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Quel est le droit applicable pour le relogement après démolition du lieu d'habitation ?

demolition relogement droit applicable

SOMMAIRE

  • Les cas expliquant une démolition
  • L'unique cas justifiant le relogement par le propriétaire
  • Les cas justifiant le relogement par l'administration
  • Les droits de chacun en cas de relogement

Ce qu'il faut retenir

Les occupants d'un logement bénéficient d'un droit de relogement en cas d'éviction suite à une démolition.

Une démolition est le plus souvent initiée par les collectivités et le relogement incombe à l'administration publique dans ce cas.

Les modalités de relogement et les indemnités d'éviction varient selon le statut de l'occupant (locataire ou propriétaire) et les circonstances de la démolition.

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En cas de démolition de leur lieu d'habitation, les occupants bénéficient d'une protection spécifique garantissant leur relogement. Cette démolition peut intervenir dans le cadre d'opérations d'aménagement ou lorsque le bâtiment est frappé d'un arrêté de péril. La gestion de ces situations est strictement encadrée. Quel est le droit applicable pour le relogement après démolition d'un ou de plusieurs logement(s) en location ?

Dans quels cas peut intervenir la démolition d'un logement ?

Un propriétaire peut prendre l'initiative de démolir le logement qui lui appartient sous réserve de respecter certaines conditions. Le logement concerné doit appartenir au bailleur seul (maison individuelle ou monopropriété). De plus, ce dernier doit se procurer une autorisation. En effet, la démolition est soumise à l'obtention d'un permis de démolir auprès de la mairie de la commune de situation du bien.

Dans la majorité des cas, la démolition est à l'initiative des collectivités publiques. Les opérations d'aménagement pouvant mener à la démolition d'un logement sont listées à l'article L-300-1 du Code de l'urbanisme. Elles portent sur :

  • La mise en œuvre d'un projet urbain, d'une politique locale de l'habitat ;
  • L'organisation de la mutation, de l'extension, du maintien ou de l'accueil des activités économiques ;
  • Le développement des activités touristiques et de loisir ;
  • La mise en place d'équipements collectifs ou de locaux de recherche ou d'enseignement supérieur ;
  • La lutte contre l'insalubrité, l'habitat indigne ou dangereux ;
  • Le recyclage foncier ou le renouvellement urbain ;
  • La sauvegarde, la restauration ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti ainsi que des espaces naturels ;
  • La désartificialisation des sols.

Dans quel cas le propriétaire doit-il reloger son locataire ?

L'obligation de relogement incombe à différents acteurs, en fonction de la nature de l'opération conduisant à la démolition. Le propriétaire est responsable du relogement lorsque son bien est frappé d'un arrêté de péril.

Lorsqu'un logement est frappé d'un arrêté de péril, ce dernier peut prévoir une inhabilité temporaire ou définitive. Dans ces deux cas, les loyers ne sont plus dus par le locataire et le propriétaire est tenu de reloger les occupants.

Pour cela, le propriétaire doit proposer un hébergement décent, répondant aux besoins personnels et possibilités financières des locataires. En plus de l'offre de relogement, le propriétaire doit également verser une indemnité correspondant à 3 mois du nouveau loyer, pour couvrir leurs frais de déménagement.

Lorsque les locataires refusent trois propositions de relogement, le propriétaire peut engager une procédure pouvant mener à la résiliation du bail et à l'expulsion du local à usage d'habitation.

Dans quels cas le relogement incombe-t-il à l'administration ?

Le relogement incombe à l'administration lorsque la démolition fait suite à un projet d'aménagement public. La personne publique est alors responsable des conventions de relogement. Cela peut inclure les collectivités publiques ainsi que les différents acteurs qui conçoivent le projet et coordonnent leur réalisation.

Le relogement peut être confié à un opérateur public ou privé missionné par la collectivité

Pour mener les travaux de démolition, la collectivité peut faire appel à un opérateur privé ou public. Cela requiert la signature d'une concession d'aménagement, déléguant à l'opérateur la responsabilité de relogement des occupants en cas d'expropriation ou de préemption. Cette situation se présente fréquemment pour les bailleurs de logements hlm, souvent en charge de ces opérations de relogement.

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Quels sont les droits de chacun en cas de relogement ?

Selon l'article L314-2 du Code de l'urbanisme, l'éviction des occupants d'un logement est possible lorsque les travaux nécessaires rendent leur maintien dans les lieux impossible. Dans le cas d'une démolition d'un local à usage d'habitation, les occupants bénéficient d'un régime de protection. Celui-ci diffère selon la nature de leurs occupants.

Les garanties pour le propriétaire occupant

Les propriétaires occupants bénéficient du régime de protection, seulement s'ils ont été expropriés. En d'autres termes, cela signifie qu'ils n'ont pas eu le choix du maintien dans les lieux. Les garanties offertes aux propriétaires expropriés sont définies dans le Code de l'expropriation. Elles comprennent le droit au relogement ainsi que le versement d'une indemnisation.

Pour le propriétaire, ce droit au relogement doit respecter :

  • Un caractère définitif ;
  • Les normes minimales d'habitabilité ;
  • Les besoins personnels et familiaux de l'occupant et ce, dans un périmètre géographique convenable.

Les propriétaires ont droit à maximum deux offres de relogement, devant leur être notifiées au moins 6 mois à l'avance :

  • En cas d'accord sur le relogement, ils disposent d'un mois pour quitter les locaux voués à être démolis (article L15-1 du Code de l'expropriation) ;
  • En cas de refus, ils perdent leur droit au relogement.
La méthode de calcul de l'indemnité d'éviction est définie par la Loi 

Le calcul de l'indemnité d'éviction est précisé à l'article L13-46 du Code de l'Expropriation. Il prend en compte la valeur vénale du bien à usage d'habitation, le montant de l'indemnité de remploi ainsi que l'indemnité du préjudice.

Selon l'article L314-2 du Code de l'urbanisme, les propriétaires peuvent également bénéficier d'un droit de priorité. Ce terme de droit de priorité désigne plusieurs avantages, parmi lesquels :

  • Un statut prioritaire pour bénéficier d'un logement hlm ou en accession à la propriété chez les bailleurs sociaux ;
  • Un droit préférentiel pour obtenir un prêt à la construction ;
  • La possibilité d'acquérir des parts ou actions dans une société d'attribution réalisant des travaux de construction dans le périmètre.

Pour bénéficier de ce droit de priorité, les propriétaires occupants doivent disposer de ressources modestes, inférieures aux plafonds d'attribution des logements hlm.

Les garanties pour les locataires

Indépendamment des clauses du bail de location, les locataires bénéficient également d'une protection en cas d'éviction causée par la démolition du logement. Comme le maintien dans les lieux est impossible, l'expropriant est tenu de proposer au moins deux offres de relogement au moins 6 mois à l'avance. Ces dernières doivent respecter :

  • Les normes d'habitabilité ;
  • Les besoins des locataires ;
  • Certaines conditions de localisation ;
  • Un montant de loyer répondant aux normes hlm (selon l'article L14-3 du Code de l'expropriation).

Les locataires disposent du même droit de priorité que les propriétaires occupants. Pour rappel, celui-ci comprend les priorités suivantes pour :

  • L'attribution d'un logement hlm ou en accession à la propriété ;
  • L'octroi d'un prêt à la construction ;
  • L'attribution ou l'acquisition d'un bien issu du programme d'aménagement justifiant la démolition.
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