Comment faire face au surendettement et à l’expulsion d’un locataire ?

Suspension automatique des procédures d’exécution

La recevabilité d’un dossier de surendettement suspend toutes les procédures d’exécution en cours. Les saisies sont gelées et les poursuites sont stoppées. Cette protection couvre uniquement les dettes antérieures et n’efface pas les loyers courants.

Tout nouvel impayé permet au bailleur de demander la reprise des démarches, y compris la résiliation du bail si la dette augmente.

Exemple : Un bailleur constate deux nouveaux mois d’impayés après la recevabilité du dossier. Il peut demander au juge la reprise immédiate des poursuites en montrant que le locataire ne respecte plus le paiement du loyer courant.

Report de l’expulsion

Le surendettement n’annule pas un jugement d’expulsion. Le locataire peut demander un report qui peut aller jusqu’à deux ans, même si la question de combien de loyer impayé avant expulsion reste encadrée par la loi. Le juge tient compte de la bonne foi, du paiement du loyer courant et des efforts réalisés pour redresser la situation.

En cas de manquement, la reprise de la procédure peut être immédiate, y compris la reprise logement après commandement de quitter les lieux. Le bailleur conserve donc la possibilité de récupérer le logement si les engagements ne sont pas respectés.

Maintien des aides au logement

La recevabilité peut entraîner le rétablissement ou l’ajustement des aides au logement, ce qui réduit le reste à charge du locataire. Le bailleur peut vérifier auprès de la CAF si les APL ont été réactivées. Ce maintien peut limiter la dette locative pendant la durée du plan.

Articulation entre procédure de surendettement et expulsion

La loi ÉLAN (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) renforce le pouvoir du juge pour adapter la procédure. Elle permet de suspendre une expulsion même après un jugement définitif si le locataire est de bonne foi et si son dossier a été déclaré recevable.

Le dépôt d’un dossier de surendettement nouvelle loi n’empêche donc pas l’expulsion mais il peut en modifier le calendrier.

Rôle du juge dans l’appréciation du maintien et des délais

Le juge examine la dette locative, la situation personnelle du locataire et sa capacité à régler le loyer courant. Il peut accorder un délai, réduire la durée du maintien ou y mettre fin si les obligations ne sont pas respectées. L’expulsion reste possible en cas de mauvaise foi ou de nouveaux impayés.

Différences entre phase amiable et mesures imposées

La phase amiable vise un accord entre les parties. En absence d’accord, la commission peut imposer des mesures. Ces décisions s’imposent au bailleur qui peut toutefois les contester devant le juge s’il estime qu’elles créent un déséquilibre important.

Suspension ou échelonnement des dettes locatives

La commission peut suspendre l’exigibilité des dettes pendant deux ans ou organiser un échelonnement pouvant atteindre sept ans. Le bailleur peut demander un réexamen si de nouveaux impayés surviennent.

Effacement partiel ou total des loyers impayés

La commission peut effacer une partie des dettes ou l’ensemble des loyers impayés lorsque le locataire ne peut plus redresser sa situation. Cet effacement des dettes loyers impayés prive le bailleur de tout recours contre le locataire. Si une caution existe, elle peut être sollicitée pour le remboursement du solde.

Face au risque d’effacement de la créance par la Commission, la seule manière de défendre ses intérêts est de présenter des preuves précises, qu’il s’agisse de nouveaux impayés ou d’éléments pour contester le plan. L’automatisation via BailFacile facilite cette démarche en centralisant les documents et en suivant chaque échéance.

Le bailleur garde des droits pour suivre la procédure et défendre ses intérêts malgré la recevabilité du dossier.

• Notification de recevabilité et droit à l’information : Le bailleur est informé de la décision et peut corriger la dette ou signaler de nouveaux impayés ;
• Possibilité de contester les mesures imposées ou l’effacement : Il peut saisir le juge si le plan est injuste ou repose sur des informations incomplètes.

Une réaction rapide et des preuves solides permettent de limiter la dette et de préparer la suite si l’expulsion est suspendue.

• Réagir dès les premiers loyers impayés : Une discussion précoce ou un échéancier peut éviter l’aggravation de la situation ;
• Documenter chaque échange : Les relances et courriers servent de preuves et protègent le bailleur en cas de litige ;
• Préparer un dossier complet : Présenter la dette, les impacts financiers et ses besoins peut réduire la durée d’un éventuel sursis.

Documenter chaque échange est essentiel, car relances et courriers constituent les premières preuves en cas de litige. Il est important de ne pas attendre que la situation s’envenime pour formaliser la dette. Une mise en demeure conforme envoyée en recommandé permet de sécuriser la suite de la procédure.