Quels sont les 4 motifs légitimes de refus d'une offre de relogement ?

On parle d'obligation de relogement d'un locataire lorsque ce dernier est privé de son droit réel de jouir du bien qu'il loue.

Le relogement obligatoire suite à l'expulsion du locataire par le propriétaire s'applique dans les 4 cas suivants :

• La vente ou la reprise du bien loué à un locataire protégé (âgé de plus de 65 ans et revenus modestes) ;
• Un appartement frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ;
• Des travaux de structure d'un logement social (par exemple les travaux pour lutter contre l'habitat insalubre…) ;
• Un congé donné au preneur qui perçoit l'allocation journalière de présence parentale (AJPP).

Les solutions de relogement doivent correspondre aux besoins personnels et aux possibilités financières du locataire mis en congé. 

Par ailleurs, l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que le nouveau logement doit être situé dans le même secteur que l'ancien logement, à savoir que l'offre de relogement doit concerner un bien situé sur le territoire de la même commune ou dans une commune limitrophe dans la limite géographique de 5 km aux alentours.

Quels sont les 2 dispositifs qui prévoient le relogement par l'Administration des locataires prioritaires suite à une expulsion ?

• Le PDALHPD (plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées) : il répond à une urgence sociale et vise à lutter contre la pauvreté ; 
• Le DALO (droit au logement opposable) : il a pour objectif d'attribuer un logement social aux bénéficiaires reconnus prioritaires par une Commission de médiation départementale. C'est à la préfecture qu'est attribuée l'obligation de relogement du locataire. Il s'agit des personnes qui ne peuvent pas trouver un logement décent par leurs propres moyens.

Le locataire peut refuser le relogement qui lui est proposé si son refus est justifié par un motif impérieux.

Relogement inadapté aux besoins du locataire

Lorsque le logement n'est pas adapté aux besoins du locataire, ce dernier peut refuser le relogement (surface habitable insuffisante, éloignement excessif de l'école des enfants, du lieu de travail…).

Les contentieux sont nombreux pour ce type de motif. Ils doivent être liés à des situations particulières :

• Suivi médical ;
• Enfant handicapé scolarisé ;
• Horaires de travail décalés ;
• etc.

Loyer trop cher

Le locataire peut refuser une solution de relogement s'il n'a pas les moyens financiers d'assumer le paiement du loyer et des charges du nouveau logement. 

Environnement intérieur inapproprié

Le bien proposé doit être décent et digne. Il ne doit pas nuire à la santé des occupants. 

Par conséquent, un locataire peut légitimement refuser un appartement qui présente des traces d'humidité (champignons, moisissures…), qui est infesté par des parasites ou des nuisibles (rats, punaises de lit, cafards…), etc remettant en cause le confort de l'immeuble.

Insécurité

Le locataire peut refuser le logement proposé s'il présente « une situation habituelle d'insécurité ». En d'autres termes, si le nouvel appartement met la vie de l'occupant et de sa famille en péril, il est en droit de refuser d'y habiter. C'est le cas par exemple s'il a été agressé au moment de la visite du bien.

Les conséquences du refus de relogement dépendent :

• Du nombre de propositions et de refus ;
• De la recevabilité du refus ;
• De la forme du refus.

En fonction du nombre de propositions

• Pour un relogement basé sur un PDALHPD : après 1 refus, le Comité technique territorial (CTT) sollicite une seconde offre. Il peut cependant décider la suppression du caractère prioritaire de la demande dès le premier refus jugé particulièrement abusif ;
• Relogement pour insalubrité du logement loué : le bailleur présente 3 propositions de logements. Après 3 refus, une procédure d'expulsion peut être engagée ;
• Relogement dans le cadre du DALO : le refus de la 1re offre de logement peut entraîner la perte du statut prioritaire et urgent si le refus n'est pas impérieux et légitime. Dès lors, le locataire devient inéligible au PDALHPD durant 2 ans.

En fonction de la recevabilité du refus de relogement

La recevabilité du refus est définie d'après les besoins spécifiques du locataire et de sa famille (capacités financières, état de santé, moyens de transport…).

En cas de litige, la situation est examinée par le CTT. Celui-ci se prononce sur la qualification du refus (recevable ou irrecevable). Il peut suspendre un ménage des listes prioritaires.

En fonction de la forme du refus

La proposition de relogement précisant les caractéristiques du bien est adressée par écrit au locataire.

Celui-ci signifie son accord ou son refus au bailleur dans le délai imparti. Il est de 10 jours minimum. Il commence à courir dès que la proposition est formulée au locataire.

Son silence vaut refus (article R. 441-10 du code de la construction et de l’habitation).

Le propriétaire bailleur doit adresser un congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour un logement loué vide ou de 3 mois pour un logement meublé. 

Le locataire peut refuser le relogement, et conserver sa qualité de locataire prioritaire s'il évoque un motif légitime. 

Si le 1er refus est jugé irrecevable, le locataire reçoit un courrier l'informant des conséquences de son refus. Le bailleur formule une nouvelle proposition de logement adapté. 

Si le 2e refus est aussi jugé irrecevable, le locataire reçoit un courrier l'informant de sa radiation de la liste prioritaire. Toute nouvelle inscription sur la liste des PDALHPD est alors impossible pendant 2 ans.

Cas d'une affaire portée en justice :

Le préfet est mandaté pour reloger un locataire reconnu prioritaire par la Commission départementale de médiation. Il lui fait 4 propositions.

Le tribunal administratif indique, par ordonnance n° 1908079 du 16 avril 2021, que les refus liés à l'environnement du logement peuvent constituer un refus légitime.

Concernant la localisation, le juge apprécie les critères du demandeur lors de sa demande de relogement DALO. Si le nouveau bien est situé dans une zone mentionnée dans la demande, le refus est jugé illégitime.