peut prévoir une clause spécifique autorisant le bailleur à faire visiter le logement pour une estimation immobilière, qu’elle soit réalisée par un agent immobilier, un notaire ou un expert. Cette clause doit indiquer des conditions raisonnables.

2. Après un congé pour vente, à l’échéance du bail

Lorsqu’un congé pour vente est délivré, l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de réaliser des visites, dans la limite de 2 heures par jour ouvrable. Cela inclut les visites destinées à faire estimer le bien en vue de la vente. Dans ce contexte, le locataire ne peut pas s’opposer sans motif valable.

Si le locataire refuse la visite pour une estimation, le propriétaire ne peut pas forcer les choses. Mais il existe plusieurs solutions pour essayer de trouver un accord sans créer de conflit. Voici les étapes à suivre pour gérer la situation au mieux.

1. Vérifier si le bail autorise les visites pour estimation

Avant toute démarche, le bailleur doit consulter le contrat de location en cours. Le bail inclut fréquemment une clause qui prévoit les conditions de visite du logement pour la vente ou la remise en location du bien. Le propriétaire doit vérifier si cette clause prévoit :

• L’obligation du locataire d’autoriser les visites pour une estimation ;
• La durée maximale autorisée pour les visites ;
• L'exigence d'un préavis.

Une telle clause renforce la légitimité de la demande du bailleur. À défaut, le bailleur devra suivre une approche plus consensuelle.

​2. Envoyer une demande de visite conforme à la loi

Pour officialiser sa demande de visite pour estimation, le bailleur doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Cette lettre pourra servir de preuve juridique en cas de litige ultérieur. Le courrier doit comporter les éléments suivants :

1. La base contractuelle ou légale de la demande, par exemple une clause du bail autorisant les visites, ou les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en cas de congé pour vente ou reprise ;
2. Le motif précis de la visite demandée, par exemple une estimation en vue d’une vente faisant suite à une notification d’un congé pour vente, ou d’une relocation ;
3. Des propositions de dates et de plages horaires précises pour la visite, dans la limite de deux heures par jour ouvré ;
4. Une formule ouverte à la discussion, montrant une volonté de s'adapter au mieux aux contraintes du locataire.

3. Chercher une solution à l’amiable

Une approche conciliante a souvent plus de chances d’aboutir. Mieux vaut chercher à identifier ce qui motive le refus du locataire pour trouver une solution. Voici quelques pistes pour trouver un terrain d’entente :

1. Limiter le nombre de visites ;
2. Regrouper les visites sur des créneaux définis ;
3. Se montrer plus flexible sur les horaires ;
4. Un geste commercial symbolique peut parfois débloquer la situation, bien que ce ne soit pas une obligation légale.

​4. Faire appel à la conciliation en cas de blocage

Si le locataire continue de refuser la visite pour estimation malgré les tentatives amiables, le bailleur peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Ce service gratuit vise à faciliter le dialogue entre propriétaires et locataires et à rechercher un accord amiable pour éviter une procédure judiciaire.

5. Aller en justice en cas de refus abusif

Si toutes les démarches précédentes échouent, le bailleur peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal Judiciaire. Pour être recevable, la demande doit reposer sur une clause du bail prévoyant les visites et sur des preuves du refus répété du locataire malgré des tentatives de conciliation. Le juge peut ordonner au locataire d'autoriser les visites, potentiellement sous astreinte financière (amende par jour de refus).

Mais cette procédure est souvent longue, coûteuse et incertaine, car les juges évitent généralement d’imposer des visites contre la volonté du locataire. Cela dit, si le refus est clairement abusif, par exemple si le bail se termine bientôt et qu’un congé a été donné, le juge peut être plus favorable au propriétaire.