Comment un bailleur peut-il réagir face à un locataire surendetté en cours d’expulsion ?

Un dossier de déclaration de surendettement jugé recevable par la commission de la Banque de France entraîne trois conséquences principales pour le bailleur :

1. Suspension des procédures d’exécution

Conformément à l’article L.722-2 du Code de la consommation, les actions en exécution en cours sont suspendues automatiquement. C’est notamment le cas des mesures de recouvrement engagées par le bailleur (saisies par exemple).

Cette protection ne concerne que les dettes contractées avant la recevabilité du dossier. Par conséquent, le locataire reste tenu de payer les loyers et charges courants.

En cas de nouvel impayé, le bailleur peut demander la reprise des poursuites ou engager une procédure de résiliation du bail. Dans les cas les plus graves, le propriétaire peut se demander combien de loyer impayé avant expulsion est nécessaire pour obtenir gain de cause devant le juge.

2. Report des expulsions en cours

La procédure de surendettement n’annule pas un jugement d’expulsion déjà prononcé. Toutefois, le locataire (ou la commission) peut en demander le report au juge des contentieux de la protection. 

Ce sursis peut être accordé pour une durée de deux ans maximum. Il vise à permettre la mise en place d'un plan conventionnel de redressement ou de toute autre mesure adaptée.

Le juge statue selon les situations, en tenant compte : 

• de la bonne foi du locataire ;
• de ses efforts pour régulariser sa situation ;
• du paiement effectif des loyers courants.

3. Maintien dans les lieux et aides au logement (APL)

La procédure de surendettement ne garantit pas au locataire son maintien dans le logement. En effet, le juge peut y mettre fin si le locataire ne respecte pas ses engagements. Tout nouvel impayé pourrait justifier une reprise immédiate de la procédure d’expulsion.

Dans certains cas, la recevabilité du dossier de surendettement permet le rétablissement des aides au logement (APL par exemple) lorsqu'elles avaient été suspendues. Le reste à charge du locataire est ainsi réduit et les revenus du bailleur partiellement sécurisés. 

Le propriétaire a donc intérêt à vérifier auprès de la CAF si les aides sont maintenues ou revalorisées pendant la procédure.

Articulation entre procédure de surendettement et expulsion

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a renforcé l'articulation entre les procédures de surendettement et l’expulsion du locataire. 

Concrètement, elle autorise le juge des contentieux de la protection à suspendre une expulsion, même si le jugement est définitif, à deux conditions :

• le locataire doit être de bonne foi ;
• son dossier doit avoir été jugé recevable par la commission de surendettement.

Si le locataire ne respecte pas ses engagements, le bailleur peut contester les mesures ou relancer la procédure d'expulsion.

Appréciation laissée au juge

Le juge évalue la situation en tenant compte :

• du montant et de l’ancienneté de la dette locative ;
• de la situation personnelle et financière du locataire ;
• de sa capacité réelle à payer le loyer courant.

La loi ÉLAN n'interdit donc pas l'expulsion du logement. Elle impose un examen plus attentif des circonstances.

Échelonnement ou suspension des dettes locatives

Selon l’article L733-1 du Code de la consommation, la commission de surendettement peut imposer :

• Un moratoire : il suspend l’exigibilité des dettes locatives durant une période de 2 ans maximum.
• Un plan de redressement : il prévoit un échelonnement des dettes pouvant aller jusqu'à 7 ans.

Le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection s’il estime que le plan crée un déséquilibre manifeste ou repose sur des informations erronées.

Effacement partiel ou total des dettes

Selon la situation du locataire, la commission peut imposer  :

– Un effacement d'une partie des dettes locatives. L’autre partie est alors échelonnée dans le temps.
– Un effacement total si le locataire est dans l’impossibilité manifeste de redresser sa situation. La commission peut alors engager une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entraînant la suppression de l’ensemble des dettes.

Dans les deux cas, le bailleur perd toute possibilité de recouvrer les sommes effacées.

Toutefois, si le bail prévoit une caution (personne physique ou organisme), le bailleur peut engager des démarches pour obtenir le remboursement des loyers impayés.

Notification de recevabilité : un droit à l’information

Le bailleur ne peut pas s’opposer au dépôt ni à la recevabilité d'un dossier de surendettement.

En revanche, il bénéficie d’un droit à l’information. Dès que la recevabilité est prononcée, la commission lui notifie sa décision par lettre recommandée avec avis de réception et l’invite à formuler ses observations.  Le bailleur peut alors : 

• signaler d’éventuels litiges en cours ;
• contester le montant déclaré ;
• mentionner des impayés récents non inclus dans le dossier.

Droit de contester les mesures imposées par la commission de surendettement

Si la commission impose un moratoire, un plan de redressement ou un effacement de la dette, le bailleur peut exercer un recours devant le juge des contentieux de la protection dans un délai de 30 jours à compter de la notification régulière de la décision. 

Le juge peut alors :

• modifier les mesures (durée, montant, conditions) ;
• refuser leur homologation s’il constate un déséquilibre manifeste, une erreur de procédure, ou une atteinte disproportionnée aux droits du bailleur.

Agir dès les premiers loyers impayés

Dès le premier impayé, le bailleur peut :

• engager un dialogue avec le locataire ;
• proposer un échéancier ;
• faire appel à un médiateur ;
• entamer les premières démarches juridiques.

Garder une trace écrite de chaque échange

Pour prouver sa bonne foi en cas de contentieux, le bailleur doit conserver la preuve de chaque démarche (relances, mises en demeure, propositions amiables).

Ce suivi permet aussi de contester un plan imposé ou de justifier une demande d’expulsion.

Préparer un dossier si l'expulsion a été suspendue

Si le juge suspend l'expulsion du locataire en raison d'une procédure de surendettement, le bailleur doit pouvoir défendre son droit à récupérer le logement en justifiant :

• sa propre fragilité financière (revenus locatifs indispensables) ;
• le montant ou l’ancienneté de la dette ;
• d’éventuels troubles de voisinage causés par le locataire.

Dans ce contexte, il peut tenter une reprise du logement après commandement de quitter les lieux, à condition que le sursis accordé ait pris fin ou n’ait pas été renouvelé.

Ces éléments contribuent à influencer la décision du juge et limiter la durée du sursis, voire refuser le maintien dans les lieux.