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Quels sont les 4 motifs légitimes de refus d'une offre de relogement ?

Rrefus offre de relogement

SOMMAIRE

  • Définition du relogement d'un locataire
  • Motifs légitimes de refus d'un relogement
  • Conséquences du refus du locataire
  • Risques de refuser un relogement DALO
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

Le locataire a le droit de refuser un logement de remplacement s'il ne répond pas à ses besoins.

Les refus doivent être justifiés par des raisons valables comme des problèmes de santé, de sécurité ou de coût.

En cas de refus injustifié, le locataire peut être radié de la liste prioritaire de relogement.

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Le relogement d'un locataire, qu'il soit lié au statut de ce dernier ou à l'état du logement loué, vise à protéger les personnes les plus fragiles. Celles-ci ont le droit de refuser le logement proposé. Le refus doit être motivé par des raisons impérieuses et légitimes. Dans le cas contraire, le refus d'une offre de relogement risque d'entraîner une procédure d'expulsion et la radiation de la liste des locataires prioritaires. 

Qu'est-ce que le relogement d'un locataire ?

On parle d'obligation de relogement d'un locataire lorsque ce dernier est privé de son droit réel de jouir du bien qu'il loue.

Le relogement obligatoire suite à l'expulsion du locataire par le propriétaire s'applique dans les 4 cas suivants :

  • La vente ou la reprise du bien loué à un locataire protégé (âgé de plus de 65 ans et revenus modestes) ;
  • Un appartement frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ;
  • Des travaux de structure d'un logement social (par exemple les travaux pour lutter contre l'habitat insalubre…) ;
  • Un congé donné au preneur qui perçoit l'allocation journalière de présence parentale (AJPP).

Les solutions de relogement doivent correspondre aux besoins personnels et aux possibilités financières du locataire mis en congé. 

Par ailleurs, l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 prévoit que le nouveau logement doit être situé dans le même secteur que l'ancien logement, à savoir que l'offre de relogement doit concerner un bien situé sur le territoire de la même commune ou dans une commune limitrophe dans la limite géographique de 5 km aux alentours.

Dans quels cas n'y a-t-il pas d'obligation de relogement ? 

Il existe des cas d'expulsion sans solution de relogement obligatoire. En effet, certaines situations autorisent le refus du propriétaire du logement à expulser les occupants sans offre de relogement, y compris durant la trêve hivernale. 

Quels sont les 2 dispositifs qui prévoient le relogement par l'Administration des locataires prioritaires suite à une expulsion ?

  • Le PDALHPD (plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées) : il répond à une urgence sociale et vise à lutter contre la pauvreté ; 
  • Le DALO (droit au logement opposable) : il a pour objectif d'attribuer un logement social aux bénéficiaires reconnus prioritaires par une Commission de médiation départementale. C'est à la préfecture qu'est attribuée l'obligation de relogement du locataire. Il s'agit des personnes qui ne peuvent pas trouver un logement décent par leurs propres moyens.

Quels sont les 4 motifs légitimes de refus d'une offre de relogement ?

Le locataire peut refuser le relogement qui lui est proposé si son refus est justifié par un motif impérieux.

Relogement inadapté aux besoins du locataire

Lorsque le logement n'est pas adapté aux besoins du locataire, ce dernier peut refuser le relogement (surface habitable insuffisante, éloignement excessif de l'école des enfants, du lieu de travail…).

Les contentieux sont nombreux pour ce type de motif. Ils doivent être liés à des situations particulières :

  • Suivi médical ;
  • Enfant handicapé scolarisé ;
  • Horaires de travail décalés ;
  • etc.

Loyer trop cher

Le locataire peut refuser une solution de relogement s'il n'a pas les moyens financiers d'assumer le paiement du loyer et des charges du nouveau logement. 

Environnement intérieur inapproprié

Le bien proposé doit être décent et digne. Il ne doit pas nuire à la santé des occupants. 

Par conséquent, un locataire peut légitimement refuser un appartement qui présente des traces d'humidité (champignons, moisissures…), qui est infesté par des parasites ou des nuisibles (rats, punaises de lit, cafards…), etc remettant en cause le confort de l'immeuble.

Insécurité

Le locataire peut refuser le logement proposé s'il présente « une situation habituelle d'insécurité ». En d'autres termes, si le nouvel appartement met la vie de l'occupant et de sa famille en péril, il est en droit de refuser d'y habiter. C'est le cas par exemple s'il a été agressé au moment de la visite du bien.

Dans quel cas les motifs de refus sont-ils considérés comme abusifs ?

Certains motifs de refus sont considérés comme abusifs. C'est le cas lorsque le locataire refuse d'habiter un logement pour manque de confort (absence de balcon, cuisine fermée…), pour une exigence de typologie, d'étage…

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Quelles sont les conséquences pour le locataire qui refuse d'être relogé ?

Les conséquences du refus de relogement dépendent :

  • Du nombre de propositions et de refus ;
  • De la recevabilité du refus ;
  • De la forme du refus.

En fonction du nombre de propositions

  • Pour un relogement basé sur un PDALHPD : après 1 refus, le Comité technique territorial (CTT) sollicite une seconde offre. Il peut cependant décider la suppression du caractère prioritaire de la demande dès le premier refus jugé particulièrement abusif ;
  • Relogement pour insalubrité du logement loué : le bailleur présente 3 propositions de logements. Après 3 refus, une procédure d'expulsion peut être engagée ;
  • Relogement dans le cadre du DALO : le refus de la 1re offre de logement peut entraîner la perte du statut prioritaire et urgent si le refus n'est pas impérieux et légitime. Dès lors, le locataire devient inéligible au PDALHPD durant 2 ans.

En fonction de la recevabilité du refus de relogement

La recevabilité du refus est définie d'après les besoins spécifiques du locataire et de sa famille (capacités financières, état de santé, moyens de transport…).

En cas de litige, la situation est examinée par le CTT. Celui-ci se prononce sur la qualification du refus (recevable ou irrecevable). Il peut suspendre un ménage des listes prioritaires.

En fonction de la forme du refus

La proposition de relogement précisant les caractéristiques du bien est adressée par écrit au locataire.

Celui-ci signifie son accord ou son refus au bailleur dans le délai imparti. Il est de 10 jours minimum. Il commence à courir dès que la proposition est formulée au locataire.

Son silence vaut refus (article R. 441-10 du code de la construction et de l’habitation).

Quels sont les risques de refuser un relogement DALO

Le propriétaire bailleur doit adresser un congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour un logement loué vide ou de 3 mois pour un logement meublé. 

Le locataire peut refuser le relogement, et conserver sa qualité de locataire prioritaire s'il évoque un motif légitime. 

Si le 1er refus est jugé irrecevable, le locataire reçoit un courrier l'informant des conséquences de son refus. Le bailleur formule une nouvelle proposition de logement adapté. 

Si le 2e refus est aussi jugé irrecevable, le locataire reçoit un courrier l'informant de sa radiation de la liste prioritaire. Toute nouvelle inscription sur la liste des PDALHPD est alors impossible pendant 2 ans.

Cas d'une affaire portée en justice :

Le préfet est mandaté pour reloger un locataire reconnu prioritaire par la Commission départementale de médiation. Il lui fait 4 propositions.

Le tribunal administratif indique, par ordonnance n° 1908079 du 16 avril 2021, que les refus liés à l'environnement du logement peuvent constituer un refus légitime.

Concernant la localisation, le juge apprécie les critères du demandeur lors de sa demande de relogement DALO. Si le nouveau bien est situé dans une zone mentionnée dans la demande, le refus est jugé illégitime.

Quelle précaution doit-prendre le locataire ? 

Le demandeur doit remplir son dossier DALO avec précaution et vigilance afin de ne pas se retrouver dans l'obligation d'accepter un logement social non conforme à ses besoins.

FAQ

Quels sont les motifs valables pour refuser un logement social ?

Un locataire peut refuser le logement social qui lui est attribué si celui-ci est inadapté à la situation de la famille, si le loyer est trop élevé, le secteur trop éloigné… Les refus répétés peuvent cependant conduire l'organisme HLM à considérer le dossier du bénéficiaire « moins prioritaire ».

Puis-je refuser un relogement ?

Oui, le locataire peut refuser la proposition de relogement si le bien n'est pas adapté à ses besoins et à ses possibilités, ou si le lieu est inhabitable.

Quels sont les différents cas d'obligation de relogement d'un locataire (vente, sinistre…) ?

Un propriétaire bailleur est obligé de prendre les dispositions nécessaires pour reloger son locataire en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux…), de travaux empêchant la jouissance du bien, de logement insalubre, de congé pour vente du logement adressé à un locataire protégé (plus de 65 ans et ressources inférieures aux seuils légaux).

Qui paie le loyer en cas de relogement ?

Le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges du nouveau logement. En effet, la seule obligation du propriétaire est de trouver un logement qui correspond aux besoins du locataire et à ses capacités financières. 

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